nieuws

Verplichtingen huurovereenkomst

bouwbreed Premium

Regelmatig nemen partijen in overeenkomsten toekomstige rechten op. Bijvoorbeeld in een huurovereenkomst waarin de aanbiedingsverplichting van verhuurder in geval van verkoop is opgenomen. Dit stelt de huurder op enig moment in staat tot het doen van een aanbod om tot verwerving van het onroerend goed te geraken, onder alsdan nader overeen te komen voorwaarden. Een […]

Regelmatig nemen partijen in overeenkomsten toekomstige rechten op. Bijvoorbeeld in een huurovereenkomst waarin de aanbiedingsverplichting van verhuurder in geval van verkoop is opgenomen. Dit stelt de huurder op enig moment in staat tot het doen van een aanbod om tot verwerving van het onroerend goed te

geraken, onder alsdan nader overeen te komen voorwaarden. Een dergelijk (toekomstig) recht van een huurder kan, afhankelijk van de formulering, een koopoptie of een voorkeursrecht zijn. Dit verschil is van

groot belang.

Kan een huurder aanspraak maken op koop in geval van een voorkeursrecht? Een dergelijke zaak speelde in het najaar van 2005 voor de Hoge Raad. In deze zaak huurde een huurder een manege met koophuis. In de huurovereenkomst was aan de huurder een voorkeursrecht in geval van koop verleend.

De verhuurder kon het gehuurde aan een derde verkopen. Alvorens meteen potentiële koper tot overeenstemming te geraken, stelde de verhuurder de huurder in de gelegenheid om zijn voorkeursrecht zoals dit uit de huurovereenkomst volgde, uit te oefenen tegen een bepaalde koopsom. Nu die koopprijs afweek van de waarde van het onroerend goed zoals vastgesteld in taxatierapporten van de huurder, vorderde de huurder de veroordeling van verhuurder om over te gaan tot verkoop en levering aan de huurder tegen de koopprijs gelijk aan de waarde daarvan in het economisch verkeer, volgens de huurder vastgesteld in de taxatierapporten. Daarbij maakte huurder aanspraak op zijn voorkeursrecht en stelde hij dat verhuurder, door een hogere vraagprijs te vorderen dan in de taxatie was vastgesteld, in strijd handelde met dit recht.

Vorderingsrecht

Nadat de vordering van de huurder door de rechtbank en het gerechtshof was afgewezen heeft de huurder zich tot de Hoge Raad gewend. In het arrest van de Hoge Raad is bepaald dat het voorkeursrecht aan de voorkeursgerechtigde, de huurder slechts een vorderingsrecht verschaft dat inhoudt dat door zijn verhuurder een aanbod zou worden gedaan. In het voorkeursrecht ligt niet al een aanbod tot een koopcontract besloten.

De verlening van een voorkeursrecht is dus alleen gericht op het ontstaan van een aanbiedingsplicht, en betekent dus dat niet dat door de verhuurder al een onherroepelijk aanbod tot koop is gedaan, nu dat ook van andere omstandigheden kan afhangen.

Het voorkeursrecht betekent dat de verhuurder zich niet al tot verkoop aan de huurder verplicht, maar zegt de verhuurder – in dit geval – toe dat, voor het geval dat hij wil verkopen, hij zijn huurder in de gelegenheid zal stellen als koper op te treden.

Anders dan bij de koopoptie, dat belangrijk verschilt van het voorkeursrecht en de huurder in staat stelt onder voorwaarden te kopen, doet het enkel gebruik maken van het voorkeursrecht, de overeenkomst nog niet tot stand komen. Dit voorkeursrecht op zichzelf geeft de voorkeursgerechtigde geen enkele bevoegdheid om het sluiten van een koopovereenkomst te eisen of de mogelijkheid om de koop door de aanvaarding van een aanbod tot stand te brengen. Bij schending van het voorkeursrecht kan er dan ook geen levering van de zaak worden gevorderd, maar kan de voorkeursgerechtigde een vordering wegens niet-nakoming van het recht instellen dan wel nakoming van dit recht eisen en vorderen dat aan hem alsnog een aanbod wordt gedaan.

Indien van te voren in de overeenkomst waarbij het voorkeursrecht is opgenomen geen koopprijs is bepaalt, dan zal de voorkeursgerechtigde de nakoming kunnen eisen, in die zin dat zijn wederpartij wordt veroordeeld om het aan hem te koop aan te bieden tegen de prijs waarvoor de verhuurder aan een derde wil verkopen.

Als de prijs waar tegen het voorkeursrecht kan worden uitgeoefend wel van te voren is vastgelegd, komt de vordering tot nakoming van de aanbiedingsplicht in feite neer op een vordering tot het sluiten van de overeenkomst tegen dezelfde prijs. Ook kunnen daarbij andere omstandigheden van belang zijn, en niet alleen de koopprijs. De huurder kon in dit geval alleen aanspraak maken op de aanbieding tot het doen van een prijs. Nu de huurder niet kon bewijzen dat hij een aanbod had gedaan waarvoor de derde de manege met woonhuis wilde kopen, werd de vordering afgewezen.

Indien u in uw (huur)overeenkomst verplichtingen en opties voor de toekomst wil vastleggen is het zaak dit duidelijk en met zoveel mogelijk waarborg te omschrijven. Dit om te voorkomen dat u denkt dat u rechten heeft, die na toetsing minder sterk zou kunnen blijken dan u wenst.

Reageer op dit artikel