nieuws

Is het dan zo erg?

bouwbreed Premium

Werden vroeger woonwijken ontworpen door een groep van architecten en stedenbouwkundigen, tegenwoordig werken deze disciplines samen met vele andere beroepsgroepen. Wonen heet momenteel een product te zijn en men moet het verkopen, of verhuren. Marketingtools en kennis van de afnemersmarkt zijn daarvoor onmisbaar.

Deze week was ik te gast in Den Bosch bij collega Andre van der Veer, die als coordinerend makelaar OG optreedt bij het project Paleiskwartier ten westen van het NS-station van Den Bosch. Overigens had mijn dierbare Andre zich niet gerealiseerd dat hij als (oorspronkelijk) niet-Boschenaar werkzaam is op mijn geboortegrond en dat in het gebied waar nu vele oude en nieuwe gebouwen staan, ik begin jaren vijftig in het braakliggende zand speelde. Enfin, de nostalgie speelde op die dag bij mij een hoofdrol. Niet alleen het NS-station, het daarvoorliggende gebied, maar ook het er achterliggende gebied is op de schop gegaan en flink aangepakt. Die Bossche Bollen kunnen er blijkbaar wat van.

Behalve gezellig was het voor mij ook een leerzame dag, die collega Van der Veer mij bezorgde. Architecten en stedenbouwkundigen kunnen samen of in strijd met elkaar de prachtigste wijken, straten en woonblokken ontwerpen. Dit zonder zich af te vragen of de kopers en huurders van die woningen zitten te wachten op die huizen en flats, en of zij daarvoor de koop/huurprijs over hebben die de ontwikkelaar ervoor vraagt. Voldoet dit woningaanbod wel aan de woonwensen, dus de vraag, van deze aspirant-kopers en dito huurders? Het aanbod moet immers op de vraag van de huidige, inderdaad nu bestaande, woningmarkt aansluiten.

Makelaars en andere onroerendgoedprofessionals kunnen plannenmakers, woningontwerpers en -ontwikkelaars voorzien van de broodnodige informatie en adviezen ten aanzien van de vraag aan welke woningen in deze woningmarkt behoefte is.

Hierbij mag ik niet vergeten de provinciale en gemeentelijke plannen- en beleidsmakers die maar al te vaak vanuit hun politieke school redeneren, als zij beweren dat in bepaalde straten en wijken slechts plaats is voor enkele soorten woningen en wel slechts zoveel maximaal per hectare.

De verkoopbaarheid en de verhuurbaarheid van woningen in eerste instantie en op langere termijn – waarbij u ook mag lezen de gunstige waarde-ontwikkeling ervan – hangt niet alleen af van de grootte van een woning of woningblok. Eigen grond of erfpacht is een belangrijke afweging, maar ook ligging ten opzichte van groen, water, recreatie, werk, autowegen en NS-stations. De aanwezigheid van terras of tuin en de grootte daarvan, de indeling en vorm of vormgeving van het gebouw tellen zeker mee bij koop- of huurbeslissingen.

Kijkt u maar eens naar de huidige uitwerking van vele Vinex-locaties; een goede invloed op deze plannen van de ‘markt’ had naar mijn mening menige demarche kunnen voorkomen.

Het feit dat vele woningen als warme broodjes van de woningmarkt zijn weggevlogen, is geen gevolg van een kwalitatieve vraag maar van een nijpende kwantitatieve vraag naar woningen.

Voor een nadelige waardedruk op deze locaties op langere termijn wordt nu al gevreesd.

Al met al lijkt het mij nu tijd dat ontwerpers en bedenkers van woningplannen hun laatdunkende mening over de kenners van de koop- en huurwoningenmarkt laten varen en hen meer, dus eerder, betrekken bij de ontwikkeling van hun woningbouwplannen. De titel van deze column is een verzuchting van een bekende architect van een van deze Bossche plannen. Hij heeft deze uitspraak later ingeslikt en vraagt nu aan de lokale makelaars wat zij ervan vinden. Dus zo erg is het nu ook weer niet.

Hans Broeren, makelaar en taxateur OG, Amsterdam

Reageer op dit artikel