nieuws

IJburg

bouwbreed Premium

IJburg

In de file ’s morgens op Radio 1 was het landelijk nieuws: “De eerste woningen op IJburg worden vandaag opgeleverd”. De populaire pers is er achter gekomen dat er iets schort aan het plan: te dure onverkochte woningen en te rechte blokken bouwdozen op een toch bij uitstek romantische plek: aan het water. En te weinig bouwproductie. De straatverlichting staat er goed bij, leidingen en KPN zijn ook mooi op tijd, geen procedurele beletsels. Kortom: de gemeente Amsterdam heeft haar zaakjes op orde maar laten nu ­ uitgerekend in de sterkste woningvragersmarkt van Nederland ­ de ontwikkelingsconsortia de boel versloffen. Tijdens de borrel willen de consortiumdirecteuren wel toegeven waar het aan schort. Rein Willems, directeur van Bouwfonds Noordwest, is het meest duidelijk: “De ontwikkelingsconsortia zijn een veelkoppig bureaucratisch monster geworden. Iedereen moet over alles mee beslissen en de directeuren willen voor elkaar niet onderdoen in het overleg met de Gemeente. Wat de marktpartijen veelal de overheid aanwrijft: bureaucratie en overlegcultuur hebben wij onszelf nu aangedaan. Daardoor missen we de slagkracht om de plannen aan te passen aan de gewijzigde marktomstandigheden.” Neprom­voorzitter (en directeur van Matser met een productie van 900 woningen op IJburg) Carel de Reus is nog somberder: “Ach, in het begin ga je nog enthousiast naar die vergaderingen, maar na vijf jaar praten verlies je de creativiteit.” De geluiden over de trage overleg­ en besluitvormingscultuur binnen de consortia zijn niet van vandaag of gisteren. Maar nu de productie zo stagneert terwijl de gemeente Amsterdam haar zaakjes wel op orde heeft kan er maar een conclusie getrokken worden: ontbinden van de ontwikkelingsconsortia. Jammer voor al die partijen die soms wel tien jaar overleg in IJburg gestoken hebben, maar zo gaat het verder niet. Dus: afboeken van de voorbereidingskosten, verrekenen van de consortiumkosten en per blok of kavel individueel verder ontwikkelen.

Afgeschermd

De gemeente moet de regie van de gronduitgifte op Haveneiland weer overnemen. Ontbinden van de consortia maakt het ook mogelijk om nieuwe partijen toe te laten. Er is veel interesse van grote en kleine partijen om te investeren in IJburg maar die consortia hebben de markt tot nu toe afgeschermd. Voor de tien Neprom­leden die deelnemer zijn in de verschillende consortia is het collectief falen extra pijnlijk. Immers, het is de Neprom die de overheid verwijt bureaucratische belemmeringen voor snelle woningproductie op te werpen. En nu ze zelf een grote locatie mogen ontwikkelen werken ze langzamer dan diezelfde overheid.Het eerste blok opgeleverde woningen is ontwikkeld door woningbouwvereniging Het Oosten. De zestig appartementen hebben een gemiddelde verkoopprijs van 450.000 euro. Tien zijn ervan verkocht. Het renteverlies per maand op dit project is gelijk aan de bouwkosten van een een sociale huurwoning. ABP/Vesteda gaat de pijn verzachten door een deel van dit project te kopen en in dure huur onder te brengen. Kijk, voor dit soort avonturen zijn destijds natuurlijk niet die corporaties opgericht.

Steenrijke corporaties

Het lijkt me dat de toezichthoudende organen maar eens langs moeten gaan bij Het Oosten. Sowieso moet die verlammende verrekencultuur tussen sociale huur­ en koopwoningen doorbroken worden. Corporaties moeten alleen nog maar sociale huurwoningen bouwen en de tekorten daarop verrekenen met hun vermogensposities. En als de steenrijke Amsterdamse corporaties dat niet willen dan zijn er elders in het land nog rijkere corporaties die ongetwijfeld willen beleggen in IJburg. Er zijn zelfs Quote 500 vastgoedbeleggers die wel voor tien jaar in sociale huurwoningen willen beleggen onder de voorwaarde dat er na die tijd uitgepond mag worden.Beleggen in woningen in Amsterdam is historisch gezien zeer profijtelijk en wie een beetje door de zand woestijn heen kijkt weet dat over tien jaar IJburg gouden uitpond handel is. Hoewel de gemeente haar zaakjes op orde heeft en die strak geasfalteerde bouwwegen een ongekende luxe vormen voor de bouwvakkers moet zij om de productie op te jagen het ‘Supervisie team’ voor haar bewezen diensten bedanken en afserveren. Dit team onder leiding van Kees Rijnboutt heeft in het euforische voorjaar van 2000 de plannen omgegooid en de zaak ontwerptechnisch dermate ingewikkeld gemaakt dat ze onbouwbaar zijn. Daarbij heeft dit team wel een heel specifieke mening over mooi en lelijk: op het Rieteiland mag je niet eens rieten daken toepassen. Sowieso is er een banvloek uitgesproken over kappen. En dat terwijl Durgerdam aan de horizon van IJburg laat zien hoe mooi dat is. De supervisie leden bewonen privé wel een woning met kap, maar dat zien we meer in welstandsland. Het welstandsvrij maken van geheel IJburg (een deel, Steigereiland is dat al) is de volgende stap om de productie op te jagen. De ontwerper van de wegenstructuur ir. Ton Schaap kan hooguit wat coördineren om de zaak niet uit de hand te laten lopen. Maar gezien de overweldigende waternatuur van IJburg lijkt me het onmogelijk om met architectuur die kwaliteit teniet te doen.

Slim

Er zijn ook goede berichten over IJburg: binnenkort start de kaveluitgifte voor zelfbouw op Steigereiland. Vanaf een ton euro kan je een kavel kopen. De slimme Amsterdamse woningzoeker schakelt vervolgens een kavelbouwer uit Genemuiden in en voor 2,5 ton euro zit­ie in een mooie eengezinswoning op IJburg en soms direct aan het water. De gemeente Amsterdam heeft zo veel zand op laten spuiten dat je een eengezinswoning op staal kan funderen en daarmee de 25 meter lange heipalen uitspaart. Het is niet moeilijk om van IJburg een succes te maken. De werkwijze van de afgelopen tien jaar behoeft enige bijstelling. Eigenlijk teruggaan naar de oorspronkelijke rolverdeling: overheid maakt bouwrijp, legt wegen aan, geeft kavels uit en geeft stedenbouwkundige aanwijzing. Corporaties bouwen de politiek bepaalde hoeveelheid sociale woningen. En marktpartijen dingen onder concurrentie naar de vrije sector bouwproductie.

Reageer op dit artikel