Tot de woningbouwproductie wordt zowel nieuwbouw, renovatie als onderhoudswerk gerekend. De Nederlandse woningbouwproductie bedroeg in 2002 bijna 20 miljard euro. Er werden in de EU-10 in 2002 ongeveer 1,65 miljoen nieuwe woningen opgeleverd. In 2006 zal het aantal voltooide woningen naar verwachting licht toenemen tot 1,71 miljoen woningen.

Met bijna 41 procent ligt voor Nederland het aandeel van de woningbouwproductie in de totale bouwproductie onder het gemiddelde van de EU-10 (tabel 1).

Met een productie van 112 miljard euro is Duitsland verreweg de belangrijkste woningbouwmarkt in Europa. In aantallen opgeleverde nieuwbouwwoningen moet Duitsland (254.000) in 2002 echter Spanje (533.000) en Frankrijk (296.000) voor zich dulden. Er zijn grote verschillen tussen het aantal nieuwe woningen per 1.000 inwoners. Nederland zit met ruim 4 in de middenmoot.

Het zal niet verbazen dat Spanje de kroon spant met bijna 13 woningen per 1.000 inwoners. Zweden is hekkensluiter met 2,2. Van de grote landen is de nieuwbouwactiviteit in Duitsland en het Verenigd Koninkrijk momenteel aan de lage kant met ongeveer 3 woningen per 1.000 inwoners, die in Frankrijk is met 5 net boven het gemiddelde.

In twee jaar tijd is het aantal opgeleverde nieuwbouwwoningen in Duitsland met ruim 30 procent afgenomen. De nieuwbouwproductie is daardoor uiteraard ook sterk afgenomen. In 2001 en 2002 daalde deze reeds met meer dan 10 procent, in 2003 zal de nieuwbouwproductie naar verwachting met ruim 7 procent zijn afgenomen. Stabiliserende of zelfs lagere huurprijzen en leegstand zorgen in Duitsland in combinatie met een recessie voor een afnemende productie van nieuwe woningen. Dat ondanks het relatief lage aantal nieuwe woningen in Duitsland het totale productievolume – ondanks de daling van de afgelopen jaren – verhoudingsgewijs nog steeds hoog is, is een direct gevolg van de hoge bouwkosten per woning bij onze oosterburen. Met een gemiddelde per woning van meer dan 200.000 euro zijn de bouwkosten eenderde hoger dan in Nederland.

Gespannen markt

Spanje kent al een aantal jaren op rij een groeiende vraag naar nieuwe woningen. De nieuwbouwproductie groeide in de afgelopen periode dan ook behoorlijk, met op jaarbasis een toename van 3 à 4 procent.

Stijgende prijzen voor nieuwbouwwoningen en bestaande woningen duiden voor Spanje op een gespannen markt. Het hoge aantal nieuwe woningen in Spanje houdt overigens ook verband met de relatief grote aantallen naar verhouding goedkope tweede woningen en vakantiehuizen. Dit is ook duidelijk te zien aan de lage gemiddelde bouwkosten van 73.000 euro per woning en de relatief lage gemiddelde woningbezetting van iets minder dan 2.

In het Verenigd Koninkrijk nam de nieuwbouwproductie in de periode 2000 tot 2003 (met uitzondering van 2001) jaarlijks toe met ongeveer 10 procent. De laagconjunctuur van de afgelopen periode heeft het Verenigd Koninkrijk minder sterk getroffen dan de landen op het vasteland. Zowel wat betreft het aandeel nieuwbouw als het aandeel renovatie en onderhoud scoort Nederland gemiddeld. Alleen Spanje en in mindere mate Oostenrijk wijken sterk af van het gemiddelde voor de EU-10. In beide landen is de nieuwbouwmarkt groter dan de renovatie en onderhoudsmarkt. In Zweden, Italië en het Verenigd Koninkrijk is het aandeel renovatie en onderhoud relatief hoog. Waarschijnlijk is dit een gevolg van de relatief hoge gemiddelde ouderdom van de woningvoorraad in deze landen.

Wanneer wordt gekeken naar het eigen woningbezit komt naar voren dat dit in Nederland in vergelijking met de EU-10 laag is (tabel 2). Alleen in Duitsland en Denemarken is het aandeel eigen woningen lager. Voor Denemarken bestaat de mogelijkheid dat het eigen woningbezit de komende jaren sterk toeneemt. Hier is namelijk het voornemen geuit om een groot deel van de sociale huurwoningen aan bewoners te verkopen. Vooral in de Zuid-Europese landen is het aandeel eigen woningbezit hoog. In Spanje en Italië is de sociale huursector klein, slechts 2 en 5 procent. Waar in Nederland de sociale huursector groot is (35 procent), is in Duitsland de particuliere huursector groot (44 procent).

Een ander opvallend gegeven is het grote verschil tussen landen in het aantal eengezinswoningen en flats in de nieuwbouw. Hier is Nederland koploper met een aandeel van 75 procent eengezinswoningen. Ook het Verenigd Koninkrijk en Duitsland scoren hoog met een aandeel van bijna 70 procent eengezinswoningen. Italië en Spanje sluiten de rij met met 25 en 30 procent. In deze landen zijn flats de dominante woonvorm.

Het grote aandeel eengezinswoningen in de nieuwbouw in Nederland gaat samen met de groei van het eigen woningbezit. Het overgrote deel van de eengezinswoningen in Nederland zijn koopwoningen. Aangezien het aantal nieuwe koopwoningen dat op jaarbasis wordt opgeleverd ten opzichte van de bestaande woningvoorraad klein is, zal het eigen woningbezit slechts langzaam toenemen.

Daarnaast neemt het eigen woningbezit toe door de verkoop van sociale huurwoningen aan bewoners. Ook in het Verenigd Koninkrijk neemt het eigen woningbezit toe doordat sociale huurwoningen aan bewoners worden verkocht.

TABELKOP:Woningbouwproductie in EU-10, 2002

totaalaandeel inaandeelproductie

(mrd euro)productienieuwbouw per woning

Denemarken6,233,448,4177

Zweden 6,535,733,5109

België9,741,943,6111

Oostenrijk11,845,163,1177

Nederland19,940,949,1147

Verenigd Koninkrijk49,737,438,6114

Spanje 56,947,268,773

Italië62,946,438,6100

Frankrijk69,346,443,9103

Duitsland111,957,048,0211

EU-10404,946,647,8115

eigen eengezins-gemiddelde

woningen woningen woning-

(%)(%)bezetting

Denemarken53,058,81,95

Zweden 65,036,22,07

België64,855,32,20

Oostenrijk56,641,82,15

Nederland53,574,42,39

Verenigd Koninkrijk69,769,02,31

Spanje 86,030,01,95

Italië71,024,62,19

Frankrijk56,063,22,01

Duitsland41,568,22,20

EU-1061,548,32,15