nieuws

Deskundige vaststelling van de huurprijs?

bouwbreed

Op 1 januari 2003 is gepland dat een nieuwe wettelijke regeling voor de verhuur van woon­ en bedrijfsruimte in werking treedt. Inmiddels zijn er zoveel amendementen op de wettekst ingediend dat deze termijn waarschijnlijk niet wordt gehaald.

Met de inwerkingtreding van deze regelgeving vervalt voor bedrijfsruimte het tot dan toe gehanteerde stelsel van vaststelling van de bepaalde redelijke huurprijs. Iedereen die huurt of verhuurt in bedrijfsmatig opzicht, dient er zich dus rekenschap van te geven dat een geheel nieuw systeem van waardering van huurprijzen aankomt. In het oude systeem kon degene die van mening was dat de huurprijs te hoog of te laag was, de huurder of de verhuurder, naar de kantonrechter stappen en simpelweg stellen dat de geldende huurprijs niet overeenstemde met die van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse. De kantonrechter benoemde vervolgens de bedrijfshuuradviescommissie (BHAC), die aan de rechter advies uitbracht over de huurprijs in verhouding tot de andere bedrijfsruimten ter plaatse die mogelijk vergelijkbaar waren. Gekeken werd naar de huurprijs zoals deze in de 5 jaar voorafgaand aan het moment van indienen van het verzoekschrift. Dit waren veelal langdurige procedures. Daarbij werd ook veel gesteggeld over de vraag welke bedrijfsruimte vergelijkbaar was. Was een snackbar te vergelijken met een modezaak, gelet op de technische afwerking en het publiek. Indien in een omgeving totaal geen vergelijkbare bedrijfsruimte bestond, mocht dan wel zonder meer gekeken worden naar een identiek huurobject, in een heel ander deel van land? En, niet onbelangrijk, mogen bij de vergelijkbare bedrijfsruimte ook ruimten worden meegenomen van dezelfde verhuurder. Dezelfde verhuurder kan immers invloed uitoefenen op het huurprijsniveau en zo de prijs beïnvloeden. Over deze en andere vragen hebben de kantonrechters zich de afgelopen jaren het hoofd gebogen, maar nu komt er dus een nieuw systeem aan. Dat systeem verschilt in zoverre van het huidige dat nu reeds vóór het aanhangig maken van een verzoek tot huurprijswijziging, partijen in feite de door hen in te schakelen deskundigen (vaak makelaars) tot overeenstemming hebben moeten laten komen over de uiteindelijke prijs. Pas daarna neemt de kantonrechter het verzoek tot vaststelling van de huurprijs in behandeling. Dat is dus wezenlijk anders dan het huidige systeem waarbij een partij al naar de kantonrechter kan stappen indien hij van mening is dat de huurprijs niet in overeenstemming is met die van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse, zonder nader vooronderzoek. Nog steeds kunnen zowel huurder als verhuurder vorderen dat de rechter de huurprijs nader zal vaststellen. Die vordering is alleen ontvankelijk, dat wil zeggen: de rechter kijkt er slechts naar indien de vordering vergezeld gaat van een advies omtrent die nadere huurprijs, opgesteld door één of meer door partijen gezamenlijk benoemde ter zake deskundige. Indien partijen geen overeenstemming kunnen bereiken over de benoeming van een deskundige, benoemt de rechter deze. De bron van problemen begint dus al bij de benoeming van de deskundige waarover ik me niet makkelijk kan voorstellen dat huurder en verhuurder het eens worden. In feite volgen er nu twee procedures, eerst de procedure om de rechter een deskundige te laten benoemen, die moet vervolgens een oordeel uitbrengen en dan moet men met dat oordeel naar de rechter. Aansluitend stelt de rechter de huurprijs vast. Daarbij let hij op het gemiddelde van de huurprijzen van vergelijkbaar bedrijfsruimte ter plaatse, die zich hebben voorgedaan in een tijdvak van 5 jaar voordat de nieuwe huurprijs werd gevorderd. Deze referentieperiode wordt slechts nog maar één van de gegevens waar de kantonrechter naar kijkt, hij zal ook op andere facetten moeten letten. Niet geheel duidelijk is welke richting dit uit zal gaan. Als dit al snel zover komt, gelet op de obstakels van de gemeenschappelijke deskundige bij het begin van de procedure.

Chantalle van Goethem Vastgoedadvocaat te Amsterdam.

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels