nieuws

Ordeningsbeleid vereist politieke keuzes

bouwbreed Premium

De Tweede Kamer moet niet alleen onderzoek doen naar de effecten van het ruimtelijke ordeningsbeleid. Zij staat ook voor duidelijke politieke keuzes. Frans Suijker meent dat zij een oordeel moet vellen of de huidige hoge woning- en grondprijzen, als gevolg van onder meer het restrictieve ruimtelijke ordeningsbeleid, een goede afspiegeling zijn van de consumentenpreferenties voor ruimtelijke kwaliteit en wonen.

In Cobouw riep onlangs het Tweede Kamerlid Duivesteijn de Kamer op zich grondig voor te bereiden op de behandeling van de Vijfde Nota over de Ruimtelijke Ordening. Een tijdelijke commissie zou onder meer een kritische analyse/evaluatie van de Vierde Nota/Vinex en een evaluatie van de grondkostenontwikkeling in relatie tot het ruimtelijk beleid moeten uitvoeren.

Over deze onderwerpen heeft het Centraal Planbureau juist twee rapporten uitgebracht, namelijk ‘Woningbouw, tussen markt en overheid’ en ‘De grondmarkt, een gebrekkige markt en een onvolmaakte overheid’.

Dit artikel stipt een aantal elementen uit deze rapporten aan die voor de maatschappelijke discussie over de ruimtelijke ordening relevant zijn.

Restricties

In de rapporten komt naar voren dat de ruimtelijke ordening grote invloed heeft op de woningmarkt en de grondmarkt. De vraag naar koopwoningen heeft zich de laatste jaren uitbundig ontwikkeld als gevolg van de gunstige economische ontwikkeling, de lage rente, de relatief sterke huurstijgingen en de verruiming van de hypotheekmogelijkheden voor tweeverdieners. Daarentegen vond een trage uitbreiding plaats van het aanbod, met name door de langzaam op gang komende bouwproductie op de Vinex-locaties. Het ruimtelijke ordeningsbeleid legt daarbij restricties op aan het aanbod. Omvang en plaats van bouwlocaties zijn in hoge mate bepaald, evenals de bebouwingsdichtheid en de verdeling naar woningtypen.

De scheve marktverhoudingen hebben in de jaren negentig geleid tot een sterke stijging van de prijzen van bestaande woningen. Interessant daarbij is de rol van de overheid. Zij knijpt het aanbod om redenen van behoud van de kwaliteit van het landelijk gebied, en stimuleert de vraag door de gunstige fiscale regelingen rond het eigen huis.

De bestaande woningmarkt bepaalt de marktwaarde van nieuwbouwwoningen. Vaststelling van de verkoopprijzen van nieuwe woningen onder de marktwaarde maakt toewijzingsprocedures zoals loting noodzakelijk. Met name in de goedkope sector waar subsidiering door het Rijk en verevening van grondkosten plaatsvinden, ontstaan overwinsten voor kopers waarvoor weinig rechtvaardiging aanwezig lijkt.

Consumentenvoorkeur

Hoge woningprijzen zijn met name voor starters op de woningmarkt een probleem. Bovendien sluiten de kenmerken van nieuwe woningen op de Vinex-locaties niet goed aan bij de individuele consumentenvoorkeuren over wonen, vooral ten aanzien van de kavelgrootte. Daar de hoge woningprijzen en de woningkenmerken deels het gevolg zijn van het ruimtelijke ordeningsbeleid om de ruimtelijke kwaliteit te beschermen, moet de politiek beoordelen of het huidige beleid de consumentenpreferenties voor ruimtelijke kwaliteit en wonen goed weerspiegelt.

Hoge grondprijzen

Hoge woningprijzen leiden ook tot hoge prijzen van grond voor woningbouw, omdat de grondprijs afhangt van de bestemming van grond. Het is een wijd verbreid misverstand dat de verkoopprijzen van nieuwbouwwoningen zo hoog zijn, omdat gemeenten de uitgifteprijs van bouwrijpe grond te hoog vaststellen. De economische theorie leert van oudsher dat de relatie precies andersom ligt: de woningprijzen weerspiegelen vraag en aanbod, en dankzij de hoge woningprijzen kan de gemeente hoge grondprijzen vragen. Door bouwrijpe grond te veilen zou de gemeente overigens nog een betere prijs kunnen krijgen.

De ruimtelijke ordening heeft eveneens grote invloed op de concurrentieverhoudingen in de bouw. Projectontwikkelaars en grote bouwers met grondposities hebben een machtspositie bij het uitvoeren van nieuwbouwprojecten. Het grondbezit stelt hen in staat de concurrentie op de nieuwbouwmarkt te beperken en een deel van de schaarstepremie op grond te bemachtigen.

Kortom, het grondbezit komt een efficiente marktwerking niet ten goede. Bouwers zonder grondposities worden steeds meer in de rol van onderaannemer gedwongen. De rentabiliteitscijfers, die in het CPB-woningbouwrapport zijn opgenomen, wijzen ook in deze richting. Grote bouwbedrijven, de ‘haves’, kennen een aanmerkelijk betere rentabiliteit dan de kleine ‘have-nots’. Ondanks lage winstmarges is de rentabiliteit van de grote bedrijven in de bouw bovendien hoger dan die in andere bedrijfstakken.

Tot slot. Beide CPB-rapporten signaleren niet alleen beleidsvragen, maar schetsen ook beleidsopties ter verbetering van de werking van de markten voor nieuwbouwwoningen en grond. Zij bieden daarmee niet alleen relevante informatie voor de voorgestelde speciale commissie, maar tevens voor een ieder die zich bezig houdt met woningbouw, volkshuisvesting en/of ruimtelijke ordening.

Frans Suijker, Centraal Planbureau

Reageer op dit artikel