nieuws

Hot spots-beleid maakt Rotterdamse wijken weer leefbaar

bouwbreed

rotterdam – Deze appartementen zijn zo ontzettend mooi geworden, je zou er binnen moeten kijken”, wijst D. Blom tijdens een wandeling over de Mathenesserweg in het Rotterdamse Spangen. De panden die ernstig waren verwaarloosd zijn na aankoop door de gemeente uit- en inwendig gerenoveerd. Voor ruim een ton krijg je een huis van 100 vierkante meter. “Dat is toch géén geld.”

Blom is programmaleider voor het fysieke gedeelte van het gemeentelijk hot spots-beleid, dat beoogt in vijf jaar tijd een eind te maken aan het ernstige achterstallige onderhoud van zo�n 3800 woningen. De woningen die ze op de Mathenesserweg aanwijst, zijn aangepakt volgens een zogenoemd �pluspakket�, waarbij niet alleen het aanschrijfbare onderhoud aan het casco wordt uitgevoerd, maar ook – als niet verplicht onderdeel – het interieur wordt aangepakt.

Een aanschrijving op achterstallig onderhoud betekent verplicht alles aan het casco wat op dit moment kapot is conform het bouwbesluit herstellen. Het gaat daarbij om zaken als dak, gevel, lateien en kozijnen. Verder moet worden aangepakt wat of wat niet voldoet aan veiligheidseisen zoals brandwerende plafonds. De kosten van het aanschrijvenswaardige onderhoud lopen volgens Blom op tot gemiddeld 15.000 euro per woning.

Een derde mogelijkheid die op de Mathenesserweg in praktijk wordt gebracht, is de duurdere aanschrijving op het niveau Particuliere Woning Verbetering (PWVB). Dan wordt de eigenaar verplicht het casco grondiger aan te pakken, op een niveau waarbij het voor de komende 15 jaar onderhoudsarm zal zijn. Dit kost gemiddeld zo�n 32.000 euro per woning, waarbij de gemeente 55 procent van de kosten subsidieert.

Inwendige verbeteringen zoals de aanpak van leidingen, reparatie of vernieuwing van diverse bouwelementen, comfortverbetering door vernieuwing van interieuronderdelen tot in sommige gevallen samenvoeging van appartementen aan toe, vergen nog eens forse bedragen. “Dat samenvoegen van etages, bijvoorbeeld als ze geen eigen ingang hebben, zorgt voor meer differentiatie in woningtypes. Dat vormt ook een bijdrage aan de woonkwaliteit.”

Een uitgewoond appartement verderop aan de Mathenesserweg dat nog niet is aangepakt, illustreert de voordelen van het eerdergenoemde pluspakket. Het is er aftands, verveloos; vloerplanken zijn verrot, verwarming ontbreekt. “Zó is het aan een normale huurder of koper niet te slijten.”

Rotterdam telt nogal wat vastgoedeigenaren met een twijfelachtige reputatie, legt ze uit, die woonruimte verhuren aan mensen die op de reguliere woningmarkt niet terecht kunnen. “Vaak gaat het om schrijnende gevallen.” Ze krijgen slechte woonruimte – in extreme gevallen alleen een matras – voor veel geld. Geld dat niet wordt uitgegeven aan onderhoud, weet Blom. “Zulke eigenaren steken er zo weinig mogelijk geld in, om er zoveel mogelijk aan over te houden.”

Een neerwaartse spiraal in de buurt is het gevolg. “Omwonenden proberen weg te komen voor het te laat is. Zij maken plaats voor een ander soort eigenaren (verhuurders) en bewoners. Uiteindelijk zie je steeds meer panden waaraan niets meer wordt gedaan. Mensen investeren ook niet meer in hun woning als ze weten dat het toch een aflopende zaak is.”

Voor het wegwerken van achterstallig casco-onderhoud wordt geen subsidie meer gegeven. Waarom zouden we zaken subsidiëren die verplicht zijn? Iedereen dient zijn woning zelf te onderhouden”, vindt Blom. Die cascosubsidie bleek in het verleden voor de particuliere verhuurders die nooit iets aan de kwaliteit van hun bezit deden, net de moeite waard voor eenmalig herstelwerk. Maar inwendig veranderde er intussen niks, zodoende bleef de bewoning ook hetzelfde. Het doel, duurzame wijkverbetering, werd niet bereikt.” Wel is er nu subsidie voor inwendige verbeteringen zoals het samenvoegen van woningen, verbetering van de woningplattegrond en comfortverbetering.

In het kader van het hot spot-beleid worden vanaf 2003 bezitters van verwaarloosde panden dwingend aangeschreven. Dan is er geen ontkomen meer aan; zo nodig voert de gemeente het onderhoud uit op kosten van de eigenaar. Een andere mogelijkheid is dat de gemeente een pand aankoopt. Soms volgt een harde strijd over de uitvoering van het werk, tot aan rechtszaken toe.

De onwillige pandjesbazen zijn voor een belangrijk deel verantwoordelijk voor het achterstallig onderhoud. Een ander groot probleem vormen de vele, deels in het verlengde hiervan, niet-actieve verenigingen van eigenaren (vve�s)

“Nogal eens blijken de bewoners nauwelijks te weten wat zo�n vereniging inhoudt.” Bij �actieve� verengingen is de maandelijkse bijdrage vaak veel te laag. “Zodoende is er geen reserve voor onderhoud.” Dan is het vervelend als je voor een fors bedrag aan verplicht onderhoud wordt aangeschreven. “Maar”, weet Blom, “Op een langer geleden gekochte woning zit vaak een flinke overwaarde. Daarmee kan het onderhoud worden gefinancierd.”

Wil of kan een eigenaar hoe dan ook niet meewerken dan is aankoop door de gemeente een alternatief. “Hiermee werken we veel malafide verhuurders de buurt uit”, stelt Blom tevreden vast. De aangekochte panden worden doorverkocht aan een corporatie en uiteindelijk verkocht aan eigenaar-bewoners.

Woningtoezicht

“Wij proberen altijd een gezonde vve achter te laten. Anders kunnen we over 15 jaar opnieuw beginnen.” Het blijkt vaak lastig een vve die al heel lang slapend is te activeren. Middelen daarvoor zijn om te beginnen zoveel mogelijk eigenaar-bewoners in de appartementen te krijgen. Verder zit de gemeente of woningcorporatie dankzij de aankoop van panden zelf ook in veel verenigingen. “Dat biedt ons een directe mogelijkheid om er eens flink aan te trekken. Mensen duidelijk maken dat goed onderhoud een investering is die zich terugbetaalt in de waarde van hun bezit, helpt ook.”

Een eigen woning aan bijvoorbeeld de Mathenesserlaan, behorend tot de hot spots, noemt Blom een uitstekende koop. “Deze huizen uit de jaren dertig zijn van oudsher particulier bezit. De allure die deze straat vroeger had, is verloren gegaan maar begint terug te keren”, stelt ze.

“Voortaan zullen we het niet meer zo ver laten komen dat een straat zwaar verwaarloosd wordt. Woningtoezicht heeft een belangrijke rol om permanent de kwaliteit van de woningen in de hele stad in beeld te houden. Verder houden we via �kadastrale recherche� in de gaten wat de bewegingen op de markt zijn, om zo nodig snel te kunnen ingrijpen. Als we zien dat een bepaalde verhuurder ergens bezit heeft verworven, komen wij erachteraan.”

“We moeten”, vindt ze, mensen in Spangen in elk geval het vertrouwen geven dat de overheid zich niet meer terugtrekt uit de buurt. Dat hebben we in het verleden wat beschaamd.” Behalve streng bouwkundig toezicht, is ook veiligheid daarbij belangrijk, weet ze. “Daarmee gaat het eveneens de goede kant op. De enorme drugsoverlast op de Mathenesserweg is al aangepakt. Als eind dit jaar ook de tippelzone aan de Keileweg verdwijnt, kan het wel eens een saaie, normale stadswijk worden. Dat hoop ik zeker.”

Aanschrijfbeleid

Van de circa 4000 woningen in Rotterdam die onder het hot spot-beleid vallen, valt het grootste deel onder het aanschrijfbeleid. Zo�n vijf- tot zeshonderd panden worden door de gemeente aangekocht en opgeknapt. Verder worden er ongeveer vierhonderd gesloopt en zo�n zevenhonderd nieuwgebouwd. Dankzij een bijdrage uit de IPSV-pot (Innovatieprogramma Stedelijke Vernieuwing) van 5 miljoen, wordt het project binnenkort uitgebreid met een nieuw onderdeel: de gemeente gaat panden aankopen en met een opknapverplichting doorverkopen aan particulieren.

Voor de hot spots had de gemeente zelf al 33 miljoen euro uitgetrokken. Dat geld is bedoeld voor de aankoop van panden, als smeermiddel om projecten van de grond te krijgen. Subsidies worden verleend aan particuliere eigenaren voor de verbetering van het wooncomfort. De aankoop-woningverbetering-verkooptrajecten hebben meestal een onrendabele top, die uit de subsidiepot wordt betaald. “Je verkoopt huizen hier nog niet voor de hoofdprijs”, verklaart gemeentelijk programmaleider Blom.

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels