nieuws

In binnenstad bouwen tot zestig procent duurder

bouwbreed Premium

ede – Bouwen op binnenstedelijke locaties kan tot 60 procent duurder uitpakken dan bouwen in de wei. Gemiddeld zijn de meerkosten zo’n 35 procent hoger. Dit blijkt uit een onderzoek van de Samenwerkende Adviseurs en Onderzoekers voor de Bouw (SAOB). De uitvoerende heeft slechts op een gering deel van de meerkosten invloed.

Dat bouwen in de binnenstad duurder is, is bekend. Oorzaken zijn langdurige planvoorbereiding en bodemsanering. Daarnaast is bouwen complex vanwege de ligging, vorm en aard van de locatie. Vooral die laatste kosten heeft de SAOB geanalyseerd.

Daaruit blijkt dat binnenstedelijk bouwen tussen de 20 en 60 procent duurder is, met als gemiddelde 35 procent. De belangrijkste kostenpost is de meerverdiepingsbouw versus laagbouw. Gemiddeld kost die in de steden 17 procent meer dan op maagdelijke locaties. Dit komt door additionele voorzieningen als balkons, galerijen en liften en extra kwaliteit in de vorm van duurdere materialen.

Daarnaast leiden de kavelvorm, de stedenbouwkundige randvoorwaarden en de architectuur vaak tot duurdere oplossingen. Dit leidt tot gemiddeld 5 procent meerkosten. Op deze aspecten heeft het uitvoerend bouwbedrijf geen invloed, tenzij het in bouwteamverband werkt of optreedt als projectontwikkelaar.

Een derde kostenpost is de project- en seriegrootte, verantwoordelijk voor vijf procent van de extra kosten. Doordat het aantal woningen per locatie gering is, kunnen geen schaalvoordelen worden behaald. De aannemer is tot bijna ambachtelijke bouwwijzen veroordeeld.

Als vierde post noemt SAOB de excessieve bouwplaatsomstandigheden, bouwen tussen bestaande panden, oude funderingsresten, de vaak slechte bereikbaarheid van de locatie en de geringe mogelijkheden voor opslag en het plaatsen van een kraan. Deze aspecten zijn goed voor gemiddeld negen procent aan meerkosten.

Nacalculatie

In het rapport heeft SAOB ook gekeken naar de constatering van bouwbedrijven dat binnenstedelijke woningbouwprojecten soms flink verlies opleveren. Bij nacalculatie zou blijken dat de kosten soms dertig procent hoger uitvallen dan tijdens de inschrijving was begroot.

SAOB constateert nu dat het ambachtelijke karakter van binnenstedelijk bouwen inderdaad vaak leidt tot meer arbeidsinzet dan was begroot. Verder blijken aannemers zich te verkijken op de benodigde veiligheids- en verkeersvoorzieningen, de reparatie van straatwerk en de precario. De mate van overschrijding heeft SAOB niet kunnen vaststellen, maar dertig procent lijkt in ieder geval niet reeel.

Naar aanleiding van de bevindingen geeft de SAOB een aantal aandachtspunten en maatregelen die ontwerpers en aannemers kunnen hanteren om het bouwproces efficienter te maken en zo de bouwkosten te verlagen. Een daarvan is het terugdringen van het ambachtelijke karakter van open-gatenbouw.

De SAOB vraagt zich daarbij onmiddellijk af of de huidige bouwsystematieken, bouworganisatie en bouwplaatsgebruik die ontwikkeld zijn voor grootschalige woningbouw op uitleglocaties, geschikt zijn voor binnenstedelijke gebieden. Hierbij spelen niet alleen andere bouwplaatsomstandigheden een rol, maar ook het feit dat sprake kan zijn van andere typen woningen. De SAOB beveelt daarom aan verder onderzoek te verrichten naar ontwerp-oplossingen, bouwsystemen en uitvoeringsmethodieken voor binnenstedelijke woningbouw. Daarbij gaat het dan vooral om een aantal specifieke aspecten:

– het kunnen leveren van maatwerk binnen standaardisatie;

– een hoge mate van prefabricage van lichte en niet te grote componenten voor de draagstructuur en afbouw;

– zoveel mogelijk gemechaniseerd transport op de bouwplaats en het inzetten van klein en licht materieel vanwege de ligging en omvang van de bouwlocatie;

– het zo snel mogelijk neerzetten van het casco;

– zo min mogelijk opslag op de bouwplaats door ‘just-in-time-levering’;

– een organisatie op de bouwplaats die zo min mogelijk overlast voor de buurt geeft.

Maatvariatie

De SAOB zet de traditionele stapelbouwwijze en skeletbouw naast elkaar. De traditionele wijze biedt voordelen van grote maatvariatie van kalkzandsteen(elementen). Betonnen vloerplaten zijn daarentegen maar in beperkte breedten verkrijgbaar. Volgens de SAOB kan de tradionele bouwwijze voor binnenstedelijke bouw geoptimaliseerd worden. Bij prefabricage, gering gewicht, identiteit en duurzaam, industrieel, flexibel en demontabel bouwen bieden staal- en houtskeletbouw meer mogelijkheden.

Reageer op dit artikel