nieuws

Wat valt onder exploitatieovereenkomst?

bouwbreed Premium

Een exploitatieovereenkomst mag niet in strijd zijn met de door een gemeente vastgestelde exploitatieverordening. Desondanks gaat het nogal eens mis. En dat leidt dat tot jurisprudentie – de Hoge Raad kwam er eind vorig jaar aan te pas om over een exploitatieovereenkomst uit 1979 te oordelen. Alsnog werd die ongeldig verklaard.

Om te beginnen is het nuttig even in herinnering te roepen dat artikel 42 Wet Ruimtelijke Ordening bepaalt, dat de gemeente een verordening moet vaststellen, waarin de voorwaarden zijn vastgelegd, waaronder de gemeente medewerking zal verlenen aan de exploitatie van gronden, die in de naaste toekomst voor bebouwing in aanmerking komen. De exploitatieverordening moet onder meer voorschriften bevatten omtrent het aandeel in de kosten van voorzieningen van openbaar nut, dat ten laste wordt gebracht van de gronden, die door deze voorzieningen worden gebaat en de wijze, waarop deze kosten over de genoemde gronden worden omgeslagen.

Het moge duidelijk zijn, dat de exploitatieverordening bij ieder project, maar vooral ook bij iedere publiek-private samenwerking (pps)-constructie, waarbij een gemeente is betrokken, een belangrijke rol speelt. In de praktijk blijkt dat gemeentes nogal eens méér (dat wil zeggen meestal meer geld) van hun contractspartners willen dan in de exploitatieverordening is beschreven.

Steeds vaker zie je dan ook dat die contractspartners in een later stadium pogen om bedragen die zijn betaald op grond van een exploitatieovereenkomst terug te vorderen vanwege strijd van de exploitatieovereenkomst met de exploitatieverordening. Dit laatste was ook het geval in het zojuist beschreven arrest van de Hoge Raad.

Evenredig

De gemeente had in de eigen exploitatieverordening bepaald, dat de exploitant van een bouwterrein, dat gebaat is bij werken ten behoeve van de uitleg der gemeente of in een ander opzicht van algemeen belang verplicht kan worden om een evenredig aandeel in de aan de werken verbonden kosten aan de gemeente te betalen.

Dit evenredige aandeel in de kosten werd in dit specifieke geval uitgedrukt in een bijdrage per vierkante meter.

De bouwexploitant die met de gemeente een exploitatieovereenkomst had gesloten met betrekking tot de ontwikkeling van zogenaamde “tweede woningen”, had de gemeente verscheidene bedragen betaald als aandeel in de kosten van algemeen nut. Het totale bedrag van bijna twee miljoen gulden werd na vele jaren (kennelijk nadat het project was gerealiseerd!) door de ontwikkelaar van de gemeente teruggevorderd omdat de ontwikkelaar zich op het standpunt stelde dat dit bedrag onverschuldigd was betaald.

Bij de rechtbank en Hof viste de ontwikkelaar achter het net, maar bij de Hoge Raad kreeg hij inhoudelijk alsnog gelijk.

De Hoge Raad overwoog in zijn arrest, dat de door de ontwikkelaar betaalde bijdragen in de totale kosten en voor bovenwijkse voorzieningen, niet waren vastgesteld aan de hand van de voorgeschreven prijs per vierkante meter, zodat de exploitatieverordening niet in acht was genomen. Omdat de exploitatieovereenkomst in strijd was met de exploitatieverordening kon de gemeente volgens de Hoge Raad de in de exploitatieovereenkomst bedongen bijdragen niet geldend maken. De Hoge Raad kwam derhalve tot het oordeel dat er inderdaad sprake was van onverschuldigde betaling.

Verjaring

In het onderhavige geval lijkt het overigens voor de gemeente alsnog mee te vallen, omdat waarschijnlijk een relevant gedeelte van de vordering van de ontwikkelaar is verjaard. Vorderingen uit onverschuldigde betalingen verjaren immers in principe na vijf jaar.

De verjaringstermijn gaat lopen op de dag dat de ontwikkelaar met het bestaan van zijn vordering bekend is geworden. In casu betekent dat de dag waarop de ontwikkelaar er mee bekend is geworden dat de door de gemeente gedane betalingen zonder rechtsgrond waren verricht. De betrokken partijen kunnen derhalve nog een tijdje vrolijk doorprocederen.

Hieruit blijkt dat het nuttig en nodig is om bij de totstandkoming van exploitatieovereenkomsten op deze problematiek te (blijven) passen. Dit, om te voorkomen dat partijen tijdens of na realisatie van een project nog even met elkaar gaan afrekenen, met alle (on)aangename verrassingen van dien.

Mr Rutger Oranje, Praktijkgroep onroerend goed, Schut & Grosheide advocaten notarissen, Amsterdam, telefoon (020) 5419809

Reageer op dit artikel