nieuws

Hoe krijg ik projectfinanciering off-balance?

bouwbreed Premium

Ik wil van een agrarier veertig hectare grond kopen voor een toekomstige projectontwikkeling. Daar moet ik 2 miljoen gulden voor betalen. De agrarier wil nu geld ontvangen. Hoe krijg ik die transactie off-balance gefinancierd?

U zult concrete aanwijzingen hebben welke bestemming de grond naar uw idee krijgt. Want als u met de grote onzekerheid zit dat niet binnen voorzienbare tijd de bestemmingswijziging zal worden verwezenlijkt, zult u geen grondpositie willen opbouwen. In zo’n situatie ligt een optiecontract meer voor de hand.

Een optiecontract geeft u het recht bij bestemmingswijziging te kopen. Is dat geen haalbare kaart, dan zult u een plan moeten maken op welke termijn en met welke risico’s de bestemmingswijziging naar uw inzicht gaat plaatsvinden. Als u naar een bank stapt voor projectfinanciering zult u met een volledig plan moeten komen dat deze mogelijkheden aangeeft, wat voor soort project u wilt realiseren, de termijn waarop projectontwikkeling plaatsvindt, een verdeling van de woon- en industriebestemming en dergelijke. Zonder plan zal een bank nooit meedoen.

Een nadeel van directe projectfinanciering is dat de balans wordt aangepast met een debetpost van 2 miljoen gulden en credit een schuld aan de bank van 2 miljoen gulden. Uw balansverhoudingen kunnen daardoor langere tijd ernstig worden verstoord. De grondpositie kan misschien wel tien jaar op uw balans drukken voordat u kunt gaan bouwen. Al die tijd wordt u mogelijk belemmerd in de verwerving van nieuwe opdrachten of het aangaan van een samenwerking voor een project met andere aannemers.

Off-balance

Indien u toch de grondpositie wil verwerven om bouwvolume voor de onderneming in de toekomst veilig te stellen, kunt u in samenwerking met een bank kiezen voor een off-balance financiering. De bank participeert dan veelal risicodragend mee in het project. Dit betekent vaak dat u een deel van het resultaat op de grondpositie aan de bank moet laten. Een bank zal bijvoorbeeld een fifty-fifty participatie verlangen. Bij een participatie in een grondpositie van 50 procent of minder is consolidatie in de balans niet verplicht.

Bij de keuze van de juridische structuur (cv, vof of bv) van de samenwerking moeten duidelijke afspraken vastliggen hoe de beslissingsmacht ligt over de grondpositie. Kies voor een gezamenlijke opzet. Indien u als aannemer een beslissende zeggenschap heeft in de joint venture, dreigt automatisch voor uw balans de consolidatieplicht van de grondpositie. Daarom vereist een dergelijke financiering een zorgvuldige vaktechnische en juridische afweging.

Stel dat samen met een bank een bv ( minimum aandelenkapitaal 40.000 gulden) wordt opgericht. U neemt beiden deel voor 50 procent en stort 20.000 gulden. De bank kan afhankelijk van het risicoprofiel eisen dat u als aannemer voor de aankoop van de grond ter waarde van 2 miljoen gulden, uit eigen middelen 10, 20 of 30 procent financiert. U kunt beslissen of u die risico’s aan boord wilt nemen. Bij een interessant project lukt het misschien met 200.000 gulden eigen middelen samen met de bank de grondaankoop van 2 miljoen gulden te doen.

Afhankelijk van de risicograad van het project, de ontwikkelingstermijn, de concrete situatie in de verwerving van de grondpositie, de onderhandelingspositie die u heeft met de financier, het rentepercentage op de hypothecaire financiering in de Project-bv, zijn er wellicht mogelijkheden via put- en call-opties het volledige economisch resultaat van het project in uw eigen bedrijf te laten vloeien. Het goed uitnutten van deze zaken vereist van u volledig ondernemerschap.

Indien u de onderhandeling met uw bankier succesvol afrondt, kunt u met slechts 220.000 gulden debet in de activa op de balans een grondpositie van 2 miljoen gulden opbouwen.

Leasing onroerend goed

U kunt dezelfde samenwerkingsstructuur met de bank gebruiken voor de off-balance financiering van de materiele vaste activa die uw onderneming gebruikt. Stel dat op uw balans 1 miljoen gulden eigen kantoorgebouwen staan. U heeft dat geld nu nodig om projecten te ontwikkelen, of u zit in een groeifase waarin u dat geld beter renderend kunt inzetten voor projectfinanciering – dan kunt u samen met een financier participeren in een joint venture, waarin u weer niet de beslissende zeggenschap kunt uitoefenen.

U brengt het kantoorgebouw in en sluit een langlopend leasecontract met de joint venture. Het kantoorgebouw wordt buiten de balans gezet. De financier verstrekt u 1 miljoen gulden liquide middelen. Het kantoorgebouw blijft normaal tot uw beschikking staan. U gaat huur betalen aan de joint venture, waarin u als aandeelhouder weer voor 50 procent meedeelt.

Er zal een normale zakelijke huur moeten worden overeengekomen (stel 10 procent van de waarde per jaar) ter dekking van lasten van onderhoud en rente.

U kunt het kantoorgebouw ook verkopen aan een bank die u vervolgens een operational leasecontract voor tien jaar (huur) aanbiedt, met een optie voor een normale contractverlenging. Het risico van het gebouw ligt daarbij volledig bij de koper. Indien u aan het eind van de leasetermijn een zeer voordelige terugkoopoptie heeft, verandert het contract in een financial lease die u niet buiten de balans kunt houden.

Henk Oonk, Ernst en Young Accountants en Belastingadviseurs, Sector Bouw- en Onroerend Goed, Eindhoven. Tel. 040 – 260 22 06

Reageer op dit artikel