nieuws

‘Etagevrees’ speelt verhuurders winkelruimte parten

bouwbreed

Etages in een winkelcentrum trekken waar ook ter wereld geen bezoekers. Men beschouwt die niet als openbare maar als particuliere ruimte. Hetzelfde geldt voor kelderverdiepingen, leerde directeur Wolfgang Bays van Brune Consultants uit Dusseldorf. Om die reden trekken winkels op deze niveaus nauwelijks huurders. Ruimte op de begane grond blijft tot in lengte van jaren bezet tegen forse tarieven. Nader onderzoek moet uitwijzen of verdiepingen een opgesloten gevoel oproepen. Het valt op dat etages in afzonderlijke winkels geen problemen veroorzaken.

Ontwerpers in de Verenigde Staten wisten dat verdiepingprobleem eerder te omzeilen. Een winkelcentrum bestaat bijvoorbeeld uit een kelder, een begane grond en een etage. De vormgeving van deze drie lagen wekt de indruk dat het in alle drie gevallen om de begane grond gaat. Bays noemt het voorbeeld van Wuppertal dat in sterk heuvelachtig gebied ligt. Een groot forum vormt het centrale deel van het centrum. Daar komen drie toegangen op uit die voortkomen uit de topografie van de stad. Op die manier krijg je drie keer begane grond. Het gaat erom een ‘natuurlijke’ begane grond te scheppen, die bij de bezoekers niet de indruk wekt dat het om een kunstmatig geheel gaat.

Parkeerdek

“Ook wij bouwen winkelcentra met drie verdiepingen”, zegt Bays. “De bovenste laag dient als parkeerdek, de trap naar de ondergelegen winkelverdieping verbindt twee openbare gebieden. De ingang van de begane grond staat open voor voetgangers uit de omgeving. De kelderverdieping haalt bezoekers via de (pre)metro-uitgang binnen. Deze drie verdiepingen komen uit op een centraal plein. Meer dan drie verdiepingen kun je dus niet realiseren. Zijn er onder en boven geen ontsluitingen, dan blijft de omvang noodgedwongen beperkt tot een winkellaag.”

Het overwinnen van het niveauverschil is eigenlijk nog het kleinste probleem. In een winkelcentrum wordt alleen nog verkocht als het een zekere status heeft. Bays: “Mensen gaan bijvoorbeeld naar de Konigsgalerie in Dusseldorf om daar de koffie te gebruiken en anderen te treffen. Kopen is voor de meesten een bijzaak. Voor ze weer naar huis gaan, kopen ze soms nog iets dat drie keer duurder is dan in de meeste andere winkels. Maar ze kunnen naar waarheid zeggen: dat komt uit de Ko. Om dat tot stand te brengen moet een winkelcentrum de hoogst mogelijke verblijfskwaliteit hebben.”

Tegenspraak

Bays noemt ‘atmosfeer’ het belangrijkste aspect van een winkelcentrum. De benodigdheden die sfeer oproepen, vergen geen kapitalen. Palmbomen in een kuip en parasols boven tuinmeubelen volstaan al snel. Volgens Bays lijken palmen in een winkelcentrum misplaatst, omdat zulke bomen in een broeikas of buiten aan de Cote d’Azur staan. Zonneschermen zijn overbodig, want zonlicht geeft in een Westeuropees winkelcentrum geen enkele overlast. Maar het zijn juist die palmen en parasols die de bezoekers de indruk geven dat ze in een ver land op een terras aan de markt zitten. Dat sluit aan op de warenhuizen uit de vorige eeuw. Dat waren consumentenkathedralen, met grote glazen koepels boven pleinen waar mensen elkaar konden treffen. Dat is verloren gegaan ten gunste van de omzet. Dezelfde efficientie deed het verrassingselement teniet.

Een warenhuis als Harrods in Londen ontkomt aan die neergang, omdat het een typisch Brits instituut – en dus een toeristische attractie – is geworden. “Dagelijks wringen zich 220.000 mensen door Harrods”, rekent Bays voor. “Het Kaufhaus des Westens in Berlijn is ook een traditie. Op topdagen komen er pakweg 190.000 mensen binnen. Ter vergelijking: in de kerstperiode trekt de Heuvelgalerie in Eindhoven dagelijks zo’n 40 tot 50.000 mensen, terwijl de Konigsgalerie in die periode ongeveer 110.000 bezoekers ontvangt. Harrods mag dan dag in dag uit vol zijn; niet alle 220.000 bezoekers kopen er iets. Onderzoek toont aan dat hooguit 2,5 procent de portemonnee trekt en niet uitsluitend voor het duurste. In de Koningsgalerie blijft het aantal kopers beperkt tot nog geen 3 procent.”

Blamage

Een winkelcentrum dat niet aan de verwachtingen voldoet, is het CentrO in het Duitse Oberhausen (zie kader), dat miljarden heeft gekost. Het complex functioneert niet, “omdat het verkeerd is vormgegeven”, meent Bays. “Het eerste probleem is dat ruim 85 procent van het winkelaanbod uit textiel bestaat. Daarvan valt weer 85 procent onder het gemiddelde aanbod. De filialen in om het even welke winkelstraat aan, bieden hetzelfde aan. Het tweede probleem is dat er geen enkele integratie is tussen winkels en horeca. Er zijn maar twee uitgangen, die in de open lucht en dus in weer en wind uitkomen. Alleen mensen die het bouwplan kennen, weten dat er in het midden van de winkelboog, op de eerste etage, ook nog een inpandige uitgang is. Mede daardoor kampen de horecabedrijven met een fluctuatie van meer dan 50 procent. En nagenoeg alle eerste uitbaters zijn failliet.”

Asgalerie

Niet iedereen neemt de moeite de gang naar de horeca te maken. En nog minder mensen gaan na de koffie of wat dan ook weer terug naar de winkels. Dat had men volgens Bays (moeten) kunnen voorzien. Het Amerikaanse architectenbureau ATKL, dat CentrO ontwierp, ging teveel uit van de klassieke asgalerie in eigen land en besteedde te weinig aandacht aan de functievoorwaarden. Dat laat volgens Bays onverlet dat vormgeving en materiaalgebruik van absolute topklasse zijn. “De investering van DM1,3 miljard is zonder meer goed besteed. Maar de beheerders maakten te weinig werk van de winkelmenging. Dat laat zich nog wel corrigeren. Dat geldt niet voor het feit dat het een ‘mooiweercentrum’ is. Als het tijdens een weekeinde mooi weer is, is er in het Roergebied meer te doen.”

Het succes van een winkelcentrum valt of staat met de vraag of mensen daar vrijwillig heen gaan. Niet alleen die ene keer, maar telkens weer. “Dat is een mechanisme dat aan bepaalde wetmatigheden is gebonden”, stelt Bays. “Is daaraan van het begin af aan voorbij gegaan, dan blijft de investeerder zitten met een handelsobject waar geen loop in zit. En die loop komt er nooit meer in. Ook het dienstbetoon speelt een meer dan belangrijke rol. In de Verenigde Staten bedient het personeel van een hamburgerzaak de klanten voorkomender dan de verkopers van een topwinkel in Duitsland.”

‘Etagevrees’ is het tweede artikel over de vorm en functie van winkelcentra. Het eerste verscheen in Cobouw van 31 januari/2 februari van dit jaar.

Publiek loopt geldverslindend CentrO Oberhausen voorbij

Het spraakmakende winkelcomplex CentrO in Oberhausen trok in de eerste drie maanden na de opening ruim 110.000 bezoekers per dag. Daarna liep het aantal terug tot zo’n 70.000. Voor een klein deel houdt dat verband met de nieuwigheid die op een gegeven moment voorbij is. Wolfgang Bays verklaart het overgrote deel van de teruggang aan het feit dat CentrO niets nieuws biedt. Het centrum onderscheidt zich alleen door de omvang. CentrO kent 10.500 gratis parkeerplaatsen. Aan beide zijden van de ingang staan twee warenhuizen. Samen met de andere winkels vormen die een gebogen lijn. Achter de winkelruimte ligt een promenade met 18 horecagelegenheden. Verder naar achter ligt het stadsspoor met daar weer achter het sportcomplex Arena met 11.000 zitplaatsen.

Wolfgang Bays, directeur van Brune Consultants: ‘Kopen is voor de meeste mensen een

bijzaak.’

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels