nieuws

Hernieuwd overleg voorkeur bij komst andere ontwikkelaar

bouwbreed

Aan de ontwikkeling van een appartementencomplex of bedrijventerrein gaan veelal maanden vanoverleg vooraf. Zo maken diverse betrokken partijen – bij voorbeeld met de gemeente – afspraken. Verschillende belanghebbenden doen investeringen en wellicht worden ter zake van de grond al rechten verworven door aankoop of erfpacht, wordt het project doorgerekend en gaat een makelaaraan het werk.

Ook maakt men tijdens de ontwikkelingsfase kosten voor de constructieve berekeningen, heeft er controle van eventuele voorovereenkomsten en kadastrale recherche plaats alsmede onderzoek naar de bodemgesteldheid en dergelijke. Het is bekend dat aannemers en ontwikkelaars als initiatiefnemer van het project in deze fase vaak vele uren van overleg besteden.

Wellicht is er een �bouwteam-overeenkomst� opgesteld waarbij de diverse partijen zich verplichten om de eigen expertise in te brengen om zo te bezien of tot ontwikkeling kan worden geraakt.

Vaak zullen de gemaakte uren worden geboekt als acquisitie en vormt het niet doorgaan van het project een risico dat nu eenmaal de branche eigen is. Maar wat als u een overeenkomst hebt gesloten of vergaande onderhandelingen ter realisatie hebt gevoerd om tot ontwikkeling te geraken? En u dus al aanzienlijke kosten hebt gemaakt? Stel dat u op een dag door de straat rijdt en u een bord op het perceel ziet staat met de naam van een andere ontwikkelaar, wat doet u dan? Uw juridische positie is op dat moment afhankelijk van de gevorderde status van uw onderhandelingen en de omvang van uw samenwerking. Hebt u reeds een overeenkomst gesloten, dan kunt u daarvan mogelijk nakoming afdwingen. Indien u een overeenkomst hebt gesloten om de ontwikkeling ter hand te nemen en de wederpartij besluit – om redenen die u onbekend zijn – desalniettemin met een ander in zee te gaan, moet u snel handelen. U dient de wederpartij onverwijld te sommeren om alle onderhandelingen dan wel de samenwerking met derden terzake van de betreffende ontwikkeling te staken en desnoods in kort geding een verbod te eisen op straffe van een fikse dwangsom. Hebt u nog geen overeenkomst gesloten dan wel beperktere onderhandelingen gevoerd, hangt toewijzing van uw wensen tot voortzetten van de onderhandelingen, helemaal vanaf van de mate van de vergevorderdheid van die onderhandelingen.

Indien er geen overeenkomst is kunnen de onderhandelingen wel zodanig vergevorderd zijn dat het afbreken van de onderhandelingen als onrechtmatig kan worden beschouwd hetgeen een schadevergoedingsverplichting ter zake van uw inspanningen met zich kan brengen.

Bij de vraag of het afbreken of het staken van de voorbereidingen tot het sluiten van een overeenkomst onaanvaardbaar is en leidt tot een schadevergoedingsplicht, is van belang of u er in redelijkheid op kon vertrouwen dat er een overeenkomst tot stand zou komen en daarom kosten heeft gemaakt. Indien dat zo is kunt u wel degelijk in kort geding het voortzetten van de onderhandelingen tot realisatie proberen af te dwingen. Uit uitspraken van rechters op dit gebied volgt dat er fasen van onderhandelingen zijn aan te wijzen, waarbij in de laatste – vergevorderde – fase het afbreken van de onderhandelingen kan leiden tot vergoeding van kosten en zelfs van gederfde winst. In ieder geval moet u snel handelen en uw wederpartij tot hernieuwd overleg proberen te bewegen na aanzegging tot vergoeding van uw kosten en in het ernstigste geval gederfde winst. Vaak zal dat kunnen leiden tot hernieuwd overleg en dat verdient veelal de voorkeur boven de gang naar de rechter. De wederpartij moet zich dan wel verplichten gedurende die tijd niet met derden in zee te gaan.

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels