nieuws

Arbiter legt bouwer voorziening voor ramen wassen op

bouwbreed Premium

Bouwers/ontwikkelaars moeten ervoor zorgen dat gebruikers van hun gebouwen hun ramen kunnen wassen. Doen ze dat niet, dan kan de Raad van Arbitrage ze ertoe dwingen na oplevering alsnog daarin te voorzien. Dat blijkt uit recente uitspraken.

De Raad van Arbitrage voor de Bouwbedrijven in Nederland heeft onlangs, na claims van vereniging van eigenaren, zich uitgesproken over enkele complexen zonder voorzieningen om de gevels (het glas) te reinigen. De bouwondernemers, die behalve voor de bouw ook verantwoordelijk waren voor het ontwerp, werden door de Raad veroordeeld. Ze moeten de noodzakelijke voorzieningen alsnog aanbrengen. Eigen schuld dure bult zal men gedacht hebben.

De Raad is een eerzaam college. De heren gingen voor hun uitspraak uiteraard niet over één nacht ijs. Hun motivering toont welke zaken van belang zijn voor de betrokken ontwerpers en bouwers.

* Kopers en opdrachtgevers mogen er vanuit gaan dat bij appartementen het glas van binnenuit dan wel van buitenaf op eenvoudige wijze en tegen redelijke kosten door henzelf of door derden is te reinigen. Ook al staat in koopovereenkomst of bijbehorende stukken niet dat daartoe voorzieningen worden aangebracht.

* In een koop-/aannemingsovereenkomst staat in de regel dat de bouwondernemer het object moet (af)bouwen naar de eis van goed en deugdelijk werk, met inachtneming van de voorschriften van overheid en nutsbedrijven. De Raad oordeelt daarom dat glazenwasvoorzieningen aanwezig dienen te zijn die beantwoorden aan de overheidsvoorschriften die gelden op het moment van gereedkomen van het gebouw (in de deze kwesties begin 1997).

* De Raad is van oordeel dat de bouwondernemer zich ervan behoort te vergewissen welke regels de Arbeidsinspectie ter zake hanteert. Er gold een convenant; ook al is dat niet een wet in formele zin, hij moet toch worden gezien als een overheidsvoorschrift zoals bedoeld in de koop-/aannemingsovereenkomst.

* Gebruik van een hoogwerker voor het reinigen van het glas ziet de Raad als een werkmethode die valt onder de definitie van goed en deugdelijk, binnen de voorschriften van overheid en nutsbedrijven, mits goede opstelcondities aanwezig zijn. Dat daaraan extra kosten voor de vereniging van eigenaren of de bewoners verbonden zijn, doet daaraan niet af.

Conclusies

Hieruit kunnen wij concluderen dat regelgeving die voortkomt uit een convenant mag worden beschouwd als overheidsvoorschrift. En dat hierbij de datum van oplevering relevant is. Met andere woorden: wat waren op het betreffende moment de regels?

In de bovenbeschreven zaken ging het om oplevering in het begin van 1997. Toen gold het (vorige) convenant Arbeidsomstandigheden Glazenwassersbranche en het daaraan verbonden Document Gevelonderhoud. De conclusie lijkt dan ook gerechtvaardigd dat projecten van later datum die onder de werkingssfeer van het huidige Convenant Gevelonderhoud vallen, moeten voldoen aan de daarin genoemde beoordelingsrichtlijn (uitgegeven door de branche-organisatie OSB in Den Bosch).

Het is, denk ik, niet gewaagd te veronderstellen dat voor utiliteitsprojecten zoals kantoren dezelfde maatstaven gelden als voor woongebouwen.

Nu even de praktijk. Wanneer een hoogwerker niet volstaat omdat een gebouw te hoog is of omdat er rondom het gebouw geen verharde opstelplaatsen zijn te maken, ligt de keuze voor een gondelinstallatie voor de hand. Voor middenhoogbouw kan een permanente hangladder op rails een alternatief zijn (over maximaal vier verdiepingen).

Maar architecten willen het liefst geen installaties aan de gevel of op het dak; zij gaan er in hun ontwerp vaak vanuit dat de ramen van binnenuit kunnen worden gewassen. Dat zou niet erg zijn als zij niet zo’n overdreven voorstelling hadden van de maximale reikmaten van de modale man of vrouw. De dimensionering van hun kozijnen is vaak zodanig dat de glazenwasser die in dit profiel past, wel bijzonder zou opvallen door zijn extreem lange ledematen. In het circus zou hij of zij meer succes hebben.

Het is duidelijk dat van binnenuit wassen grote (ontwerp)beperkingen met zich meebrengt als het gaat om de afmetingen en bereikbaarheid van de verschillende onderdelen van een kozijn of gevel.

Al met al mag je hopen dat de steen die de Raad in de vijver van de bouw heeft gegooid zijn uitwerking niet zal missen en dat opdrachtgevers, projectontwikkelaars en architecten vanaf nu hun verantwoordelijkheid niet uit de weg gaan. Ze zullen eieren voor hun geld moeten kiezen. Voorzieningen voor het reinigen van gevels dienen, al is het nog niet in concrete termen, in het programma van eisen te worden benoemd. En de aannemer die constateert dat een ontwerp dit soort voorzieningen ontbeert, doet er verstandig aan dit zo vroeg mogelijk aan zijn opdrachtgever te melden.

Reageer op dit artikel