nieuws

Gemeente versus ontwikkelaar: een geslaagde mediation

bouwbreed

Een ontwikkelaar sluit met een gemeente een overeenkomst voor de aankoop van een stuk grond, waarvoor de ontwikkelaar een plan had ontwikkeld. De gemeente meent op een gegeven moment dat planrealisatie te lang uitblijft en verbreekt de overeenkomst. De ontwikkelaar stelde planrealisatie uit vanwege stagnatie in de markt, met dientengevolge herhaaldelijke planaanpassingen.

De gemeente introduceerde tijdens het herontwikkelingsproces door gegroeide inzichten nieuwe randvoorwaarden. De ontwikkelaar heeft inmiddels veel kosten gemaakt voor planontwikkeling en marketing. De relatie tussen partijen raakte danig verstoord. De ontwikkelaar accepteert de eenzijdige opzegging van de overeenkomst niet en claimt schadevergoeding. Er wordt enige tijd gecorrespondeerd, maar dit levert vooral dossiervorming en verwijdering tussen de partijen op. Mediation komt in beeld als partijen inzien dat een poging om het geschil in der minne op te lossen de moeite waard is, gezien de kans op een lange gerechtelijke procedure met onzekere uitkomst en wellicht naamschade voor beide partijen. De gemeente en de ontwikkelaar wezen beide een gemachtigde als gesprekspartner aan. Deze mochten ook binnen hun eigen organisaties zorgen voor de noodzakelijke bestuurlijke terugkoppeling en rugdekking. Beide partijen tekenden een door de mediator opgestelde mediationovereenkomst. Daarin is onder meer geregeld dat benodigde deskundigen door de mediator pas kunnen worden ingeschakeld na instemming van beide partijen en met tevoren vastgestelde budgetten. Ook is vastgelegd dat de kosten van het mediationproces gelijk worden verdeeld en dat de voorgenomen juridische procedure wordt opgeschort. De ontwikkelaar had als voorwaarde vooraf aan de mediator meegegeven dat de mediation minimaal een gelijk financieel resultaat moest opleveren als door de ontwikkelaar werd verwacht uit het voeren van een gerechtelijke procedure. De gemeente had als voorwaarde vooraf meegegeven dat de mediation een resultaat moest opleveren dat financieel aanmerkelijk lager moest zijn dan voor de gemeente werd verwacht uit die procedure. De mediator sprak met partijen af dat deze voorwaarden door hem, op een door hem te bepalen moment, in het mediationproces zouden worden ingebracht.

Openheid

Er bestond bij partijen scepsis en wantrouwen. De mediator koos daarom voor openheid. De partijen kregen gelegenheid hun grieven en standpunten aan elkaar uiteen te zetten. De mediator zorgde ervoor dat iedere partij gelijkwaardig werd behandeld en goed aan het woord kwam. Partijen bleken elkaars standpunten en de motieven hierachter niet goed te kennen. Hierna inventariseerde de mediator de belangen van partijen. Hij koos dit moment om partijen hun voorwaarden vooraf aan elkaar te laten uitleggen. Dit ging redelijk vlot, want er blijken voldoende gemeenschappelijke belangen te zijn. Tot zover loopt alles ‘volgens het boekje’. De mediator vroeg partijen in een volgend gesprek te brainstormen over oplossingen en toen ging het mis. Men concentreerde zich volledig op het voorliggende plan. Emoties laaiden op, van alles kwam weer boven. De mediator weigerde desgevraagd de knoop door te hakken. Hij zag een ruimer speelveld en vroeg partijen om dit ook te betreden. De gemachtigden begrepen hem niet. De mediator besloot voorbeelden te geven en kwam zelf met ideeën: opties buiten het bekende plan. Dit gaf een opening en na enige tijd kwamen partijen tot de conclusie dat twee zaken belangrijk zijn: een gezamenlijke planaanpak en een compensatie niet in geld, maar in natura. Partijen konden nu op zoek gaan naar alternatieve oplossingen. Enkele van die opties werden uiteindelijk (gezamenlijk) geselecteerd voor globale uitwerking door externe deskundigen. Die uitwerkingen lieten partijen vervolgens beoordelen op hun haalbaarheid. Zo vonden partijen de optie die naar hun mening het beste is en deze optie werd verder uitgewerkt. De gemeente had uiteraard tijd nodig voor een formele bekrachtiging (door de gemeenteraad) van het bereikte akkoord. Bovendien vereiste de gekozen oplossing de vaststelling van een bestemmingsplan, met alle risico’s van dien. Daarom was al gekozen voor de veiligste optie en waren er oplossingen achter de hand voor als de eerste optie zou mislukken. Daarenboven werd zekerheidshalve afgesproken dat de oorspronkelijke claim pas definitief zou worden ingetrokken als de vergunningen voor het nieuwe plan onherroepelijk waren. Ze zijn eruit gekomen! Ir. H.J.F.M. van den Dungen NMI mediator

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels