nieuws

Belastingherziening in 2001

bouwbreed

Voor- en nadelen van bedrijfspand in de BV of prive Met ingang van het jaar 2001 staat een belangrijke belastingherziening op stapel. De inkomsten uit onroerend goed in prive zijn dan jaarlijks belast tegen 1,2% van de waarde minus schulden. De vermogensbelasting vervalt. Bij de latere verkoop van het prive-bedrijfspand is de vermogenswinst belastingvrij.

Het geval Aannemer Wim Steen* drijft zijn onderneming in een bv. Zijn bv huurt de bedrijfsloods waarin de onderneming wordt uitgeoefend van een derde. Wim kan het bedrijfspand kopen voor 600.000 gulden. (Ondergrond 1000 vierkante meter – 400.000 gulden, opstal 200.000 gulden). Wim staat voor de afwegingen:

1. Koop ik het bedrijfspand in prive en ga ik het verhuren aan mijn bv?

2. Koopt mijn bv het pand en wat is dan het fiscale regime?

* Naam is fictief, elke overeenkomst met de werkelijkheid is toeval.

De vragen

1. Wat zijn de voor- en nadelen van een bedrijfspand in de bv of prive onder het huidige fiscale regime?

Als Wim onder het huidige stelsel prive een bedrijfspand koopt en verhuurt aan zijn bv, dan betaalt de bv hem een zakelijk vastgestelde huur. Die huur is aftrekbaar voor de bv (besparing vennootschapsbelasting 35%) en is bij Wim belast met inkomstenbelasting (stel IB 50%). Wim mag prive op de huurinkomsten eerst alle kosten van het pand, inclusief afschrijving, rente en onderhoud aftrekken. De latere verkoopwinst over een prive-bedrijfspand is belastingvrij.

Koopt de bv het bedrijfspand, dan zijn vanzelfsprekend ook alle kosten en afschrijvingen aftrekbaar binnen de sfeer van de vennootschapsbelasting. Maar de boekwinst bij verkoop is later belast met 35% VPB. De boekwinst is de verkoopprijs minus het bedrag waarvoor het pand op de balans staat. Als Wim als DGA die winst naar prive wil halen, moet hij daar nog eens 25% inkomstenbelasting over afrekenen (aanmerkelijk belang heffing). Effectief rust op de boekwinst van een bv-bedrijfspand een belastingdruk van 51,25%.

2. Wat is het belastingregime voor een bedrijfspand in prive vanaf 2001?

Over twee jaar (vanaf 2001) gaat de fiscus op een andere manier belasting heffen over een verhuurd prive-bedrijfspand. De fiscus kijkt dan niet meer naar de opbrengst (huur) minus de kosten als grondslag voor de heffing, maar uitsluitend naar de waarde van het pand minus de hypotheekschuld. Dat is het netto vermogen dat in het pand is belegd. Stel dat Wim prive de bedrijfsloods (600.000 gulden) koopt met een hypotheek van 500.000 gulden. Hij financiert de resterende 100.000 gulden met eigen geld. Dan bedraagt het nettovermogen in het bedrijfspand 100.000 gulden, jaarlijks belast met een forfaitaire vermogensrendements-heffing van netto* 1,2% = 1200 gulden per jaar.

Daarmee is de kous af. De fictieve rendementsheffing dekt zowel de inkomsten- als de vermogensbelasting. De huurinkomsten die Wim in prive van zijn bv ontvangt zijn belastingvrij. Maar daar staat tegenover dat de fiscale aftrek van alle kosten en afschrijving op het prive-bedrijfspand, inclusief de aftrek van hypotheekrente, vervalt.

In praktisch alle situaties wordt het fiscaal aantrekkelijker een bedrijfspand in prive te nemen, omdat de vermogenswinst bij latere verkoop belastingvrij is. Dat was overigens onder het oude regime ook al zo. Maar vanaf 2001 wordt het voordeel groter omdat bij een pand in prive de jaarlijkse belastingdruk op de inkomsten uit het pand kleiner wordt.

* Bij de forfaitaire vermogensrendementsheffing gaat de fiscus uit van een jaarlijks fictief rendement van 4% over het netto vermogen (100.000 gulden) = 4000 gulden (in dit voorbeeld). Dat rendement is belast met een tarief van 30% = 1200 gulden. Per saldo betaalt Wim 1,2% belasting over het netto vermogen.

(Zie rekenvoorbeeld.)

Stel dat Wim vanaf 2001 de verhuur van zijn prive-bedrijfspand aan zijn bv met 10.000 gulden verhoogt tot 70.000 gulden per jaar. De overige kosten blijven gelijk.

In de jaren 1999 en 2000 valt de huurverhoging van 10.000 gulden in zijn IB en betaalt Wim daarover 5000 gulden belasting. Vanaf 2001 kan de extra huur belastingvrij worden ontvangen.

3. In het jaar 2010 verkoopt Wim prive of zijn bv het bedrijfspand voor 900.000 gulden. Hoe pakt dat fiscaal uit?

Als Wim het pand in prive heeft, incasseert hij de verkoopprijs 900.000 gulden na aflossing van de resterende hypotheek, netto belastingvrij. Indien Wim de hypotheek van 500.000 gulden niet heeft afgelost, bedraagt de onbelaste vermogenswinst 400.000 gulden.

Verkoopt de bv het pand (aanschaf 200.000 gulden), dan heeft de bv alle jaren het belastingvoordeel gehad van 6% afschrijving per jaar. (Jaarlijks 35% belastingbesparing over 12.000 gulden afschrijving). De boekwaarde is gedaald naar 480.000 gulden. (Pand f. 80.000 + grond f. 400.000). Bij verkoop voor 900.000 gulden maakt de bv een boekwinst van 420.000 gulden (belast tegen 35% VPB = 147.000 gulden).

4. Welke kosten op een bedrijfspand in prive blijven tot 2001 nog aftrekbaar?

Bij onroerend goed zijn drie kostencategorieen te onderscheiden.

1. Verzekeringen en onroerende zaakbelasting (ozb).

2. Onderhoudskosten, en afschrijvingen

3. Financieringskosten.

Tot en met het belastingjaar 1998 zijn deze drie kostencategorieen volledig fiscaal aftrekbaar. Dat blijft waarschijnlijk zo voor de kosten genoemd onder categorie 1 en 2 tot 2001.

Maar in categorie 3 zijn met ingang van 1 januari 1999 nieuwe regels voor de aftrekbaarheid van afsluitprovisie voor hypotheken ingevoerd. Alleen de afsluitprovisies voor een hypotheek op de eigen woning is in het jaar van betaling nog volledig aftrekbaar. De afsluitprovisie bij een hypotheek op een prive-bedrijfspand wordt door de fiscus aangemerkt als vooruitbetaalde rente en moet worden verdeeld over de looptijd van de lening.

Voorbeeld: Wim moet 1% ( 5000 gulden) afsluitprovisie betalen over een hypotheek van 500.000 gulden met een looptijd van 20 jaar. Tot 1 januari 1999 was die afsluitprovisie in een keer volledig aftrekbaar. Vanaf 1 januari mag Wim niet meer dan 250 gulden per jaar (5000 gulden: 20 jaar) fiscaal aftrekken. Als de bv het pand koopt met hypotheek blijft de afsluitprovisie in een keer volledig aftrekbaar.

5. Hoe staat het met de kostenverrekening op een prive-bedrijfspand vanaf 2001?

Vanaf 2001 moet Wim alle kosten van verzekering, ozb, onderhoud en financiering in prive betalen en zijn deze niet meer fiscaal aftrekbaar. Zijn huurinkomsten zijn belastingvrij. Hij betaalt jaarlijks slechts 1,2% belasting over het nettovermogen in het pand.

Indien Wim in 1999 een bedrijfspand zou kopen met veel achterstallig onderhoud, zijn de herstelkosten in 1999 en 2000 nog volledig aftrekbaar. Dat is fiscaal bijzonder interessant.

Voor vragen over accountancy en belastingzaken kunt u bellen met Paul Schol, Moret Ondernemersservice, Arnhem. Telefoon (026) 32 09 509.

Rekenvoorbeeld aanschaf bedrijfspand 1999

van 600.000 en hypotheek 500.000 (in guldens)

Inkomsten Cashflow

Huuropbrengst (10%) 60.000 60.000

Hypotheek 5% rente

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels