nieuws

Overeenkomst onder opschortende voorwaarde

bouwbreed

Een overeenkomst wordt vaak vereenzelvigd met een verbintenis, maar dat is niet juist. Door de overeenkomst ontstaat een verbintenis ofwel een rechtsband tussen partijen, waardoor de een een prestatie van de ander kan eisen. Verbintenissen kunnen ook buiten een overeenkomst ontstaan, namelijk die welke rechtstreeks uit de wet voortvloeien, zoals die uit ongerechtvaardigde verrijking. Bij een juridisch zuiver taalgebruik moeten we dus spreken van voorwaardelijke verbintenissen en niet over voorwaardelijke overeenkomsten.

Ons BW bevat een duidelijke regeling van voorwaardelijke verbintenissen en maakt onderscheid tussen die onder opschortende voorwaarden, waarbij de verbintenis pas ontstaat na vervulling van de voorwaarde en onder ontbindende voorwaarde, waardoor de verbintenis vervalt.

De verkoper/aannemer van een appartementencomplex gebruikte de figuur van een opschortende voorwaarde omdat over een aantal zaken geen zekerheid bestond. Niet alleen wilde hij er eerst zeker van zijn dat tenminste 70 procent van de door hem te bouwen woningen verkocht werden, ook waren er nog geen bouwvergunningen door de gemeente afgegeven en moest de benodigde bouwgrond nog in erfpacht worden uitgegeven.

Hij voegde daarom aan de koop-/aannemingsovereenkomsten een artikel toe waarin werd bepaald dat uiterlijk 1 februari 1996 aan drie opschortende voorwaarden moest zijn voldaan. Bovendien zou alleen hij daarop een beroep mogen doen. Door het kiezen van de opschortende voorwaarde bereikte hij dat door de overeenkomst nog geen verbintenis was ontstaan, zodat op hem geen enkele verplichting daaruit rustte.

Boete

Toch ontstonden er problemen. Iemand maakte bezwaar tegen de door de gemeente op 6 december 1995 afgegeven bouwvergunning waarop de president van de Haagse rechtbank die voor onbepaalde tijd schorste, op 27 maart 1996. De ‘verkoper’ zag daarom van zijn bouwplan af en liet dat zijn kopers weten met een beroep op vervulling van de opschortende voorwaarden.

De kopers accepteerden dat niet en wendden zich tot de Raad van Arbitrage. Ze eisten de boete op, die in de toepasselijke algemene voorwaarden is bepaald op 10 procent van de koop-/aanneemsom. Begrijpelijk beriep de verkoper/aannemer zich erop dat alleen hij en niet zijn wederpartijen zich mochten beroepen op het niet vervuld zijn van de opschortende voorwaarden, maar dat betekende natuurlijk niet dat over de vraag of die voorwaarden al of niet vervuld waren, zijn kopers niet met hem van mening mochten verschillen. Dat constateerde de Raad dan ook meteen.

Moeilijker was de vraag of de voorwaarde, dat de benodigde bouwvergunningen voor 2 februari ’96 verleend moesten zijn, in vervulling was gegaan. De verkoper vond dat die bepaling moest worden uitgelegd met het oog op de bedoeling ervan: de bouw van de woningen mogelijk maken. Door de beslissing op het bezwaar tegen de verleende vergunning kon dat niet. Omdat je met een geschorste vergunning niets kunt is het geen vergunning zoals die is bedoeld, redeneerde de verkoper.

De arbiters van de Raad vonden echter dat daardoor het risico voor verlening van de bouwvergunning niet uitdrukkelijk bij de kopers was gelegd. Het is in deze namelijk gebruikelijk dat de verkoper niet alleen het risico draagt van het verkrijgen van de nodige vergunningen, maar ook van de vernietiging en schorsing ervan.

Vreemd

Als de verkoper dat risico niet had willen accepteren maar het bij de kopers had willen leggen, had hij dat volgens de arbiters uitdrukkelijk moeten bedingen. Ook redeneerde de Raad nog dat de bewuste clausule deel uitmaakte van de ‘aanvullende voorwaarden’ en niet behoorde tot de tekst van de model koop-/aannemingsovereenkomst.

Dat is vreemd. Als de arbiters met ‘de clausule’ de tweede opschortende voorwaarde bedoelen, dan blijkt toch uit hun eigen vonnis dat die niet in de bij de overeenkomst behorende Voorwaarden stond, maar in een genummerd artikel van de koop-/aannemingsovereenkomst. Dat die als aanhangsel erbij gevoegd was, doet daar niets aan af. Maar ook als die clausule wel in de voorwaarden had gestaan zou dat mijns inziens geen argument zijn geweest omdat ook de inhoud van die voorwaarden deel uitmaakt van de tussen koper en verkoper bestaande wilsovereenstemming.

(BR 1999 p. 523)

Mr. Math Verstegen

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels