nieuws

Goed nieuws voor vastgoedbelegger

bouwbreed

den haag – Goed nieuws voor beleggers in vastgoedfondsen. Medio oktober heeft de Hoge Raad een arrest gewezen in een zaak die de onroerendgoedwereld al geruime tijd bezighield. Het gaat om de vraag of de verkrijging van participaties in een vastgoedfonds zonder meer tot 6 procent overdrachtsbelasting leidt. De Hoge Raad heeft de vastgoedbeleggers in het gelijk gesteld.

Het gaat in de betreffende kwestie om vastgoedbeleggingen in maatschapsverband. De participanten in de maatschap zijn vier bv�s, die ieder voor minder dan 331/3e gedeelte deelnemen (de participaties zijn respectievelijk 32, 32, 31 en 5 procent). De totale koopsom bedraagt circa 63.100.000 gulden.

De maatschap heeft tot doel het beleggen van vermogen in een winkelcentrum met appartementen en parkeerplaatsen.

De eigendom van het winkelcentrum is gesplitst: de maatschap is economisch eigenaar van het onroerend goed, de juridisch eigendom is in handen van een stichting. Het beheer van het vermogen van de vastgoedmaatschap wordt uitgeoefend door een beheer-BV. Het belegd vermogen van de maatschap is verdeeld in aandelen. Ieder aandeel geeft een evenredige gerechtigdheid tot het vermogen van de maatschap en de beleggingsopbrengsten. De Belastingdienst is van mening dat de vier bv�s overdrachtsbelasting verschuldigd zijn en legt een naheffingsaanslag overdrachtsbelasting op. Het argument van de Belastingdienst is dat de participaties in de maatschap een rechtstreeks belang bij het onroerend goed vertegenwoordigen. De Belastingdienst wil op de aankoop van de participaties het in 1995 ingevoerde artikel voor de economische eigendomsverkrijging toepassen (artikel 2, lid 2 Wet belastingen van rechtsverkeer).

Economisch eigendom

Voor de Hoge Raad staat vast dat de verkrijging van de maatschapsaandelen voor de overdrachtsbelasting inderdaad gelijk kan worden gesteld met de verkrijging van het economisch eigendom van het onroerend goed dat in de maatschap is ondergebracht (het hiervoor genoemde artikel 2, lid 2 is dus van toepassing). Van belang is dat deze bepaling geen eis stelt aan de omvang van de participatie die een belegger verkrijgt.

Daarnaast echter, is ook artikel 4 van de wet van toepassing. Dit artikel bepaalt dat de aankoop van aandelen in een zogenoemd onroerendgoedlichaam (bijvoorbeeld een bv) belast is met overdrachtsbelasting. Dit artikel stelt echter wel eisen aan de omvang van de participatie. De participatie leidt alleen tot overdrachtsbelasting als de participant een zogenoemd aanmerkelijk belang heeft/krijgt. Een aanmerkelijk belang is – kort gezegd – een belang van tenminste een derde gedeelte.

De vraag waarop de Hoge Raad een antwoord moet geven is nu welke bepaling voorgaat. De Hoge Raad heeft in haar arrest het standpunt van Ernst & Young Belastingadviseurs overgenomen, dat bij participatie in de vastgoedmaatschap met een in aandelen verdeeld kapitaal artikel 4 voorrang heeft boven artikel 2, lid 2. Dit betekent dat de participatie in het vastgoedfonds alleen tot overdrachtsbelasting leidt als de participant ten minste een aanmerkelijk belang heeft (mits het kapitaal van het fonds in aandelen is verdeeld, hetgeen moet blijken uit de overeenkomst van het fonds).

Met de uitspraak is voorkomen dat de belastingdienst bij iedere verkrijging van een participatie in een vastgoedfonds een aanslag overdrachtsbelasting kan opleggen. Nu de verkrijging van een kleine participatie (kleiner dan 331/3e procent) in een vastgoedfonds niet tot overdrachtsbelasting leidt, is ook de kou uit de lucht voor de beheerders van dergelijke fondsen. Het verschuldigd worden van overdrachtsbelasting zou de verhandelbaarheid van de aandelen namelijk aanzienlijk hebben geschaad.

Mr.drs. Emmelieke Nuijten, Real Estate Hospitality and Construction Group, Ernst & Young Belastingadviseurs (033) 4512700.

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels