nieuws

Corporatiesector bevat netto zeker 80 miljard euro aan dood kapitaal

bouwbreed Premium

Onze �natuurlijke hulpbron�, de gasbel in Slochteren, legt alweer decennia lang een gezonde basis onder onze Nederlandse verzorgingsstaat. Zo ontvangt de Staat jaarlijk circa 6 miljard euro. Stilletjes aan is de afgelopen eeuw een �kunstmatige hulpbron� opgebouwd die de gasbel in Slochteren ver overtreft. Denk hierbij aan de 2.4 miljoen corporatie woningen die een fenomenale […]

Onze �natuurlijke hulpbron�, de gasbel in Slochteren, legt alweer

decennia lang een gezonde basis onder onze Nederlandse verzorgingsstaat. Zo ontvangt de Staat jaarlijk circa 6 miljard euro. Stilletjes aan is de afgelopen eeuw een �kunstmatige hulpbron� opgebouwd die de gasbel in Slochteren ver overtreft. Denk hierbij aan de 2.4 miljoen corporatie woningen die een fenomenale vermogensbasis vormen voor de Nederlandse Staathuishoudkunde.

De rapporten van het Centraal Fonds Volkshuisvesting onder leiding van voorzitter mr. drs L.C Brinkman laten zien dat de gemiddelde boekwaarde van die woningen 25.000 euro is, de gemiddelde huur per maand 350 euro en de totale uitstaande schuld van de corporaties 60 miljard euro.

Met name die lage boekwaarde is, afgezet bijvoorbeeld tegen de gemiddelde transaktieswaarde van koopwoningen een opvallend gegeven: elke leek realiseert zich direct dat er in de corporatiesector een enorme hoeveelheid dood kapitaal schuilt.

Corporaties laten liever niet de waarde van hun gouden bezit in de boeken zien, bang dat de politiek er een claim oplegt. Er bestaat een verrassend eenvoudige methode om het dode kapitaal uit de corporatiesector te activeren en terug in de economie te pompen zonder dat de sociale doelstelling van de sector; betaalbare woningbouw voor de zittende huurders, in gevaar komt. Het vereist een tweede definitieve privatiseringsronde waarbij het eigendom van de woningen aan de zittende huurders wordt overgedragen. De eerst privatiseringsronde had plaats in 1994 toen de subsidierelatie tussen Staat en corporaties werd losgeknipt maar waarbij het toezicht en de doelstelling van de sector wel wettelijk werd vastgelegd.

Elke hypotheekshop op de hoek kan je voorrekenen dat als je 2.4 miljoen huurwoningen met een netto huurlast van 350 euro p/mnd verkoopt met gelijkblijvende woonlasten( dus ook 350 netto hypotheeklast) en je lost de uitstaande schuld van 60 miljard af dat er 80 miljard vrijvalt.

Die 80 miljard is daarbij ook nog gecorrigeerd voor huursubsidie en lagere belastingopbrengst. Deze rekensom is een interessant gegeven: de huurders behouden dezelfde woonlasten dus aan de betaalbaarheid en sociale doelstelling van de sector wijzigt niets.

De huurders zijn daarbij ook nog eens gevrijwaard van de jaarlijkse huurverhoging. Daar staat wel de onderhoudsplicht tegenover.Het gros van de huurders, zo�n 1.5 – 2 miljoen huurders schattenderwijs, zal zeker de overstap naar eigen woningbezitter gaan maken: immers je koopt een woning ver onder de marktwaarde en behoudt dezelfde woonlasten; wie wil dat niet. En na 30 jaar is je woning afgelost en heb je een appeltje voor de dorst.

Alleen bejaardenwoningen, studentenwoningen, bijzondere huisvesting, ouderdom van bewoner danwel voorziene sloop van de woning vallen buiten de eigendomsoverdracht. Als je daarbij ook nog eens 10 miljard reserveert voor een beperkt aantal corporaties om nieuwbouw te blijven ontwikkelen en hun speciale huisvestingstaken te laten vervullen dan kan er grofweg zo�n 50 miljard netto aan de Staat worden afgedragen. Gespreid over een aantal jaren vormt dat bedrag natuurlijk een enorme impuls voor de economie. Maar niet alleen macro-economisch ontstaat er een opleving: ook op de schaal van de nu volkomen vastgelopen woningmarkt ontstaat er een sterke beweging. Immers een klein maar voldoende deel van de bewoners zal gaan �cashen� en doorschuiven naar kwalitatief betere koopwoningen: precies waar iedereen inclusief de corporaties nu om roepen.

Andere voormalige huurders zullen zich als soevereine woonconsumenten anders op de woningmarkt gaan opstellen en investeren in het uitrustingsniveau van de woning: een miljoen nieuwe keukens zit er mijns inziens wel in. Ook maatschappelijk ontstaan interessante processen.: in de corporatie sector wonen veel allochtonen die ongetwijfeld anders over hun gastland, buurt en woning gaan denken als ze eenmaal eigenaar zijn geworden: een sterke impuls voor de integratie. Dit soort ideeën zijn natuurlijk behoorlijk radikaal voor de huidige corporatiedirecteuren: want ondanks dat Frank Bijdendijk in Cobouw van donderdag 30 september 2004 (nummer 180) opriep tot een nieuwe Gouden Eeuw zie ik hem en andere spraakmakende corporatie mannen,nog niet bovenstaande ideeën overnemen. Dat is op zich niet erg; niks doen heeft ook zo z�n voordelen; dezelfde hypotheekshop kan je voorrekenen dat in 2015 bij ongewijzigd beleid de netto opbrengst naar 150 miljard gaat.

Zo bezien heeft Nederland noch een staatsschuldprobleem, noch een pensioengat. Het enige gat dat �this little kingdom by the sea� bedreigt is het gat in de dijk. Maar als het goed is zal Prins Willem Alexander in z�n rol als waterprins ons daarvoor tijdig waarschuwen.

Reageer op dit artikel