nieuws

Wie draait op voor fouten van de aannemer?

bouwbreed

Voor rechtshandelingen, binnen de grenzen van een volmacht verricht, bepaalt de wet dat de gevolgen van die rechtshandelingen aan de volmachtgever worden toegerekend. Feitelijke handelingen vallen daar niet onder. Voor fouten (onrechtmatige daden) van hulppersonen, ondergeschikten en niet-ondergeschikten die handelen in de uitoefening van beroep of bedrijf van hun opdrachtgever, is – onder omstandigheden – de opdrachtgever aan te spreken.

Een aannemer valt (uitzonderingssituaties daargelaten) niet onder genoemde categorie personen. De vraag rijst dan ook, of de verkoper voor fouten van de aannemer is aan te spreken.

Batstra en Dijkstra

Een dergelijke situatie kreeg de Hoge Raad onlangs te beoordelen (HR 11-02-2000, NJ 2000, 294). Batstra (de koper) kocht een woning van Dijkstra (de verkoper). Na de overdracht bleek aan de koper dat de aanbouw aan de woning was verzakt. Enkele jaren eerder had de verkoper een aannemer ingeschakeld om de aanbouw te bouwen.

Alle werkzaamheden hiermee samenhangend had de verkoper in handen van de aannemer gelegd. De bouwvergunning bepaalde dat over de fundering nader overleg met de gemeente moest worden gevoerd. Dit had de aannemer verzuimd te doen. De aannemer had een staalfundering aangebracht, terwijl hier een paalfundering noodzakelijk was. Was er wel overleg met de gemeente gevoerd, dan was waarschijnlijk direct een paalfundering aangebracht.

In de koopakte was een exoneratieclausule opgenomen: “Het verkochte wordt aanvaard in de feitelijke staat, waarin het zich ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst bevond, (-)”.

Vast staat dat koper noch verkoper op het moment van de koop bekend waren met het gebrek aan de aanbouw. Kan de verkoper voor de fout van de aannemer die tot de verzakking heeft geleid, worden aangesproken?.

De Hoge Raad oordeelt dat de volmachtregeling niet kan worden toegepast. Het (niet) voeren van overleg met de gemeente is een feitelijke handeling en volmacht ziet slechts op toerekening van rechtshandelingen.

Voorts overweegt de Hoge Raad dat bij de beoordeling van de vraag of de verkoper een beroep op de exoneratieclausule kan doen, onder andere de omstandigheid moet worden meegewogen dat bij de overdracht tevens alle aanspraken van de verkoper op de aannemer aan de koper zijn overgedragen.

Funderingsoverleg

De Hoge Raad verwijst de zaak terug naar een ander Hof. Hoe dit af gaat lopen? Ik verwacht gunstig voor de verkoper.

Een goede grond voor toerekening van de fout van de aannemer aan de verkoper lijkt niet aanwezig. Op volmacht kan toerekening niet worden gebaseerd. De verkoper was daarnaast niet bekend met het feit dat de fundering niet de juiste was.

Behoorde de verkoper het gebrek dan misschien te kennen? In het arrest wordt melding gemaakt van een brief die de verkoper van de gemeente heeft ontvangen waaruit blijkt dat het funderingsoverleg niet is gevoerd. Als op grond hiervan zou moeten worden aangenomen dat de verkoper ten onrechte niet heeft geconcludeerd dat onderheien een noodzaak was, zou alsnog kunnen worden geoordeeld dat de verkoper zijn mededelingsplicht heeft geschonden.

Dat de aanspraken op de aannemer zijn overgedragen heeft naar mijn idee geen invloed op de aansprakelijkheid van de verkoper, maar geeft wel aan, dat hier niet gelukkig is geprocedeerd. Ook de aannemer had in de procedure kunnen worden betrokken. Ten eerste omdat de aanspraken op de aannemer aan de koper zijn overgedragen. Me dunkt dat de aannemer wanprestatie heeft gepleegd jegens de verkoper en de koper op grond daarvan een schadevergoedingsactie kan starten tegen de aannemer. Daarnaast omdat verdedigbaar is, dat de aannemer een onrechtmatige daad jegens de koper heeft gepleegd, in die zin dat de aannemer niet slechts onzorgvuldig heeft gehandeld jegens zijn opdrachtgever, de verkoper, maar ook jegens alle rechtsopvolgers van de verkoper die de nadelige consequenties van de fout van de aannemer ondervinden.

Wanneer de aannemer een exoneratieclausule in zijn aanneem-

overeenkomst heeft opgenomen, kan de aannemer waarschijnlijk niet op grond van wanprestatie, maar mogelijk wel op grond van onrechtmatige daad door de koper worden aangesproken.

Mededelingsplicht

Conclusie: wanneer een gebrek is veroorzaakt door een fout bij een feitelijke handeling, verricht in opdracht van de verkoper, door iemand die geen hulppersoon, ondergeschikte of niet-ondergeschikte in de uitoefening van het beroep of bedrijf van de verkoper is (zoals een aannemer) is de verkoper daarvoor in beginsel niet aansprakelijk jegens de koper. Hij moet uiteraard wel hebben voldaan aan zijn mededelingsplicht als hij het gebrek kende of behoorde te kennen. De aannemer is mogelijk wel aansprakelijk jegens de koper.

Mr. Barbara Zoon

Schut & Grosheide Advocaten en Notarissen, Amsterdam, telefoon (020) 5419809.

Na verkoop van een huis, verzakt de aanbouw. De koper spreekt de verkoper aan maar die doet een beroep op uitsluiting van aansprakelijkheid – de exoneratieclausule in het koopcontract – en verwijst de koper naar de aannemer van die aanbouw.

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels