nieuws

Adri Duivesteijn gaat te ver

bouwbreed Premium

Adri Duivesteijn heeft een missie. De volkshuisvesting gaat hem aan het hart. Wij zijn het lang niet altijd met hem eens, maar hebben bewondering voor zijn gedrevenheid. De uitspraken die Adri Duivesteijn doet in de Cobouw van 21 augustus jl. noodzaken echter tot een reactie. Dat Duivesteijn de Monitor Nieuwe Woningen zo in de prullenbak gooit omdat hij geen tabellen kan lezen: het zij zo. Maar dat hij de projectontwikkelaars en bouwondernemers die op de Vinex-locaties werkzaam zijn, beschuldigt van kartelvorming: dat gaat te ver. Temeer daar hij zelf toegeeft dat hij geen bewijzen heeft. Zonder bewijsvoering zware beschuldigingen uiten aan het adres van serieuze partijen die een belangrijke rol spelen in de economie – dat kan toch niet de juiste invulling zijn van het mandaat dat de kiezer hem gegeven heeft.

De Monitor Nieuwe Woningen is een gezamenlijk initiatief van de Neprom en het Ministerie van VROM. Het betreft een marktinformatiesysteem waarmee per kwartaal de aanbod- en afzetontwikkelingen op de markt voor nieuwe koopwoningen in beeld worden gebracht. Op korte termijn wordt de Monitor uitgebreid met informatie over de afnemers van woningen. Bovendien proberen we ook het huursegment in de systematiek te integreren.

De Monitor is ontwikkeld omdat zowel marktpartijen als overheden behoefte hebben aan actuele en betrouwbare marktinzichten. Er zitten immers nog grote aantallen woningen in de pijplijn, terwijl de woningmarkt in kwantitatieve zin nagenoeg in evenwicht is. De kwalitatieve woningvraag blijft vooralsnog onverminderd groot. Voor alle betrokkenen bij de nieuwbouwproductie is het de opgave om aanbod te creeren dat goed aansluit op die kwalitatieve woningvraag. De Vinex-nieuwbouw is immers bedoeld om de doorstroming op gang te brengen en stedelijke inwoners te behouden voor de steden. Tot op heden slagen marktpartijen daarin.

Inmiddels zijn twee Monitorrapporten verschenen. De eerste geeft de cijfers over de vier kwartalen van 1997 en de tweede beschrijft het eerste kwartaal van 1998. In het eerste kwartaal van 1998 werden 12 procent minder nieuwe woningen verkocht dan gemiddeld over de vier kwartalen van 1997. Er werden echter ook beduidend minder woningen aangeboden, in heel Nederland, maar vooral in Haaglanden en in de Rotterdamse regio. Ook de Neprom was in eerste instantie verrast door deze cijfers. Navraag bij een aantal betrokken partijen leidde echter steeds tot dezelfde constateringen: hetgeen wordt aangeboden wordt uitstekend verkocht, maar de projectplanningen lopen uit. En dat wordt vooral veroorzaakt door het complexe managementproces op de Vinex-locaties.

Duivesteijn stelt dat er niets eenvoudiger is dan in een weiland woningen uit de grond te stampen en redacteur Tom Maas van Cobouw doet wat lacherig over de grootschaligheid. En toch is de Vinex-opgave echt van een andere orde dan het bouwen van veel huizen in een weiland. Het is nieuw dat het Rijk met stadsgewesten en provincies contracten sluit waarin prestaties (onder meer: aantallen te bouwen woningen) en geld aan elkaar worden gekoppeld over een periode van 10 jaar. Het is ook nieuw dat stadsgewesten (veelal meerdere gemeenten) op hun beurt met marktpartijen (veelal meer dan de drie of vier waarover Duivesteijn spreekt) contracten afsluiten voor de realisatie van duizenden woningen in de komende tien jaar. De inschatting van de risico’s die marktpartijen op zich nemen, is geen eenvoudig sommetje. Dat geldt temeer daar de marktsituatie nu een andere is dan de situatie waarin de Vinex-aantallen werden vastgelegd. Dachten wij toen nog in termen van het inlopen van woningtekorten, nu is de discussie over het naderende marktevenwicht dominant. Tot op heden is sprake van grote belangstelling voor de Vinex-wijken en woningen. Kwaliteit en prijs van de Vinex-nieuwbouw staan echter onder stevige druk. Die wordt veroorzaakt door de woningdichtheden waarmee VROM rekent, de niet altijd even marktconforme maar wel kostprijsverhogende eisen van gemeenten op het gebied van duurzaam bouwen, stedenbouw, architectuur. Ook wordt er veel verschreven vanuit de duurdere woningen naar de sociale woningen. Bovendien is de concurrentie voor de Vinex vrij groot omdat van restrictief beleid in de afgelopen periode nog niets terecht is gekomen.

De uitvoering van de Vinex is in 1997 op gang gekomen, zo’n anderhalf jaar later dan de bedoeling was. In die tijd liep de spanning op de woningmarkt op. De goede marktsituatie duurt nu al een jaar of twaalf. Het is zeer wel denkbaar dat daarin een keer verandering komt. De vraag is vooral of dat met een harde klap gebeurt of met een zachte landing. In ieder geval willen alle partijen die geinvesteerd hebben op Vinex-locaties en nog jarenlang participeren in de risico’s van de ontwikkeling ervan, de goede marktomstandigheden benutten zolang ze voortduren. Alleen al om die reden is het ondenkbaar dat marktpartijen door middel van afspraken het aanbod reguleren. Wie zal vrijwillig een ander laten voorgaan, met het risico om zelf in slechtere tijden aan de markt te komen? Adri Duivesteijn kan gerust zijn: het gebeurt niet.

Overigens hebben die rapporten van de Monitor Nieuwe Woningen bewust de vorm die ze nu hebben: alleen tabellen met cijfermatige conclusies. De initiatiefnemers hebben namelijk gemeend dat de beleidsmatige inkleuring van die cijfers buiten de Monitor om moet plaatsvinden.

Reageer op dit artikel