nieuws

Welles-nietesspel over huizenprijzen

bouwbreed

den haag – Rabobank Nederland verwacht geen depressie op de koopwoningenmarkt, zoals in de jaren zeventig. Dit in tegenstelling tot PricewaterhouseCoopers, dat een flinke daling verwacht. ‘De economische situatie is nu totaal anders. Wij voorspellen zelfs een gemiddelde jaarlijkse stijging van 2 tot 4 procent tot 2006’, meldt de Rabobank.

Verschil van visie en inzicht zorgt voor een verbale woordenstrijd tussen de economen van de Rabobank en het trendrapport ‘European Economic Outlook’ van PricewaterhouseCoopers (PwC). Grootste bottleneck in de analyse van PwC is volgens de Rabobank de veronderstelling dat de gemiddelde huizenprijs in vaste verhouding staat tot het gemiddelde persoonlijk beschikbaar inkomen. De economen van PwC beweren via het ‘error-correction-model’, dat de huizenprijzen in Nederland zich 30 procent boven de evenwichtswaarde bevinden. Deze waarde is gebaseerd op de verhouding tussen de gemiddelde huizenprijs en het gemiddelde persoonlijk beschikbaar inkomen over de afgelopen dertig jaar. Op basis hiervan concludeert PwC dat de huizenprijzen te ver zijn doorgeschoten en dat ze de komende drie jaar zullen dalen. Professor J.W. Velthuijsen, econoom bij PwC: ‘Het consumentenvertrouwen zakt, de inkomens stijgen minder snel dan voorheen, banken lenen minder makkelijk geld en fiscaal zorgt de daling van de hoogste belastingschijf (van 60 naar 52 procent voor een min. De stijging van de WOZ-waarde, een stijgende rente en dalende aandelenkoersen zorgden mede voor een neerwaartse kracht. Wij verwachten dan ook dat de prijzen van de huizen met 3 tot 5 procent per jaar zullen dalen.’

Heftiger

Die visie getuigt volgens de Rabobank van weinig realisme. In de praktijk fluctueert de huizenprijs op korte termijn heftiger dan het inkomen. Rabobank Nederland gaat uit van een langetermijnevenwicht tussen de huizenprijs en het beschikbaar inkomen per persoon. In de door PWC onderzochte periode van 30 jaar is de huizenmarkt slechts twee maal in evenwicht geweest.

Financiering

D. Ottens van de stafgroep economisch onderzoek van de Rabobank: ‘PwC doet nu de voorspelling dat de jarenlange grote afwijking van het evenwicht in korte tijd terug moet keren naar het evenwicht. Die daling wordt echter niet gemotiveerd. Dalend consumentenvertrouwen? Die daling is al geweest. Als de prijzen waren ingestort, dan zou dat zeker na 11 september zijn gebeurt. De onderbouwing van het rapport vind ik mager en onzeker. Voor zo’n correctie ontbreekt namelijk ook de benodigde ‘trigger’. Wat voor waarde heeft deze voorspelling dan nog?’ Bovendien stelt de Rabobank dat de financieringsmogelijkheden (zoals de tweeverdienersregeling, nieuwe hypotheekproducten, rentedaling in jaren negentig) per inkomen in de afgelopen 25 jaar flink zijn gestegen, en daarmee ook de betaalbaarheid van de koopwoningen.

‘Sentiment’

De Rabobank verwacht geen extreme prijsstijgingen zoals in 1999 (15,7 procent) en in 2000 (20 procent). Deze stijgingen kunnen alleen maar verklaard worden door ‘sentiment’ en de indertijd heersende gekte op de woningmarkt. De bank vreest echter ook niet voor een prijscorrectie zoals eind jaren zeventig. ‘De economische situatie is nu totaal anders’, schetst Ottens. ‘De Nederlandse economie is tegenwoordig gezonder dan destijds, als we kijken naar overheidsfinanciën, de arbeidsmarkt en de financiële positie van huishoudens. Destijds joeg een hoog oplopende rente de financieringskosten voor eigenaren en kopers op, omdat veel woningen met variabele rente waren gefinancierd. Nu verwachten wij geen sterk oplopende rente en bovendien zijn veel hypotheken gefinancierd met een vaste lage rente.’ In het rapport van de Stafgroep Economisch Onderzoek voorspelt de Rabobank een gemiddelde jaarlijkse prijsstijging van 2 tot 4 procent tot 2006. ‘De betaalbaarheid van koopwoningen is flink gestegen’

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels