nieuws

IBC houdt bouw huizen én aanleg straten in eigen hand

bouwbreed

Dagelijks wappert hier de was van de woonbooteigenaren op de openbare weg: de waslijnen van de Amsterdamse Cruquiuskade zijn gespannen tussen de bomen langs de stoeprand. Aan de overkant van de straat ligt sinds enkele maanden een kale vlakte. IBC Vastgoed, eigenaar van de vijf hectare grond, bouwt er 560 woningen, inclusief straten en andere openbare voorzieningen. Centraal gelegen in een stad waar de grond bijna overal in erfpacht is, heit IBC eind 2000 de eerste paal voor de wijk Het Funen.

Projectleider Michiel Schaap, van huis uit bouwkundige, leidt bij IBC Vastgoed het bijzondere project. “Het voordeel is dat woningbouw en aanleg van openbare ruimte nadrukkelijk op elkaar zijn afgestemd. Waar de huizen opgeleverd zijn en de straten achterblijven, zie je een enorme weerslag op de bouwer. Rommel op straat versterkt de klachten over de huizen, dat zie je nu in Amsterdam op de Oostelijke Eilanden.” IBC ziet een tweede voordeel als zij zelf de hele wijkaanleg in de hand houdt. De kwaliteit van de woonomgeving is scherper te bewaken, denkt Schaap, en dan staan je woningen er in de verkoop ook direct beter voor. Architect Frits van Dongen van de Architekten Cie is door IBC aangesteld als supervisor van het geheel. De gemeente Amsterdam heeft voorwaarden gesteld op ontwerptechnisch en civiel terrein en toetst van tijd tot tijd of daaraan wordt voldaan. Aan het eind van de bouwperiode krijgt de gemeente de wijk overgedragen voor de somma van één euro.

Waar komt het idee vandaan: een Amsterdamse wijk bouwen en afleveren?

Schaap: “IBC was eigenaar van de grond geworden. Aanvankelijk maakte dit stuk grond deel uit van de bolwerken rond Amsterdam. Het was het laatst eigendom van de Nederlandse Spoorwegen. Die heeft het ons verkocht, maar de gemeente had al een aantal voorwaarden op de grond gelegd. Er was een globaal stedenbouwkundig program van eisen, met onder andere een woonbestemming, verkeersontsluiting, groen. En ook rust de eis op Het Funen dat er dertig procent sociale huurbouw moet komen.”

Prikkel

“Wij dachten: gaan wij nu op dit terrein de kavels bebouwen en de gemeente de rest laten doen? We besloten zelf te gaan ontwikkelen, ook omdat we goede ervaringen hadden in Den Haag bij de ontwikkeling van achthonderd woningen op de Groothandelsmarkt. Voor Amsterdam is dit uniek, er is zo weinig eigen grond in deze stad. Wij willen natuurlijk laten zien dat we dit perfect kunnen; dat zullen we gaan bewijzen. Een andere prikkel voor ons is de verwachting dat de waarde van de woningen hoger is naarmate de omgeving beter en completer is.” Het Funen is tevens voorbode van een volgend, groter project een paar honderd meter verderop in deze Czaar Peterbuurt, waar IBC het tien hectare grote voormalige Stork-bedrijfsterrein in handen heeft. Het beheer van de openbare ruimte gaat IBC niet zelf op zich nemen. Het is ook niet de bedoeling van Het Funen een enclave te maken. De bewoners zullen gewoon gemeentelijke heffingen betalen en daarvoor ook gemeentelijke diensten terugzien. Wel maakt IBC een beheersplan voor de wijk. “Vanaf het begin hebben we daarover met de gemeente overlegd. Het gaat om heel praktische dingen als het straatvegen en ophalen van huisvuil. Maar ook: welke partijen praten mee over sociale veiligheid, hoe gaan bewoners – die hier dicht bijeen wonen – met elkaar om, hoe structureren we het overleg.” IBC legt de basis voor een beheersorganisatie. Elke eigenaar accepteert de grondregels daarvoor via het lidmaatschap van één van de zestien te vormen verenigingen van eigenaren, en de daarboven op te richten koepelvereniging. Die kan besluiten een fulltime beheerder aan te stellen, die in dienst van de bewoners voor de dagelijkse orde in de openbare ruimte zorgt. Een voorbeeld daarvan is het beheer van de wijk die op het voormalige terrein van het Gemeentelijk Waterleidingbedrijf (GWL) in Amsterdam is verrezen; daar is een buurtbeheerder, maar voor de reguliere klussen is stadsdeel Westerpark verantwoordelijk (zoals vuilnis, riolering, politie en veiligheid).

Hebt u gezien hoe ongezellig het daar is geworden, na een succesvolle

start? Schaap: “Wij hebben op het GWL-terrein rondgekeken en we zagen dat de openbare ruimte er zorgelijk bij ligt, terwijl hard gewerkt is om juist iets schoons en veiligs te maken. Die ervaring heeft de ontwikkelaars van Het Funen ertoe gebracht een andere verdeling te zoeken tussen publieke en private ruimte rond de huizen. We hebben besloten dat bij deze hoge dichtheden beter semi-openbare en openbare ruimte past dan privéruimte. We zijn met een landschapsontwerper bezig die minder of geen privétuinen schetst.”

Contract

In het contract dat IBC met de gemeente heeft gesloten, staan afspraken over kwaliteit. En tot een jaar na oplevering onderhoudt IBC de nieuwe straten en openbare ruimte. Bij de gemeente Amsterdam valt Het Funen onder de Dienst Binnenstad. Daar is projectmanager Dries Jense verantwoordelijk. “We staan nu voor een eerste overleg met Bouwtoezicht. De voorlopige ontwerpen van de architecten kunnen we al gaan bespreken. Het stedenbouwkundig plan is goedgekeurd. Dat is in een andere volgorde gegaan dan normaal: we hebben vorig jaar een concept-ontwerp- bestemmingsplan in de inspraak gehad en nu leggen we het ontwerp- bestemmingsplan ter visie.” Jense durft het begrip publiek-private samenwerking nauwelijks te noemen, bang dat te hoge verwachtingen worden gewekt.

Architecten

Liefst acht architecten gaan op Het Funen bouwen: supervisor F. van Dongen zelf, H. de Kovel van DKV, D. van Gameren van de Architecten Groep, Lafour & Wijk, Kuiper Compagnons, Claus en Kaan, Geurst en Schultze, Van Sambeek & Van Veen en NL Architects. De laatste drie krijgen opdracht voor elk een identiek bouwvolume, ieder met tien woningen. Langs de Cruquiuskade zal de was van de woonbooteigenaren op de stoepen blijven wapperen. Maar daar tegenover komt een ‘plint’ met winkels en voorzieningen en een enkel kleinschalig kantoor. En daarachter de vierhonderd koopwoningen met prijzen tussen 3,5 ton en een miljoen. Woningstichting De Key en Woonzorg Nederland gaan de 160 sociale woningen (waarvan veertig seniorenwoningen) verhuren.

‘Rommel op straat versterkt de klachten over de huizen’

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels