nieuws

Idealisme van ontwikkelaar beloond

bouwbreed

utrecht – De omwonenden mochten van begin af meepraten over de planvorming. De kopers ontvingen elke maand een nieuwsbrief over de voortgang. De gemeente Utrecht beloont het project morgen met een milieupremie. Ontwikkelaar/bouwer Van Bekkum heeft een flinke portie idealisme gestopt in de bouw van 77 vrijesectorwoningen aan de Hengeveldstraat. Beloning: een soepel en rendabel proces, een tevreden buurt en tevreden klanten.

Nadat bouwer/ontwikkelaar Andre van Bekkum in 1994 de oude school aan de Utrechtse Hengeveldstraat had gekocht om er woningen voor in de plaats te bouwen, was een van de eerste dingen die hij deed de omwonenden bijeen roepen. Op de huis aan huis verspreide oproep tot inspraak kwamen zo’n zestig omwonenden af.

Van Bekkum had nog geen plan. Dat heeft architectenbureau Cita Architecten daarna ontwikkeld, in samenspraak met tien vertegenwoordigers uit de buurt. In het planteam zaten ook een inspraak-deskundige, makelaar en woonwensendeskundige. Toen het plan klaar was, is het gepresenteerd aan alle bewoners. De noodzakelijke herziening van het bestemmingsplan leverde slechts een bezwaarschrift op.

“Dat is heel erg goed gegaan”, concludeert Van Bekkum nuchter. “Zonder inspraak waren het misschien wel tien bezwaarschriften geweest. En als we al een plan hadden gehad, dan hadden we dat natuurlijk ook weer moeten bijstellen. Dat had heel wat meer tijd en geld gekost.”

Achtertuin

Het is niet louter berekening die Van Bekkum drijft. “Het is gewoon goed fatsoen. Als je in de stad bouwt, zit je zowat in ieders achtertuin, dus moet je alles goed regelen. Bij eerdere projecten hebben we daarmee al geexperimenteerd. Toen hebben we door schade en schande geleerd hoe het moet, al lijkt het nu allemaal heel simpel. Het allerbelangrijkste is dat je je werkelijk afhankelijk en open opstelt. De betrokkenen moeten er vertrouwen in hebben dat ze er niet voor de flauwekul zitten”, is Van Bekkums heilige overtuiging.

Architect Robert Jockin van het Utrechtse bureau Cita Architecten is onder de indruk van Van Bekkums aanpak. “Hij is een fantastische opdrachtgever die heel sterk hecht aan consensus. Hij is heel zorgvuldig omgegaan met opmerkingen uit de buurt.”

Van basaal belang noemt Van Bekkum het om direct in het begin duidelijk aan te geven welke eigen voorwaarden en voorwaarden van de gemeente meespelen. “Je moet duidelijk zijn over de waarde van de school, de grond en het aantal woningen dat nodig is voor een rendabele exploitatie. Dan wordt duidelijk dat het niet gaat om willekeurige speculatie.”

Het is die openheid die, naar Van Bekkums mening, voorkomt dat omwonenden een nieuwbouwplan aangrijpen om sluimerend ongenoegen met de gemeente of andere partijen uit te vechten. Daarmee zou een ontwikkelaar in een heikel pakket komen, vooral als het bestemmingsplan moet worden gewijzigd, zoals aan de Hengeveldstraat.

Bewonerswensen

De architect heeft in zijn plan de wens van de omwonenden verwerkt voor een pleintje aan de Hengeveldstraat. Als een gesloten pleinwand zijn daar traditioneel ogende eengezinswoningen verrezen met een prijs van vier tot vijf ton. Kenmerkend zijn de klassieke erkers en grote zolders onder de schuine kappen. Langs de Hengeveldstraat is een wand met vijf lagen appartementen gekomen met op kop, aan de Kardinaal de Jongweg, een torentje met zeven bouwlagen. Onder deze appartementen – vanaf drie ton geprijsd – is een parkeerkelder aangebracht, erachter ligt een gemeenschappelijke tuin.

De kopers mochten vroegtijdig wensen kenbaar maken. Zo is in een van de eengezinswoningen de benedenverdieping uitgevoerd als werkruimte, met het wonen erboven. Zij werden elke maand door een nieuwsbrief geinformeerd over de voortgang van de bouw.

Op de vraag of er bij al die inspraak en begeleiding nog een interessante marge resteert, is Van Bekkum duidelijk: “Ja. Zeker als je bedenkt dat een minder soepel proces geld kost.”

Eco-Quantum

Extra aandacht is ook besteed aan de duurzaamheid. De parkeerkelder is van onderwaterbeton gemaakt, zodat de bouwput niet bemalen hoefde te worden. Het betonnen casco is geheel van puingranulaat. Alle ramen zijn voorzien van HR-glas, de warmwaterleidingen zijn geisoleerd en zo kort mogelijk gehouden. Stadsverwarming en gebruik van passieve zonne-energie door zoveel mogelijk glas op de zonkant houdt de woningen op temperatuur. Er zijn geen open trappen en open keukens in de woningen om verlies van warmte (door afzuiging) te beperken.

Het zijn allemaal geen spectaculaire maatregelen, erkent architect Robert Jockin van het Utrechtse Cita Architecten volmondig, maar ze omvatten alles bij elkaar zo’n tachtig procent van alle punten die door de gemeente Utrecht als extra milieu-eisen zijn opgesteld. Als een van de eerste projecten die overeenkomstig deze eisen zijn gebouwd, krijgt het project woensdag 4 november de Milieupremie Duurzaam Bouwen.

Bovendien deed de architect mee aan een experiment van de SEV: het Eco-Quantum. Het is een systeem om de qua invloed vaak zeer ongelijkwaardige eisen, zoals op de Utrechtse lijst, te kunnen verrekenen. Het uiteindelijke resultaat is een kengetal voor het gehele ontwerp, net als bij de Energie Prestatie Norm (EPN).

Jockins ervaring: “Wij hebben geloof ik als enigen het hele experiment afgemaakt, want erg gebruiksvriendelijk was het systeem nog niet. Maar het is mooi dat je ermee kan doorrekenen wat variaties in het ontwerp betekenen voor de duurzaamheid. Het is in principe een goed instrument.”

Zevenenzeventig woningen, een binnentuin en stadspleintje omvat Van Bekkums project in Utrecht. Het varieert in hoogte van zeven lagen aan de Kardinaal de Jongweg tot traditionele eengezinswoningen in de Hengeveldstraat.

Reageer op dit artikel