nieuws

Voor grond Ûf btw Ûf overdrachtsbelasting

bouwbreed

Stel: u bent eigenaar van een kavel met daarop een gebouw dat grotendeels door brand is verwoest. De muren staan nog overeind, maar dat is ook alles. Herbouw is onmogelijk. Vanwege instortingsgevaar besluit u de restanten van het pand volledig te slopen. Ook de fundering laat u afbreken, heipalen eruit. Er ontstaan diepe gaten in de grond die u laat afvullen met zand om ongelukken met spelende kinderen te voorkomen. U houdt een kavel zonder bebouwing over.

Deze kavel levert u zonder btw en met 6 procent overdrachtsbelasting aan een derde. De levering van onroerend goed is immers in beginsel vrijgesteld van btw. Maar op die regel geldt een aantal uitzonderingen. EÈn uitzondering is dat de levering van een ëonbebouwd terreiní als bouwterrein verplicht belast is met btw. Veelal kan men dan ook een beroep doen op een vrijstelling overdrachtsbelasting. U vindt dat u vrij van btw onroerend goed levert, omdat geen sprake is van een bouwterrein. U heeft alleen gesloopt. Een belastinginspecteur vindt dat u wel een bouwterrein levert; dan had u maar niet eerst moeten slopen .

Bouwterrein

De discussie die met de fiscus ontstaat is: ìWat is een bouwterrein?í Sinds 1997 omschrijft de wet dit als volgt: Een bouwterrein is een onbebouwd terrein (waar niets op staat), waaraan handelingen zijn verricht (bijvoorbeeld zand gestort), of waarvoor een bouwvergunning is afgegeven, of waar in de buurt handelingen zijn verricht. Dit alles met het oog op toekomstige bebouwing. De inspecteur vindt dat u aan die voorwaarden voldoet. U heeft een pand gesloopt, zand gestort en een terrein geleverd waarop later wordt gebouwd, dus gaat het om een bouwterrein (verplicht belast met btw). ìNeeî, zegt u. ìDe sloop van de bouwrestanten en handelingen aan het terrein zijn niet uitgevoerd met het oog op toekomstige bebouwing, maar met het oog op de veiligheid voor de omgeving.î De levering vindt dan plaats zonder btw en met overdrachtsbelasting (6 procent).

Moment

De Hoge Raad stelde u in deze kwestie in het gelijk. De hoogste Nederlandse rechter besliste dat het moment van levering beslissend is voor de status van het terrein: ëWel of geen bouwterreiní (wel of geen btw). In deze zaak besliste de Hoge Raad dat de handelingen aan het terrein niet waren verricht ëmet het oog op toekomstige bebouwingí maar vanwege de veiligheid (levering vrij van btw).

Belang

Interessant aan dit arrest is de relatie tussen de sloophandelingen en het moment van levering van het terrein. Als de sloophandelingen niet worden verricht ëmet het oog op bebouwingí ontstaat een ëonbebouwd terreiní dat vrij van btw kan worden geleverd. Een object dat btw-vrij is (19 procent), is belast met overdrachtsbelasting (6 procent) en omgekeerd. Het belang voor de praktijk is vrij groot. Projectontwikkelaars en aannemers willen juist graag een bouwterrein (met btw) geleverd krijgen, omdat zij dan de btw in het bouwproject kunnen verrekenen. Mr. R.J. van der Zwan, Adviesgroep Omzetbelasting/Sectorgroep Real Estate, Hospitality & Construction, Ernst & Young Rotterdam. Telefoon (010) 406 85 74.

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels