nieuws

Redelijk herstelaanbod, maar onbevredigend vonnis

bouwbreed

Arbiters en rechters kunnen voor een vervelend probleem komen te staan als zij enerzijds moeten vaststellen dat de ene partij niet aan zijn verplichtingen heeft voldaan en de andere geen genoegen neemt met de manier om het daardoor ontstane gebrek op te heffen. In bouwtermen vertaald: de aannemer heeft een gebouw opgeleverd met een min of meer essentieel gebrek, dat niet conform het bestek kan worden hersteld, en de opdrachtgever vindt de best mogelijke opheffing van dat gebrek niet acceptabel.

De beste oplossing lijkt in zo’n geval de toekenning van een schadevergoeding. De opdrachtgever heeft immers niet gekregen waar hij recht op had en misschien is dat zo’n grote tegenvaller, dat hij het voor hem gebouwde helemaal niet wil hebben. Als hij het kan verkopen en daarvoor minder beurt dan wanneer wel overeenkomstig het bestek gebouwd was, lijdt hij toch schade die voor vergoeding in aanmerking zou moeten komen.

Die oplossing werd echter niet gekozen toen bij de oplevering van een woning in februari 1989 de geluidsisolatie in woonkamer en keuken zo onder de maat was dat hinder werd ondervonden van de geluiden uit het naburige perceel.

Het huis was gebouwd onder de Garantieregeling Eengezinshuizen uit 1981. De opdrachtgever diende daarom bij de Stichting GIW een verzoek in om een bindend advies. Dat advies kwam er en daarin werd geconstateerd dat wat de lucht- en contactgeluidsisolatie betreft niet was voldaan aan artikel 117 van de Modelbouwverordening en evenmin aan de eisen van de garantiemorm.

Ingrijpend

Het bindend advies van mei 1991 kwam ook tot de conclusie dat de maatregelen, die de contactgeluidsisolatie konden verbeteren, zeer ingrijpend zouden zijn.

Zo zou onder meer een zwevende dekvloer moeten worden aangebracht. Maar zover wilde de adviseur niet gaan. Voorshands zou men over de volle diepte van het huis en aan tenminste een zijwand een buigslappe voorzetwand moeten aanbrengen. Zekerheid dat daardoor zowel aan de eisen van lucht- als contactgeluidsisolatie zou worden voldaan, werd daardoor niet verkregen. Maar omdat die kans wel aanwezig was zou men eerst het resultaat van die wand moeten afwachten. Zou dat niet voldoende zijn, dan zouden aanvullende eisen nodig zijn, maar welke wordt niet in het advies aangegeven.

Inmiddels zat de huiseigenaar al meer dan twee jaar in zijn ondermaats geisoleerde woning. Hij mocht hopen binnen drie maanden van de overlast af te zijn, want de voorgestelde werkzaamheden moesten volgens het advies binnen drie maanden worden uitgevoerd. De aannemer had daar helemaal geen trek in en ging procederen: hij wilde het bindend advies door de rechter vernietigd hebben.

De behandeling van zijn eis duurde een half jaar en al die tijd gebeurde er niets. De huiseigenaar stelde de aannemer daarom schriftelijk in gebreke, maar kreeg geen reactie. Dus wendde hij zich tot de Stichting GIW met een beroep op de door haar verleende waarborg.

De aannemer, die zijn eis tot vernietiging van het bindend advies door de rechter afgewezen zag, schreef aan zijn opdrachtgever dat die de voorzetwand niet accepteerde. Tegen die merkwaardige constatering maakte de man, die de weigering in de mond werd gelegd, weer bezwaar bij de stichting.

Er kwam een nieuw rapport na een tweede meting van de geluidsisolatie tussen het bewuste huis en de beide belendende percelen. Het resultaat daarvan was, dat aan de kant van de ene buur niet werd voldaan aan de isolatie-index (0) met betrekking tot luchtgeluid (-3dB) en contactgeluid (-1dB).

Eindelijk kwam er dan toch een gesprek tussen alle betrokkenen: de huiseigenaar, de Stichting GIW, de Stichting Woningborg (een van de bij het GIW aangesloten ondernemersorganisaties) en – wat merkwaardig! – een andere aannemer. Dat overleg mondde uit in een brief van Woningborg aan de bouwer, waarin termijnen werden genoemd waarbinnen het herstelwerk moest worden uitgevoerd.

Dicht

Toen pas uitte de huiseigenaar aan Woningborg zijn bezwaren tegen de gekozen oplossing en verwees de aannemer naar die organisatie. Weer gebeurde er niets, want toen de aannemer de voorzetwand wilde gaan plaatsen werd niet opengedaan. Dat zal hij wel aan Woningborg bericht hebben, want die dreigde nu de eigenaar, dat de zaak definitief als gesloten werd beschouwd als hij niet binnen een bepaalde termijn de aannemer voor herstel zou toelaten. Een beroep op de garantieregeling zou daarna ook niet meer worden geaccepteerd.

Kennelijk was de verhouding tussen opdrachtgever en aannemer zo verslechterd, dat de eerste aan Woningborg vroeg een andere aannemer in te schakelen. Dat gebeurde wel, want de aannemer die bij het ronde tafelgesprek was geweest repareerde wel een paar andere gebreken, maar niet het isolatie-gebrek.

In die impasse stelde de huiseigenaar aan Woningborg voor de zaak af te kopen, maar hij kreeg daarop een averechtse reactie: hij werd er schriftelijk van in kennis gesteld dat hij in ‘schuldeisersverzuim’ verkeerde, omdat hij geen daadwerkelijk herstel wenste.

Verharden

Zoals zo vaak in dergelijke situaties voorkomt, verhardden de wederzijdse standpunten zich. Het was inmiddels al januari 1996 en er werd dus al een jaar of vijf gehakketakt toen de huiseigenaar schreef dat hij definitief geen voorzetwand in de woonkamer wilde hebben.

Aan de Stichting liet hij weten dat hij, nu er sprake was van een blijvende onmogelijkheid tot herstel, recht had op een vervangende schadevergoeding. Dat lijkt een redelijk standpunt, want ook de huiseigenaar die bij de oplevering met te korte inrit voor zijn garage werd geconfronteerd (zie Cobouw van 16 september 1999) kreeg een schadevergoeding toegekend.

Het is onduidelijk waarom de Stichting zo vasthield aan de oplossing van de voorzetwand en of de (esthetische) bezwaren daartegen reeel waren. We lezen in het arbitrale vonnis wel dat volgens de eigenaar de wand voor een lichtdoorlatende ruit zou komen te staan en dat de Stichting dit bestrijdt, maar een constatering door de arbiter dat de een dan wel de ander gelijk heeft, kunnen we in zijn vonnis niet vinden. De conclusie daarin, dat het plaatsen van een buigzame voorzetwand een redelijk herstel zou betekenen, lijkt er op te wijzen dat de eigenaar geen zinnige motieven had aangevoerd voor zijn bezwaren tegen die wand.

Vreemd

Toch lijkt het wat vreemd dat niet wordt ingegaan op de eis tot schadevergoeding. Er was immers duidelijk sprake van een waardevermindering van het huis.

Bovendien constateert de arbiter zelf dat de aannemer zich kosten heeft bespaard door de weigering van zijn opdrachtgever. Of dat leidt tot een uitspraak dat die bespaarde kosten moeten worden vergoed, zegt de arbiter niet. Ook besteedt hij geen enkele aandacht aan het feit, dat de man zijn huis al had verkocht toen hij zijn vonnis schreef. Het lijkt toch wel van belang te weten of bij die verkoop de mindere waarde als gevolg van de slechte isolatie een rol heeft gespeeld. Als dat zo is, zou de verkoper toch wel met enig recht een redelijke schadevergoeding kunnen claimen.

Het vonnis beslist alleen over de verdeling van de arbitragekosten. Maar wie in het eigenlijke geschil wel of niet iets krijgt, krijgen we niet te horen !

(BR 1999 p. 890)

Math Verstegen

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels