nieuws

Op Vinex werken markt en gemeente slecht samen TNO voorspelt ook moeizaam verloop van herstructurering

bouwbreed

delft – De samenwerking op de Vinex-locaties tussen gemeenten, marktpartijen en corporaties verloopt moeizaam. Kern van het probleem is dat markt en overheid elkaar niet vertrouwen. Het voorbereidingsproces op de uitleglocaties heeft vier tot acht jaar geduurd. Dat blijkt uit het rapport van TNO Inro dat aan staatssecretaris Remkes is aangeboden. De samenstellers voorspellen dat de voorbereiding tot de aanpak van de oude wijken nog langer in beslag zal nemen.

De aanloopfase van de meeste Vinex-locaties is uiterst moeizaam verlopen. Dat is de conclusie uit het onderzoek ‘Overheid en markt op Vinex-locaties’ van TNO Inro uit Delft en HG en P partners uit Dordrecht. Het onderzoek is in opdracht van het ministerie van VROM en de NVB uitgevoerd. Doel was het in kaart brengen van hoe de verhoudingen tot nu toe zijn geweest, om daar lering uit te kunnen trekken voor de tweede fase van na 2005.

De stroeve start op de Vinex-locaties is voor een belangrijk deel ontstaan omdat veel marktpartijen grond kochten op de toekomstige woningbouwlocaties. Daar hadden de gemeenten helemaal niet op gerekend. De samenwerking met marktpartijen was voor veel gemeenten niet voor de hand liggend en schepte verwarring, schrijven de onderzoekers. Maar “gaandeweg is bij alle onderzochte locaties toch een werkbare en in veel gevallen ook effectieve vorm van samenwerking ontstaan”. Daar is wel vier tot acht jaar mee verloren gegaan. Bestuurders hebben uiteindelijk de hoofdrol naar zich toegetrokken en de touwtjes vaak strak in handen. De rol van marktpartijen op de Vinex-locaties is beperkt, maar met de veranderende woningmarkt eisen zij meer inspraak.

Bouw-claimmodel

Op de meeste locaties is gekozen voor het bouw-claimmodel. Daarbij doet de gemeente de grondexploitatie en hebben marktpartijen nauwelijks invloed op de planvorming. Een enkele keer is gekozen voor het consultatie-model, een variant van het bouw-claimmodel waarbij marktpartijen iets meer inspraak hebben. In beide gevallen levert de gemeente grond bouwrijp op.

De onderzoekers signaleren een tendens dat marktpartijen geen genoegen meer nemen met het inleveren van grond in ruil voor bouwclaims. Marktpartijen eisen meer duidelijkheid omtrent het woningbouwprogramma, de fasering, het stedenbouwkundig plan, de grondprijzen en de architectenkeuze.

TNO stuitte tijdens interviews met betrokkenen bij diverse ambtenaren op een negatief beeld dat zij hebben over marktpartijen. Voorbeelden uit het rapport: “Ontwikkelaars vertonen ‘hit and run’-gedrag, als de markt instort zie je ze niet meer: PPP staat voor ‘poen pakken en pleite; bouwers hebben geen verstand van locatie-ontwikkeling het zijn ‘stenenstapelaars’; grondaankopen door marktpartijen zijn ‘vijandige daden’.”

Relaties

Waarbij de onderzoekers ‘enigszins chargerend’ tot de conclusie komen dat ambtenaren bij voorkeur werken binnen een traditioneel model, waarbij de voor hen bekende (regionale) bouwbedrijven met wie relaties bestaan ook bij de Vinex-locatie worden ingeschakeld. Blijkbaar weten marktpartijen hun specifieke kennis en expertise niet goed over te brengen op ambtenaren, aldus het rapport.

Te kort aan kennis en kunde wordt in alle gevallen als schuldige factor aangewezen voor de trage aanloop van de Vinex-operatie. Daarnaast blijkt het veel tijd te kosten gemaakte afspraken op papier te krijgen. Onervarenheid in het privaatrecht en het ontstaan van een ‘juristenstrijd’ worden herhaaldelijk gesignaleerd. Juristen zijn rijk geworden aan de touwtrekkerij rond bijvoorbeeld het Wateringse Veld bij Den Haag, De Waalsprong in het Kan-gebied, de Broekpolder tussen Heemskerk en Beverwijk en Stadshage bij Zwolle.

De onderzoekers pleiten bij nieuwe samenwerkingsverbanden voor een gelijkwaardige rol tussen overheid en marktpartij. Daarnaast zou een kenniscentrum moeten worden opgericht, waar ervaringen worden verzameld en uitgewisseld. Fouten die bij de Vinex-opgave zijn gemaakt, zouden ook niet worden herhaald bij de herstructureringsopgave. Dat is makkelijker gezegd dan gedaan beseffen ook de onderzoekers.

Oude alliantie

Voor de herstructureringsopgave voorziet TNO een nog langduriger proces. “De signalen wijzen op eenzelfde tijdrovend formatie-proces als bij de Vinex-opgave.” Sommige gemeenten hebben de neiging terug te vallen op het verleden waarbij gemeenten en corporaties de oude alliantie willen herstellen met uitsluiting van marktpartijen. De onderzoekers wijzen erop dat gemeenten niet meer om marktpartijen heen kunnen. “De terugkeer naar de oude situatie waarin de overheid dicteert wat er gebouwd wordt, is onmogelijk geworden.”

Door dat toch te proberen, bestaat het gevaar dat de markt in het herstructureringsproces te laat of langs een oneigenlijke weg wordt betrokken bij de bouw.

‘PPP staat voor Poen Pakken en Pleite’

Sterke en zwakke punten bij de ontwikkeling van bouwlocaties

Gemeente Marktpartijen

SterkAanleg hoofdinfrastructuur Verwervingsacties

Woonomgeving Risicoanalyse

(Planologische) procedures Financiering en fiscale aspecten

Ruimtelijke kwaliteit Bedrijfsmatig organiseren

Uitbesteden en onderhandelen

Zwak WoningmarketingKennis veelheid procedures en overlegpartners

Risicoanalyses Langlopende grondexploitaties

Proces-management Kennis functioneren publieke sectorBron: TNO Inro

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels