nieuws

Arcadis waarschuwt voor falende grondexploitatie

bouwbreed

arnhem ­ Eenderde van de Nederlandse gemeenten dreigt in ernstige moeilijkheden te komen vanwege een falende grondexploitatie. Dat stellen de vastgoedspecialisten van ingenieursbureau Arcadis.

De naderende problemen van de gemeenten vinden hun oorzaak in de stagnerende woningmarkt. Door de terughoudende opstelling van potentiële kopersgroepen, gaan de enkele jaren florissant gemaakte rekensommen niet langer op.

‘In de huizenmarkt is een luchtbel ontstaan van tien tot twintig procent. De duurdere huizen gaan niet meer zo gemakkelijk van de hand. Je ziet de eerste leegstand’, aldus Erik van der Velde, hoofd adviesgroep Stedelijk Vastgoed. ‘Aan de horizon zien we de eerste tekenen van zwaar weer. Of we te maken krijgen met een storm of slechts een paar druppels water is niet te voorspellen.’

Hoofd adviesgroep Stedelijke Ontwikkeling Saskia Voets signaleert dat her en der in het land projectontwikkelaars terugtrekkende bewegingen maken. ‘Geplande duurdere huizen maken plaats voor goedkopere woningen. Om de markt niet te verstoren, zeggen de ontwikkelaars liever niet exact waar de plannen bijgesteld zijn.’

Te koop

Een teken aan de wand is bijvoorbeeld dat bij de Waalsprong in 1999 de mensen in de rij stonden om voor circa 450 gulden per meter grond te kopen. Opvallend genoeg zijn nu diverse kavels voorzien van bordjes met de tekst: te koop. Bouwfonds reageert slim op de veranderende marktomstandigheden door in Hoofddorp plotseling compacte woningen aan te bieden voor stewardessen.

Vanuit de ontwikkelaars worden de gemeenten onder steeds grotere druk gezet om plannen bij te stellen. Volgens Voets soms uit de noodzaak de huidige crisis te overleven. ‘Grote bedrijven kunnen het wel een tijdje uitzingen, de kleinere ontwikkelaars beginnen echt te piepen. Ook de grote beleggers verlangen aanpassing van de plannen.’

Van der Velde en Voets onderscheiden twee soorten gemeenten. Actieve overheden met een eigen grondbedrijf en de groep die zich slechts begeeft op het facilitaire vlak. ‘Gemeenten die te duur aangekocht hebben en hun grond niet voor de gedachte prijs kunnen verkopen, merken dat op hun begroting. Ik zie de grondbedrijven niet direct failliet gaan. Nare financiële gevolgen hebben de misrekeningen echter wel’, waarschuwt Van der Velde. ‘Wie zal de tekorten bijpassen? Ook het Rijk bezuinigt. De verwachting is dat het kabinet met enkele procenten zal korten op het Gemeentefonds.’

Ook gemeenten zonder eigen grondbedrijf moeten volgens Arcadis op hun tellen passen. Wellicht bestaan op het oog degelijke afspraken met de ontwikkelaars, maar de gemeenten hoeven niet vreemd op te kijken als ze plotseling voor het blok worden gezet door een partner in nood. Inschikken om het faillissement of vertrek van de ontwikkelaar te voorkomen, kan uiteindelijk flink in de papieren lopen. Het gevaar bestaat dat uit puur geldgebrek geschrapt moeten worden in de toegezegde voorzieningen in de wijken.

Arcadis adviseert de gemeenten alert te zijn en tijdig de bakens te verzetten. Zelf van koers veranderen is in ieder geval beter dan je te laten overvallen door de omstandigheden. Om bij te sturen staan de gemeenten volgens Arcadis vier scenario’s ter beschikking. Van het oprekken van de bouwtijd en de wijziging van de categorie huizen tot verdichting door het verkleinen van de kavels. Als laatste ingreep ­ door makelaars en ontwikkelaars hooggeprezen maar voor de gemeentes weinig aantrekkelijk ­ kan om de vraag te stimuleren de grondprijs omlaag.

Volgens Saskia Voets knaagt de problematiek te meer omdat college en raad in de gemeenten sinds vorig jaar dualistischer met elkaar omgaan. Sterker dan in het verleden houden raadsleden via de programmabegroting de wethouder tegen het licht. De urgentie de feiten op een rij te zetten, neemt toe omdat zelfs de rekenkamers zich blijken te verslikken in de grondexploitaties.

Van der Velde: ‘De gemeentes zijn in het algemeen van goede wil. Wie de grondexploitatie echter niet snel op orde brengt, heeft in het eerstvolgende begrotingsjaar een flink probleem te pakken.’

‘Grote bedrijven kunnen het nog wel een tijdje uitzingen’

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels