nieuws

De terugkeer van de particuliere opdrachtgever

bouwbreed Premium

Beter inspelen op particuliere verlangens in de woningbouw is een gemeenschappelijk belang van bouwwereld en overheid. Arie de Klerk waarschuwt voor valkuilen: juist het denken in gemeenschappelijke belangen heeft geleid tot uniformisering in de woningbouw.

In vroeger tijden liet men, vaker dan tegenwoordig, zijn eigen huis bouwen. Als opdrachtgever formuleerde men het programma van eisen en schakelde deskundigen in om de ideeën gestalte te geven. Eeuwenlang was dit type opdrachtgever de motor achter de woningbouwproductie.

In tijden van economische groei, met gekoppeld daaraan een sterke vraag naar woonruimte, werd ook op ‘speculatie’ gebouwd. Daarbij moet men in principe aan de bouw van huurwoningen denken. Zo zijn in de negentiende eeuw in de grote steden veel huurwoningen gebouwd, waarbij kleine particulieren als opdrachtgever optraden.

De bouwtechnische en zeker de woontechnische kwaliteit van deze woningen liet meestal te wensen over en in reactie daarop verscheen in 1901 de Woningwet. Die maakte het mogelijk voor woningcorporaties om ‘woningwetwoningen’ te bouwen. Gemeenten werden aangezet tot het voeren van een beleid voor bouw- en woningtoezicht. Dit vormde het begin van een breed gedragen beleid om woningbouw complexmatig aan te pakken.

Hausse

Vanaf de jaren zestig, toen de woningnood volksvijand nummer één was, werd de woningbouw steeds grootschaliger. En nog steeds ging het daarbij om de bouw van hoofdzakelijk huurwoningen.

In de grote steden verloor het bouwen in particulier opdrachtgeverschap in deze periode snel terrein, maar in kleinere plaatsen hield de figuur stand. Al werd de stijging van de loonkosten na de oorlog bijna haar doodsteek. Bouwen in particulier opdrachtgeverschap werd een luxe, die vaak slechts met zelfwerkzaamheid bereikt kon worden. Eind 1999 namen particulieren zestien procent van de nieuwbouwvergunningen voor hun rekening.

Achteraf gezien is Heerma’s nota “Volkshuisvesting in de jaren Negentig” ook voor het particulier opdrachtgeverschap een keerpunt geweest. De woningnood, decennia lang een alibi om veel van hetzelfde te bouwen, werd verklaard voorbij te zijn. Het roer moest om. De sterke daling van de hypotheekrente vanaf 1992 gaf ruimte voor de bouw van grote aantallen koopwoningen. Het accent verschoof van huur naar koop. Door de opkomst van aflossingsvrije financieringsproducten nam de koopwoede verder toe en zo ontstond de vraag naar betere woningen. En daaraan lijkt voorlopig geen einde te komen, al is de hausse voorbij.

Rariteiten

De tijd van massabouw loopt daarmee op z’n eind. Het zogenoemde ‘consumentgericht bouwen’ heeft de toekomst. De schaal van het bouwen verandert waar je bij staat.

Grote aannemersbedrijven anticiperen daar op. Het komt tot uitdrukking in participaties in de markt voor doe-het-zelf producten, in het preluderen op de bij kleinere aannemers al langer gangbare cataloguswoning, in het aanschurken tegen corporaties met hun bezit in naoorlogse wijken, en in het ontwikkelen en bouwen van complete stadswijken.

Ook de overheid zal zich moeten instellen op deze verandering. Zo zal gezocht moeten worden naar een andere insteek op de ruimtelijke ordening. Omdat bouwwereld en overheid hier een gemeenschappelijk belang hebben, is het oppassen geboden. Men moet zich ervan bewust zijn dat juist het denken in gemeenschappelijk belang geleid heeft tot de bouw van woonwijken waarvan nu gezegd wordt dat ze te veel van hetzelfde bieden.

De ruimte die de particuliere opdrachtgever opeist heeft twee gezichten: ruimte in planologische zin en ruimte in de zin van financiële draagkracht.

Consumentgericht bouwen is duurder dan het bouwen van een massaproduct. De financiëel benodigde ruimte om over te schakelen is evenwel voorhanden, namelijk in het verschil tussen de vrij-op-naamprijs en de herbouwwaarde van woningen. De hierboven aangeduide hausse op de woningmarkt heeft dit verschil bijzonder groot gemaakt.

Meer op de particuliere wensen gerichte bouw zal zich moeten kenmerken door meer verfijning dan tot nu toe gebruikelijk is. Of het uitvoerend bouwbedrijf die slag kan maken zal vanzelf blijken.

Met de differentiatie die tot stand komt is niet alleen een particulier doel gediend. Het kan bewerkstelligen dat de tijd voorbij is dat woningen na krap veertig jaar weer gesloopt moeten worden. Die merkwaardige episode in de bouw kan dan worden bijgezet in het rariteitenkabinet van het museum voor de bouw. Waarom bestaat dat overigens nog niet?

‘Consumentgericht bouwen is duurder’

Reageer op dit artikel