nieuws

Pps levert forse toename risicos

bouwbreed

den haag – Is bouw op zich al een risicovolle bezigheid, publiek-private samenwerking doet daar dan nog een forse schep bovenop. Geen nood, juristen weten voor elk probleem wel een oplossing te verzinnen.

In de monografie �Publiek-private samenwerking bij de ruimtelijke inrichting en haar exploitatie� van het Instituut voor Bouwrecht wijdt dr.ir. Arjan Bregman een heel hoofdstuk aan risico�s. Daarbij zijn fiscale risico�s, aanbestedingsrisico�s en bijvoorbeeld het risico van het niet mogen afwentelen van de verplichting tot planschadevergoeding op marktpartijen buiten beschouwing gebleven.

Het gaat hier om risico�s die samenhangen met feitelijke gebeurtenissen en omstandigheden waarvan de implicaties tot de risicosfeer van een of meerdere van de partijen in een pps moeten worden gerekend. Dan blijft er volgens Bregman nog een baaierd aan risico�s over.

In de beginfase van een project doemen al direct de plankostenrisico�s op. Als immers partijen het niet eens worden over afspraken in de realiseringsfase, dan zullen maar al te vaak plannen moeten worden aangepast met alle extra kosten van dien.

Vervolgens komt het verwervingsrisico om de hoek kijken. De risico�s liggen hier in de verwervingsprijs, de rente, onwillige eigenaren en eventueel zelfrealisering. Al deze risico�s hebben hun invloed op de prijsberekeningen.

Prijskaartje

De onwillige eigenaar kan globaal in twee hoofdcategorieën vallen. Of hij vindt de prijs die wordt geboden te laag, of hij is onwillig omdat hij het project niet zit zitten. In het eerste geval kunnen onderhandelingen uitkomst brengen, maar daar hangt dan meestal een prijskaartje aan. In het tweede geval zal onteigening een middel zijn, waar op zich weer eigen risico�s aan hangen.

Zo kan een onwillige eigenaar een beroep doen op zelfrealisatie. Als dat wordt gehonoreerd, moet worden afgewacht of hij bereid is mee te betalen aan openbare voorzieningen binnen het totale project. De nieuwe grondexploitatiewet moet dit dwingend gaan regelen.

Afhankelijk van de grootte van het project van de zelfrealisator binnen het totale project, kan in de totale exploitatieopzet – grond en vastgoed – een tekort optreden. Dit komt omdat binnen de exploitatie de exploitatiewinst van het vastgoed van de zelfrealisator niet verevend kan worden met de grondexploitatie van het totale project.

Is deze hobbel genomen dat verschijnen risico�s als bodemverontreiniging en archeologische vondsten. Met name dat laatste kan fors in de papieren lopen, zeker nu het kabinet nog steeds van het principe uitgaat dat degene die een project wil uitvoeren dat financiële risico moet dragen.

Tenslotte is er dan het afzetrisico zowel van de bouwrijpe grond als het vastgoed. Wie de afgelopen paar jaar de wijzigingen in de woningmarkt heeft gezien, beseft dat plannen die een aantal jaren eerder zijn ontwikkeld, op het moment van realisatie door de economische werkelijkheid kunnen zijn ingehaald.

Dit zijn dan nog alleen de privaatrechtelijke risico�s die voor elk pps-project van toepassing zijn.

In een volgend artikel over de monografie zal worden ingegaan op de publiekrechtelijke risico�s en risico�s in specifieke projecten als herstructurering.

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels