nieuws

Brief SVH aan Aedes: verruiming in huurbeleid

bouwbreed

De Vereniging Sociale Verhuurders Haaglanden (SVH) heeft haar bezorgdheid over de effecten van de modernisering huurbeleid op de segregatie en voortgang nieuwbouw geuit in een brandbrief aan Aedes. De brief is integraal opgenomen. Geachte Bestuur en Ledenraad van Aedes, De �Grote Beweging� is meer dan de modernisering van het huurbeleid. �Meer ruimte in het huurbeleid� […]

De Vereniging Sociale Verhuurders Haaglanden (SVH) heeft haar bezorgdheid over de effecten van de modernisering huurbeleid op de segregatie en voortgang nieuwbouw geuit in een brandbrief aan Aedes. De brief is integraal opgenomen.

Geachte Bestuur en Ledenraad van Aedes,

De �Grote Beweging� is meer dan de modernisering van het huurbeleid. �Meer ruimte in het huurbeleid� vormt daar wel een belangrijk onderdeel van, met name door de samenhang met de bezuinigingstaakstellingen van VROM met betrekking tot de huursubsidie-uitgaven. De voorstellen van VROM geven aanleiding om onze grote bezorgdheid uit te spreken met betrekking tot de systematiek die door VROM is ontwikkeld en de mogelijke effecten daarvan op de segregatie en voortgang nieuwbouw en de effecten van de voorstellen op de specifieke situatie van de regio Haaglanden.

Met de huidige voorstellen van VROM wordt een systematiek ontwikkeld waarin meebetaald wordt aan bezuinigingen op de huursubsidie gekoppeld aan meer ruimte voor hogere huren na 2007. De kans dat het meebetalen aan bezuinigingen als onderdeel van de ontwikkelde systematiek ook na de contractsperiode, dus na 2007 wordt voortgezet, is niet uitgesloten.

Dekking van de bezuinigingen zal dan door hogere huren moeten worden opgebracht en corporaties worden als het ware gedwongen om hogere huren te hanteren of in te teren op vermogen. SVH-corporaties verwachten dat een dergelijke combinatie van hogere huren met een bezuiniging op huursubsidie, te betalen via een heffing per corporatie, de segregatie kunnen verslechteren, keuzemogelijkheden voor onze doelgroep kúnnen verkleinen en de voortgang van de nieuwbouw kunnen belemmeren.

De VROM-voorstellen en ook het eerder gevoerde overleg met Aedes hierover hebben SVH-corporaties tot nu toe niet kunnen geruststellen. De volgende verwachte effecten, zijn daaraan debet:

l Het zijn niet de corporaties, maar de groepen met middeninkomens die uiteindelijk via de verhoogde huur de rekening betalen voor de bezuinigingen op de huursubsidie. En het is juist deze groep die we in onze herstructureringswijken willen vasthouden of aantrekken om de leefbaarheid te versterken. En vooral in de herstructureringswijken van onze regio (vooral in Den Haag) moet op dit punt nog een slag worden gemaakt.

l Corporaties zullen om de bezuinigingen te kunnen betalen, de huren daar gaan verhogen waar dat kan. Dit zijn de betere marktgebieden. Hierdoor worden deze gebieden niet langer meer toegankelijk voor mensen met een laag inkomen. Het uiteindelijke resultaat is dat zij gedwongen worden te wonen in gebieden met lage huren. Ook gebieden/gemeenten met veel nieuwbouw worden daardoor niet meer toegankelijk voor onze doelgroep. Deze groep is dan voortaan aangewezen op de oude voorraad, die vaak -nog- geconcentreerd is in bepaalde wijken of delen van de regio. Het alternatief �interen op het vermogen� in plaats van ruimere huren, leidt tot lagere investeringsmogelijkheden waar fors investeren aan de orde is.

l Inherent aan herstructurering is dat het draagvlak hiervoor bij huurders vaak kwetsbaar is. Hogere huren gecombineerd met bezuinigingen op de huursubsidie, zullen de herstructurering vertragen in plaats van versnellen.

In onze regio worden al vanaf 1997 op basis van regionale afspraken met het Stadsgewest, enkele belangrijke aanbevelingen van de Commissie Blok in praktijk gebracht. Iedereen mag overal in de regio wonen, maar het aanbod voor huishoudens met lage inkomens moet door de hele regio in voldoende mate aangeboden en gebouwd worden. De effecten hiervan worden inmiddels zichtbaar.

In Den Haag nam in de afgelopen 5 jaar de voorraad aan goedkope woningen met 6,8 procent fors af tegenover een afname in de rest van de regio van slechts 1,5 procent ( landelijke afname 3,1 procent). Tegelijkertijd zien we dat de aandachtsgroep in Den Haag daalde met 8 procent tegenover 3 procent in de overige gemeenten (landelijk en in de grote steden is de afname 7 procent). Ook bij de laagste inkomens zien we een verschuiving: zij nemen af in Den Haag en nemen toe in de overige gemeenten van onze regio. Een ontwikkeling die de komende jaren fors zal doorzetten als het huidige regionale beleid gecontinueerd kan worden.

SVH-corporaties maken zich grote zorgen dat de VROM-voorstellen dit eerder zullen belemmeren

dan ondersteunen! De Minister en ook Aedes voeren aan dat een ruimer huurbeleid noodzakelijk is om de doorstroming naar de koopsector op gang te brengen en inkomsten te genereren voor investeringen in de nieuwbouw en bestaande voorraad.

De praktijk in onze regio Haaglanden laat zien dat een hoge nieuwbouwproductie met een fors aandeel in de sociale huursector, van doorslaggevende betekenis is om de woningmarkt in beweging te krijgen. De beleidswijziging van VROM dat 50 procent van de nieuwbouw een huurwoning moet zijn, is daarom een sterk punt van de VROM-voorstellen. Een probleem is wel dat veel lopende contracten gebaseerd zijn op een andere verdeling.

In de afgelopen twee jaren is er in onze regio een topproductie gerealiseerd van zo�n 7000 woningen per jaar.  Met name de productie in Den Haag is daaraan debet. Daarnaast is in alle grote VINEX-locaties van onze regio 30 procent van de productie in de sociale sector gerealiseerd. Er is dus veel onrendabel door de corporaties geïnvesteerd, zoals dat goede corporaties betaamt. Tegelijkertijd hield de herstructurering gelijke tred met de woningbouwproductie (zo�n 1400 in 2003). Gevolg hiervan is dat de woningmarkt in de regio Haaglanden zich aan het herstellen is. Zo is de gemiddelde termijn waarbinnen een starter in onze regio een woning vindt, vanaf 2002 tot 2004 afgenomen van 4 naar 2 jaar! Deze resultaten zijn geboekt zonder een ruimer huurbeleid en door corporaties zonder overmaat aan middelen.

De regio staat in de komende 5 jaar voor een groot aantal opgaven. Niet alleen met betrekking tot een bouwproductie van totaal 34.000 nieuwbouwwoningen, waarvan de corporaties, 40 procent in de sociale sector (huur en koop) willen realiseren. Naast de herstructureringsopgave ligt er een enorme taak ten aanzien van het sociaal beheer ten behoeve van de leefbaarheid van een groot aantal wijken met name in Den Haag en in toenemende mate ook in de andere gemeenten van onze regio. Ook het ingezette beleid voor een ongedeelde regio, moet onverkort kunnen worden voortgezet. SVH-corporaties maken zich hierover  wel grote zorgen. Daarbij kan het toch niet zo zijn dat gewenste investeringen in een regio en met grote inspanning gerealiseerde prestaties in regio�s als de onze, worden belast in plaats van beloond?

Met de VROM voorstellen voor de komende drie jaren, worden SVH-corporaties geconfronteerd met een bijdrage aan de huursubsidiebezuinigingen terwijl de huurinkomsten als gevolg van de lagere huren, zullen afnemen. Als de voorgestelde systematiek van verdeling wordt toegepast zou de regio

Haaglanden jaarlijks 17 miljoen euro moeten bijdragen aan de totale jaarlijkse bezuiniging van 250 miljoen euro(de eventuele effecten van de gematigde huurverhogingen hierop nog niet meegerekend). Een bedrag dat we tot nu toe jaarlijks investeren in onrendabele toppen voor zo�n 500 tot 700 nieuwbouwwoningen!

Daar waar de brutering én macro-economisch een goed effect hadden én corporaties investeringsruimte kregen om in hun werkgebieden volkshuisvestelijk gewenste ontwikkelingen in gang te zetten, lijkt dit voor ten aanzien van de huidige VROM-voorstellen niet voor alle regio�s/corporaties zo te zijn.

Bovengenoemde ontwikkelingen zijn voor SVH-corporaties aanleiding een beroep op u te doen om in het kader van de Grote Beweging en de VROM-voorstellen, de effecten in beeld te brengen van de door VROM voorgestelde systematiek ten aanzien van huurverhoging en bezuinigingen IHS, op de segregatie en de realisatie van de opgaven waar corporaties voor staan met name ten aanzien van de nieuwbouw en ten behoeve daarvan een verdiepingsslag te maken naar diverse regio�s: zowel voor de eerste drie jaren als de jaren na 2007.en te werken aan een systematiek die investeringen bevordert, ook voor onze regio.

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels