nieuws

Aanwas woningen vraagt afstemming

bouwbreed Premium

Er zijn voldoende aanwijzingen dat de woningbouwproductie de komende tijd stevig gaat aantrekken. Sterker nog: het regent woningbouwplannen. Het regent zelfs zó hard dat overheden volgens Sjors de Vries op hun hoede moeten zijn voor een stuwmeereffect met mogelijk allerlei ongewenste gevolgen voor de woningmarkt. Een overproductie van vergelijkbare woningen en woonmilieus dreigt. De Vries pleit dan ook voor (regionale) afstemming en indien nodig temporisering van de productie.

De woningbouwproductie is de afgelopen jaren afgedaald naar een dieptepunt. Het aantal nieuw gebouwde woningen was in 2003 met nog geen 60.000 woningen het laagste van de afgelopen vijftig jaar.

Het lijkt er echter op dat de overheden en woningmarktpartijen er in slagen de productie de komende jaren weer stevig aan te laten trekken.Ik kom regelmatig gemeenten tegen die zeggen in staat te zijn de productie ten opzichte van de laatste jaren op korte termijn te kunnen verdubbelen of zelfs te verdrievoudigen. Hiervoor zijn twee directe oorzaken aan te wijzen. In de eerste plaats is er natuurlijk de opportunistische bouwwedstrijd die de rijksoverheid de afgelopen tijd heeft georganiseerd. Tegen de zwakke gezondheid van de economie in zijn ware teams en coaches met streefproducties aan de slag gegaan. Daarbij melden zich de komende tijd de vele bouwplannen die de afgelopen jaren door de ingewikkelde r.o.-procedures en andere beperkingen in de wachtkamer waren beland. Al met al ontstaat een waar stuwmeer aan bouwvergunningen.

Over de omvang van de nieuwbouw komt steeds meer duidelijkheid, maar over de samenstelling en kwaliteit van de toevoeging op (middel)lange termijn ontbreekt het gewenste inzicht. En daardoor dreigt de woningmarkt geconfronteerd te worden met een nieuw vraagstuk: hoe zit het met het absorptievermogen? Hoe zal de huidige – uiterst grillige – woningmarkt reageren op de opeenstapeling van enerzijds zeer forse kwantitatieve toevoegingen en anderzijds het gegeven dat de diversiteit van die toevoeging te wensen overlaat? Want als de voortekenen niet bedriegen, zullen veel gemeenten zich de komende jaren massaal gaan storten op het �makkelijke segment�.

U kent ze wel: de middeldure tot dure eengezins- (en deels) gestapelde koopwoningen. Op zich niks mis mee, want iedereen weet dat er momenteel juist een tekort aan deze woningtypen bestaat. Maar het is toch ook een gegeven dat er een tekort aan betaalbare (koop)woningen is en dat er in verschillende woningmarktgebieden vanaf 2010 (en dat is nog maar 5 jaar) een overaanbod van eengezinswoningen dreigt?

Ik zet persoonlijk dan ook vraagtekens bij de conjuncturele verklaring van marktpartijen en overheden van de afgenomen activiteit op de huizenmarkt. Natuurlijk ligt dit deels aan de krimpende koopkracht. Maar de stevige prijsdaling in sommige segmenten wordt mijns inziens ook deels veroorzaakt door een structureel kwalitatief overaanbod aan bepaalde product/marktcombinaties. Ik noem de buitenproportionele voorraad �rijwoningen� (die we nog steeds aan het toevoegen zijn) en de weifelende appartementenmarkt (senioren buiten de randstad willen echt niet massaal een appartement).

Door een massaal aanbod in de komende jaren van vergelijkbare en qua prijs uitwisselbare woningtypen en woonmilieus dreigt bijvoorbeeld in het �trendsettende� noorden van het land een aantal (grote) woningbouwlocaties vroeg of laat in de problemen te komen. En dit zijn niet zelden locaties in minder draagkrachtige, grote gemeenten en die gepaard gaan met forse voorinvesteringen.

Onvoorstelbaar

Als de woningmarkt ons één ding heel duidelijk heeft geleerd de afgelopen jaren, is dat we er nog maar bijzonder weinig van snappen. Ik ben dan ook de laatste om te zeggen dat het roer nu ineens weer om moet. Maar ik ben wel overtuigd van de wet van de communicerende vaten (lees: bouwlocaties) en daarmee de noodzaak tot regionale afstemming. Het gaat daarbij in eerste instantie om uitwisseling van informatie en het creëren van een gemeenschappelijk bewustzijn van de situatie met haar kansen en bedreigen. Het is eigenlijk onvoorstelbaar hoe weinig concrete afstemming er momenteel plaatsvindt. Inderdaad, we moeten het bijvoorbeeld weer eens gaan hebben over het belang van een sterke stad voor de gehele regio. Ik schat in dat faserings- en temporiseringsafspraken en het uitwisselen van recente marktinformatie in veel gevallen al tot prachtige �win-win situaties� kunnen leiden.

Over omvang nieuwbouw komt steeds meer duidelijkheid

Reageer op dit artikel