nieuws

Gedoogd of beoogd

bouwbreed

Gedoogd of beoogd

Mag je als bouwer of projectontwikkelaar 30.000 euro verdienen op een woning? Als het aan de leden van de parlementaire enquêtecommissie bouwnijverheid Duivesteijn en Vos ligt niet. Zij vinden dit een misstand. Zij hebben ernstige kritiek op de gang van zaken bij de invulling van VINEX­lokaties.

Er is sprake van een gebrek aan marktwerking. Hierdoor is de relatie tussen prijs en kwaliteit van woningen zoek. Een beperkt aantal partijen wordt door gemeenten in staat gesteld om woningen neer te zetten en te verkopen. In veel gevallen is het bezit van gronden op de voor woningbouw aangewezen plekken de sleutel om te kunnen bou­ wen. Gemeenten spelen vaak onder een hoedje met ontwikkelaars.

De consument is de dupe, zo heet het. Hij krijgt te weinig waar voor zijn geld. Gemeente en ontwikkelaars verdelen de poet. De gemeente incasseert via de grondprijzen haar winst, de ontwikkelaar door het opstrijken van de schaarstepremie. Een duidelijke illustratie van de werking van een markt. Voor de meeste producten die op een markt worden verhandeld gaat het op deze manier. Als de vraag groter is dan het aanbod stijgt de prijs en omgekeerd. Zowel op de woningmarkt als op de woningbouwmarkt gaat deze wijsheid op. Ook het omgekeerde is natuurlijk het geval. Het verleden heeft geleerd, dat een ingezakte vraag tot sterke prijsdalingen voor woningen leidt. Ook hier weer voor bestaande zowel als nieuwe woningen.

De kamerleden hebben een punt, wanneer zij vaststellen, dat in de afgelopen jaren prijsontwikkelingen zichtbaar zijn geworden die niet geheel door een toename van de kwaliteit van het gebodene werd gedekt. Althans als je de kosten van de extra kwaliteit afzet tegen de hoogte van de extra rekening. Menig huizenkoper in de nieuwbouw kan uit de doeken doen hoe diep je voor simpel en dikwijls voor de hand liggend meerwerk in de buidel moest tasten. Meerwerk, dat in tijden van malaise in de woningbouw als extra lokker gratis wordt aangeboden om een project verkocht te krijgen. Ook weer een uiting van de werking van de markt.

De kamerleden hebben het volstrekt aan het rechte eind als zij wijzen op een gebrek aan concurrentie bij het aanbieden van nieuwe woningen in de afgelopen jaren. Alleen wijzen zij de verkeerde schuldigen aan. De partijen gedragen zich op de markt, zoals je mag verwachten. Zoals ook uitdrukkelijk werd verwacht. Bij het vaststellen van de VINEX­lokaties is het bewust beleid geweest de nieuwbouw van woningen op een klein aantal plekken te concentreren. Bovendien werd er per woning een beperkte grondoppervlakte gereserveerd en werden er andere beperkingen aan de bouw van wijken en straten gesteld. Bijvoorbeeld een parkeerplaats per woning om maar iets te noemen. De prijsstijgingen die het gevolg zou zijn van deze opgelegde schaarste werd niet alleen gedoogd, maar zelfs beoogd. Op deze manier kwam er geld beschikbaar om sociale woningbouw mogelijk te maken. Dertig procent zoals bekend.

Het ruimtelijk beleid leidt tot een belemmering van de marktwerking. Zonder grond kan je niet bouwen. Op de meeste grond mag je niet bouwen. Dat leidt in economisch gunstige tijden tot grote schaarstepremies. Aan het eind van de jaren zeventig zagen we hetzelfde in de groeikernen. Toen zag je door gemeenten afgedwongen verkoopprijzen van nieuw te bouwen woningen. Kopers verkochten hun nieuwe bezit vaak al door voor de verdiepingshoogte was bereikt. Zij incasseerden de schaarstepremie. Op zijn winst was de eerste koper­consument niet de dupe. Het anti­speculatiebeding was het antwoord van de gemeenten. In veel gevallen werden deze bedingen van kracht toen de huizenprijzen al in een diepe val zaten.

Misschien moeten we een anti­speculatiebeding voor gemeenten en ontwikkelaars bedenken. Beter is natuurlijk de concurrentie aan te jagen door meer bouwmogelijkheden te scheppen. Daarvoor heb je wel een meerderheid van de kamerleden nodig die geen groene grens willen.

Adri Buur

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels