nieuws

View or Vue!

bouwbreed

Bij gebruikers en eigenaren van kantoor- en woonpanden ontstaat vaak consternatie over bebouwing van een tegenover liggend stuk grond, waarvan men dacht dat dit onbebouwd zou blijven en men voortdurend van het uitzicht kon genieten. Zodra deze bebouwing bekend is, richt men zich protesterend, maar tevergeefs, tot de gemeentelijke overheid.

Kopers en ontwikkelaars van onroerend goed staren zich snel blind op bestemmingsplannen als zij met een pand in de slag gaan waarbij het vrije zicht over groen of water een van de belangrijkste attracties is. Al te gemakkelijk wordt aangenomen dat dit uitzicht blijvend is. En ook de verhuur- en verkoopbrochures vermelden dit vrije uitzicht. Vervalt dit echter om welke reden dan ook, dan zal de koper of huurder hen een schadeclaim wegens het wegvallen van dit genot presenteren.

Waar ging het fout?

Het recht van uitzicht bestaat zonder privaat- of publiekrechtelijke overeenkomst niet. Te vaak verwart men dit recht met burenrecht, zoals het recht van uitweg, of met een erfdienstbaarheid, zoals het recht van overpad.

Het burenrecht immers staat in onze wetboeken uitgewerkt en een erfdienstbaarheid of servituut ontstaat via verjaring of een overeenkomst die in het kadaster staat ingeschreven. Zijn deze regelingen niet getroffen, dan heeft de getroffen eigenaar van onroerend goed in het algemeen geen recht op uitzicht.

Heeft een gemeentebestuurder echter een schriftelijke toezegging gedaan dat een bepaald terrein nimmer bebouwd zal worden, of heeft een gemeente zich daartoe schriftelijk verplicht via een privaatrechtelijke overeenkomst, dan heeft de getroffen eigenaar een poot om op te staan als hij zijn recht op uitzicht opeist.

Verkopers en ontwikkelaars van onroerend goed doen er beter aan niet al te gemakkelijk te koketteren met het aantrekkelijke vrije uitzicht van een kantoor- of woonpand, indien zij zich hiervoor niet adequaat hebben ingedekt.

Bouwt een gemeente of iemand anders met toestemming van een gemeente tegenover een pand een zodanig gebouw, dat bijvoorbeeld licht- en zoninval naast het vrije uitzicht nagenoeg vervallen, dan kan de eigenaar altijd nog een beroep doen op een vergoeding wegens planschade.

In het geval het vrije uitzicht niet adequaat geregeld was, kan het dus betekenen dat een pand in waarde daalt indien licht- en zoninval ten gevolge van deze bouw vervalt.

Om voor deze planschade in aanmerking te komen dient de eigenaar via een onafhankelijke taxatie overtuigend aan te tonen dat de waarde van het woon- of werkpand aanmerkelijk in waarde zal dalen. In eerste instantie zal de gemeente deze schadeclaim behandelen, maar na de – gebruikelijke – afwijzing staan de klager diverse beroepsmogelijkheden ter beschikking.

De planschadeprocedure is een moeizame weg, beter is het om het beoogde vrije uitzicht of privaatrechtelijk of publiekrechtelijke goed vast te leggen.

Hierbij hoor ik in mijn adviespraktijk te vaak klagerige opmerkingen van eigenaren en ontwikkelaars dat zij toch een mondelinge toezegging van die ambtenaar of wethouder ‘op zak’ hadden, en dat toen toch dat pand verscheen.

Vrij uitzicht is een kostbare zaak. Een Chinees spreekwoord luidt dan ook niet toevallig ‘Geloof nooit uw oren, maar altijd uw ogen!’

Reageer op dit artikel