nieuws

GIW-voorwaarden prevaleren

bouwbreed

Aannemers zijn nogal eens slordig bij het opstellen van aannemingsovereenkomsten. Vooral door het van toepassing verklaren van (standaard) Algemene Voorwaarden kunnen ze in die overeenkomsten tegenstrijdigheden opnemen. In zo’n geval lopen zij een grote kans dat een voor hen nadelige bepaling ten gunste van hun niet-professionele wederpartij wordt toegepast.

De aannemer die aanbiedt om een woning te bouwen als een GIW-woning laat daarop de GIW-voorwaarden van toepassing zijn. Problemen ontstaan als in de aannemingsovereenkomst een bepaling is opgenomen, die strijdig is met een bepaling in de GIW-voorwaarden. Zeker als zo’n tegenstrijdigheid veroorzaakt wordt door de professionele partij komt dat voor zijn risico, hoewel de deskundigheid van de aannemer in het algemeen niet ligt in het redigeren van contracten.

Dat bleek wel toen de Raad van Arbitrage door de kopers/opdrachtgevers van een garantie-woning werd ingeschakeld omdat zij het met hun aannemer niet eens konden worden over de betaling van aansluitingskosten van de nutsbedrijven.

Inbegrepen

Daarvoor werd hen ruim vijfduizend gulden in rekening gebracht en die wilden zij van hun aannemer terug hebben. In de aannemingsovereenkomst waren de algemene voorwaarden van de Stichting Garantie-Instituut Woningbouw van toepassing verklaard. Die bepalen dat de aanleg- en aansluitkosten en de eventuele kosten van ingebruikstelling met betrekking tot elektrische energie, gas, water en riolering in de aanneemsom inbegrepen zijn. Dat leek een ijzersterk argument om het geld terug te krijgen.

De aannemer had echter ook een argument om de betaling te weigeren. Hij had die kosten niet in zijn definitieve prijsopgave opgenomen. Volgens hem was het dus voor zijn contractpartij altijd duidelijk geweest dat die aansluitkosten niet in de aanneemsom zaten, en dat partijen uitdrukkelijk van de GIW-voorwaarden waren afgeweken.

Daar zat zijn eerste foutje, want die afwijking was niet ‘uitdrukkelijk’ maar ‘impliciet’ gebeurd: als je een post niet in je aanneemsom opneemt, zeg je niet uitdrukkelijk dat die kosten voor rekening van de opdrachtgever komen. Maar goed, de taalvaardigheid is niet het sterkste punt van technici, zeker niet in de bouw. Ook de arbiter, die het laatste woord moest spreken, geeft daar blijk van.

Tegenovergestelde

Vaak is het moeilijkste voor scheidslieden van de raad niet om een juist vonnis te wijzen maar om dat goed te motiveren. Zo zegt deze arbiter, dat zij niet van oordeel is dat partijen hier expliciet overeengekomen zijn om uitdrukkelijk van de GIW-voorwaarden af te wijken. Zij bedoelt precies het tegenovergestelde, namelijk dat zij (wel) van oordeel is, dat partijen dat niet overeengekomen zijn. Aan een arbiter wordt immers een oordeel gevraagd, niet wat hij of zij niet vindt.

Duidelijk is, dat door die uitdrukkelijke van toepassing verklaring de GIW-voorwaarden in de overeenkomst prevaleren boven de delen van die overeenkomst, waaruit af te leiden is dat de kosten voor rekening van opdrachtgevers komen. Dit bleek duidelijk uit de definitieve prijsopgave, maar die was hier niet van doorslaggevend belang.

Voordat onze arbiter aangeeft waarom dat niet zo is, gaat zij eerst nog eens vertellen wat zij misschien zou hebben beslist als niet de aannemer, maar de opdrachtgevers op een laat moment de GIW-garantie in de overeenkomst hadden laten opnemen. Mogelijk, zo zegt ze, zou het dan de aannemer niet verweten kunnen worden dat de overeenkomst een innerlijke tegenstrijdigheid bevatte, waarop de opdrachtgevers hun aannemer mogelijk opmerkzaam hadden moeten maken. Aan al die vrijblijvende mogelijkheden hebben we voor onze bouwjurisprudentie natuurlijk niet zoveel.

Rechtskracht

Wel van belang daarvoor is het antwoord op de vraag welke van twee expliciete bepalingen in een overeenkomst, die lijnrecht tegenover elkaar staan, rechtskracht heeft.

Bij de technische omschrijving was wel expliciet aangegeven dat de aansluitkosten niet in de koopsom (?) waren begrepen, maar even uitdrukkelijk was daarbij bepaald dat onverkort de GIW-voorwaarden zouden gelden en steeds zouden prevaleren. Dat laatste was zo duidelijk, dat de opvatting van de aannemer, dat algemene voorwaarden geen afbreuk kunnen doen aan duidelijke afspraken in een overeenkomst, geen stand kon houden.

Dat staat voor onze arbiter zo vast, dat zelfs in het geval dat partijen voor het tot stand komen van de overeenkomst overeengekomen zijn dat de aansluitkosten niet in de koopsom zitten en dat ook in de definitieve overeenkomst hebben opgenomen, toch nog de andersluidende prevalerende GIW-voorwaarden gelden.

Standaardmodellen

Een laatste kwestie in deze procedure. In de overeenkomst was ook bepaald dat de algemene voorwaarden waarop de opdrachtgevers een beroep konden doen, die van Woningborg zijn. Nu is die stichting aangesloten bij de Stichting GIW en het is dus niet zo verwonderlijk dat de voorwaarden van beide stichtingen op het punt van de aansluitkosten gelijkluidende bepalingen bevatten. Maar zelfs als dat niet zo zou zijn, zou de verwarring, die kon ontstaan door het toezenden aan de opdrachtgevers van zowel de GIW-voorwaarden als die van Woningborg, voor risico van de professionele aannemer komen, zei de arbiter terecht.

Deze professional zou er voortaan misschien beter aan doen, als hij woningen onder garantie wil bouwen of verkopen, daarvoor het GIW in te schakelen en de standaardmodellen en -formulieren van die stichting te gebruiken. Dan weten wij ook meteen of het dan om een aanneming, dan wel een koop-/aannemingsovereenkomst gaat. Onze arbiter kwam er in dit geval ook niet uit, want de ene keer heeft zij het over de aannemer en de andere keer over de verkrijgers en over de koopsom.

(BR 1999 p. 149) Mr. Math Verstegen

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels