nieuws

Gebrek aan bouwgrond frustreert innovaties

bouwbreed Premium

Na 25 jaar ervaring met innovatie in de Nederlandse bouw is Jos Lichtenberg recentelijk gepromoveerd op het onderwerp ‘Projectongebonden Productontwikkeling’. Een van de stellingen bij zijn proefschrift luidde: ‘Een licht overaanbod van individuele bouwkavels is een voor de hand liggend instrument om woningen in alle segmenten tot een consumentenproduct te maken. Het feit dat dit niet gebeurt maakt de aanwezigheid van een oneigenlijk krachtenveld aannemelijk.’

Als je op het laatste moment voor een belangrijke voetbalfinale nog aan kaartjes probeert te komen is er vrijwel altijd sprake van een illegale straathandel, waarbij kaartjes van 75 euro plotseling voor een paar honderd euro worden aangeboden. Na het overlijden van Prins Claus was al snel in het nieuws dat op de markt van Delft ramen aan televisieploegen werden verhuurd voor 1500 euro per raam. Bij dit soort prakverrijkentijken wordt in het algemeen heftig gereageerd. ‘Ongepast’ roepen we dan.

Speculanten

Grond kan zonder meer aan dit rijtje worden toegevoegd. Speculanten verwerven de grond van boeren, die zich al dik laten betalen. Gemeenten eten vervolgens flink mee uit de ruif en de projectontwikkelaar confronteert uiteindelijk de consument met de door gecumuleerde winsten vrijwel onbetaalbare grond. Niet zelden vormt de grondprijs meer dan 70% van de kosten van een woning.

Grondbezitters

Extreme schaarste is bij alle voorbeelden de oorzaak van de scheefgegroeide marktsituatie. Bij grond zijn het in een bepaalde regio vaak enkele grondbezitters die de dienst uitmaken en in principe de macht hebben om de markt te reguleren. Door de grond gedoseerd aan te bieden en te ontwikkelen wordt steeds de markt afgeroomd. Bij het voorbeeld van de voetbalkaartjes en de verhuurde Delftse ramen kun je verontschuldigend opvoeren, dat er kennelijk gekken zijn, die het ervoor over hebben. Voor een huis geldt dat ook, maar het verschil is dat wonen een primaire levensbehoefte is, die zeker als je het een beetje persoonlijk wil invullen ook zonder grondkosten al veel geld kost. Is het dan gezond te noemen dat partijen zich over de rug van de zich diep in de schulden stekende koper, verrijken? Is het acceptabel dat de overheid de gemeentekas spekt met van woonconsumenten afkomstige gelden terwijl eveneens via de overheid diezelfde woonconsument met subsidies, groenhypotheken en belastingvoordelen wordt bewogen om in een eigen stulp te investeren? Ik dacht het niet.

Idee’n

Sander Gelinck gaf in ‘Het Experiment’ een periodiek van de SEV september jongstleden onder de titel ‘Wie de Grond heeft, heeft de Macht’ een aantal idee’n om de consument in zijn streven naar een eigen huis te steunen: Meer vrije kavels, zelf beleggen in grond via een collectief beleggingsfonds of een vereniging die in een gebied investeert naar het model ‘Natuurmonumenten’. Een andere variant is gebaseerd op het benaderen van lokale netwerken om gelijkgezinden te bereiken met als doel tot een doelgroepgericht ontwikkeling van een plan te komen. Mijn simpele idee verpakt in de stelling in de aanhef van dit artikel, houdt in dat er per regio een licht overaanbod van grond zou kunnen worden gecre’erd uiteraard zonder dat daarbij monopolieposities worden getolereerd (daar houdt de overheid toch toezicht op?). Aldus ontstaat er een vrije marktwerking, die uiteindelijk tot gezondere prijzen zullen leiden. Daar moet natuurlijk een gedegen behoefteonderzoek onder liggen om te veel overcapaciteit en daarmee verbrokkeling en leegloop van steden te voorkomen. Nu is ca. 13% van het Nederlandse oppervlak bebouwd. Is het nu werkelijk zo rampzalig als daar een fractie van een procent bijkomt? We zijn nu eenmaal met 16 miljoen landgenoten en die willen echt vrijwel allemaal een eigen plekje hebben. Dat is onderdeel van het welzijn. Je lost niets op door dat te ontkennen. Het inpikken van een fractionele hoeveelheid grond voor woonbestemmingen is echt niet zo rampzalig voor het milieu (en zeker niet voor het woonmilieu). Laten we daar nu niet krampachtig over doen. Als de grondhonger is gestild, houdt de vraag naar nog meer immers vanzelf weer op.

Garen spinnen

Natuurlijk zijn er partijen die nu garen spinnen bij de handel in grond en dus geen belang bij een vrije markt hebben. Zij worden benadeeld en je mag dus verwachten dat zij zich zullen verzetten. Ik vind dat ook wel logisch. Het is immers een verworven positie waaraan je gewend raakt en als die doorbroken lijkt te worden is dat zonder meer bedreigend. De politiek zal echter de afweging moeten maken of zij het belang van de enkelingen en zichzelf (gemeentelijke financiering) boven het belang van welzijn willen stellen. Voor mij als innovator, maar ook als consument is de keuze niet moeilijk. Op termijn zullen namelijk op deze wijze niet alleen de grondprijzen worden genormaliseerd, maar zal het mes aan meerdere kanten blijken te snijden. Nu wordt de gereguleerde markt immers algemeen erkend als een sterk innovatieremmende factor.

Keuzevrijheid

De consument heeft juist door de factor ‘grond’ nauwelijks invloed op de woning waarvoor hij na vele slapeloze nachten blijkt te zijn ingeloot. Meer vrije keuze en meer ruimte voor het bouwbudget leiden tot persoonlijke wensen, waarop de aanbieders actief kunnen inspelen. Dat biedt natuurlijk een belangrijke nieuwe input voor innovatie. Nu al is dat merkbaar bij projecten, waarbij meer keuzevrijheid wordt geboden. Trento (Nijhuis), Persoonlijk Wonen (Bouwfonds) en Personal Housing (Era), zijn voorbeelden, die ook onmiddellijk tot proces en productinnovaties hebben geleid. En met innovaties kan Nederland in Europa weer economisch scoren. Wie weet er nog een reden om niet deze weg in te slaan? Partijen verrijken zich over de rug van de koper

Reageer op dit artikel