nieuws

Toepasselijke regelgeving omtrent glasbewassing en gevelreiniging

bouwbreed

Van de Raad zijn al verschillende uitspraken bekend, maar hoe er door het scheidsgerecht van het GIW over geoordeeld wordt, was tot voor kort niet bekend. Daar is onlangs verandering in gekomen.

In de uitspraak van 3 september 2003 (nr. 11.994, BR 2004, p. 68) wordt in het kader van de garantieregeling ingegaan op de vraag op welk moment een appartement dient te voldoen aan de eisen die voortvloeien uit overheidsvoorschriften en de stand der techniek en wat de concrete inhoud van deze eisen was.

Bouwbesluit

Het betrof een appartementencomplex bestaand uit 13 bouwlagen. Het complex was voornamelijk rond van vorm, met uitzondering van de achtergevel. Deze gevel grensde direct aan het water. Het geschil had alleen betrekking op de onmogelijkheid de ramen aan de achterzijde te reinigen danwel anderszins onderhoud aan de gevel te kunnen plegen.

De VvE vordert vergoeding van reeds gemaakt kosten voor de in eigen beheer getroffen voorzieningen om bewassing van de gevel aan de waterzijde mogelijk te maken, voorzieningen ten behoeve van de gevelbewassing omdat de door haarzelf getroffen voorzieningen naar haar mening na 2013 niet meer toelaatbaar zijn en aanvullende voorzieningen om de bewassing van de zijgevel van het trappenhuis mogelijk te maken.

Arbiter oordeelt dat de eigenaren in beginsel mogen verwachten dat de ramen en gevels van een woongebouw van binnenuit, danwel van buitenaf op eenvoudige wijze en tegen redelijke kosten door henzelf dan wel door derden zijn te reinigen.

Voorschriften die aangeven wat te verstaan onder op eenvoudige wijze en tegen redelijke kosten bestaan niet. Bouwbesluit en Garantie- en Waarborgregeling bevatten hiertoe geen specifieke regeling.

De op deze overeenkomst van toepassing zijnde Garantie en Waarborg Regeling A.1992 geeft echter wel een algemene garantienorm in artikel 15.1 (in de GIW-regelingen van 1999 en 2003 is dezelfde garantie opgenomen in artikel 6.2). Deze algemene norm garandeert dat de toegepaste constructies, materialen en onderdelen, en de installaties, onder redelijkerwijs te voorziene externe omstandigheden deugdelijk zijn en bruikbaar voor het doel waarvoor zij zijn bestemd.

Arbiter constateert dat de toepasselijke regelgeving geen uitsluitsel geeft betreffende het ijkmoment van de eisen inzake bruikbaarheid en deugdelijkheid. Deze begrippen zijn aan ontwikkelingen onderhevig. Welk moment van ontwikkeling moet nu als het ware geprikt worden om vast te stellen aan wat voor eisen in dit geval voldaan moet worden? In de woorden van de arbiter: wat is het ijkmoment voor het vaststellen van de eisen?

Drie momenten dienen zich aan. Het moment van het verkrijgen van de bouwvergunning (dit het moment waarop de eisen van het Bouwbesluit gefixeerd worden voor een gesloten overeenkomst, volgens de algemene voorwaarden). Arbiter wijst dit moment af, omdat het Bouwbesluit geen eisen stelt rond het bewassen van de ramen. Het moment van het aangaan van de koop-/aannemingsovereenkomst. In de derde plaats is daar het moment van oplevering; het moment van oplevering wordt bij appartementen dan nog gecompliceerd door het feit dat er twee momenten van oplevering zijn, namelijk de oplevering van het gemeenschappelijke deel van het gebouw (bijvoorbeeld de gevels en de trappenhuizen) en de oplevering van de individuele appartementen (de privé gedeelten).

Arbiter is van oordeel dat een redelijke uitleg van artikel 15.1 met zich brengt dat de ondernemer rekening heeft te houden met de eisen. Eisen die beantwoorden aan de overheidsvoorschriften en de stand der techniek zoals deze golden respectievelijk bekend waren ten tijde van het moment van het aangaan van de individuele koop-/aannemingsovereenkomst. En waarvan het voor ter zake deskundigen, zoals ondernemer, bekend was of bekend hoorde te zijn dat voorschriften nog zouden gelden ten tijde van het moment van oplevering. Oplevering van het gebouwde aan de individuele kopers dan wel waarvan ter zake deskundigen, zoals ondernemer, wist of behoorde te weten dat zij ten tijde van de oplevering aan de individuele kopers van het gebouwde van kracht zouden zijn geworden.

Het gaat dus om een dubbel moment waarnaar gekeken moet worden om te beoordelen welke eisen gesteld worden aan de ondernemer.

Na het vaststellen van het ijkmoment dient vastgesteld te worden wat de concrete inhoud van de eisen van deugdelijkheid en bruikbaarheid in verband met de reiniging van de gevelbeglazing is. De eisen �deugdelijk� en �bruikbaar� zijn onderhevig aan ontwikkelingen in de regelgeving enerzijds en de stand der techniek anderzijds.

Wat houdt die regelgeving nu in? Want zoals al aangegeven het Bouwbesluit, het meest voor de hand liggende stuk regelgeving voor de garantieregeling, biedt geen uitsluitsel. Arbiter oordeelt dat het begrip regelgeving geacht moet worden niet alleen voorschriften die behoren tot de wetgeving in formele zin te omvatten. Wetgeving in formele zin wil zeggen, samengevat, regelgeving afkomstig van de Staten Generaal, dus zeg maar gemakshalve maar niet helemaal juist: nationale wetgeving.

Tevens omvat dit begrip regelgeving afkomstig of gehanteerd door de Arbeidsinspectie alsmede die regelgeving die door de branche in het algemeen in acht worden genomen en aanvaard is. Ook al zijn deze niet openbaar gemaakt door middel van publicatie in de Staatscourant, maar op andere wijze bekendheid is gegeven aan deze voorschriften. Hieronder vallen ook de tussen de overheid en de glazenwasserbranche opgemaakte Convenanten en Documenten Gevelonderhoud (met supplementen). Van het Convenant bestaan twee versies, de eerste van 10 juni 1996, welke van toepassing is op de onderhavige overeenkomst en een nieuwere versie is van 1999.

Dit alles betekent dat van ondernemer verwacht wordt dat voor gebouwen waarvan de opleveringsdatum is gelegen ná 1 januari 1997 ondernemer bij het ontwerpen en bouwen van deze gebouwen in de periode na 10 juni 1996 rekening heeft te houden met de eisen zoals die zijn geformuleerd in het Convenant.

Voor koop-/aannemingsovereenkomsten gesloten na 10 juni 1996 heeft te gelden dat de ondernemer rekening heeft kunnen houden met het feit dat de eisen geformuleerd en bekend geworden per die datum van kracht zouden zijn ten tijde van de oplevering.

In de onderhavige zaak hoefde de ondernemer bij het aangaan van de koop-/aannemingsovereenkomsten geen rekening te houden met het convenant en Document Gevelonderhoud daar deze nog niet golden bij de oplevering van de gemeenschappelijke en privégedeelten. Er is dus geen sprake van een schending van de garantienorm; de vordering dient te worden afgewezen. Deze door het GIW gewezen uitspraak is een interessante goede leidraad voor het oplossen van een veelvoorkomend probleem.

Bouwbesluit

De uitspraak is niet alleen van belang voor het concrete probleem van de glazenbewassing, maar laat ook zien hoe omgegaan wordt in het algemeen met problemen waarvoor geen regelgeving bestaat en waarvan op voorhand niet zeker is naar welk moment nu beoordeeld moet worden welke regelgeving van toepassing is.

Nu ging het om glasbewassing, morgen kan het gaan om dakbedekking of funderingen immers ieder ander probleem waarvoor met name het Bouwbesluit geen regels kent.

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels