nieuws

Waardering op Bedrijfswaarde; lucratief voor de onroerende-zaakbelastingen?

bouwbreed Premium

Bij de bepaling van de heffingsgrondslag voor de Wet waardering onroerende zaken (Wet woz) voor niet-woningen wordt in beginsel uitgegaan van de waarde in het economische verkeer (WEV) van de onroerende zaak. Hiertoe wordt de waarde vastgesteld op basis van koop- en huurtransacties van vergelijkbare objecten. Er wordt getaxeerd alsof het object vrij van huur en gebruik is en onmiddellijk en in volle omvang in gebruik kan worden genomen. Als alternatief voor deze waardering geldt de gecorrigeerde vervangingswaarde (GVW). Deze waarde is maatgevend voor de belastingheffing als dit leidt tot een hogere waarde dan de WEV.

De gecorrigeerde vervangingswaarde wordt met name gehanteerd indien onvoldoende marktinformatie voorhanden is. De GVW is in een aantal arresten gelijk gesteld aan de waarde die de onroerende zaak voor de eigenaar zelf heeft. De bepaling van deze waarde is, door de voorgeschreven waarderingsmethodiek, arbitrair te noemen. De bepaling van de waarde van commercieel geexploiteerde onroerende zaken middels een bedrijfswaardemethodiek leidt over het algemeen tot een nauwkeuriger waardebepaling dan een waardering op basis van de gecorrigeerde vervangingswaarde.

Recente jurisprudentie

Het subjectieve karakter van de gecorrigeerde vervangingswaarde leidt vaak tot discussies die tot aan de Hoge Raad worden uitgevochten. Recente jurisprudentie leert ons dat het deel van de bedrijfswaarde dat kan worden toegerekend aan de vaste activa een rol speelt bij de bepaling van de GVW als deze lager is dan de GVW-berekening van de gemeente.

In het vorig jaar gewezen EPON-arrest ging de Hoge Raad ervan uit dat de heffingsgrondslag niet hoger is dan de waarde die de onroerende zaak voor de eigenaar zelf heeft. Niet meer dient te worden belast dan het bedrag waarvoor de eigenaar een zaak zou kunnen verwerven die voor hem hetzelfde nut oplevert als de te waarderen onroerende zaak.

De Hoge Raad oordeelde dat de lagere bedrijfsresultaten door het mindere rendement van energieopwekking door kolen, zoals dit bij de EPON-centrale gebeurt, niet buiten beschouwing mag blijven bij de bepaling van de heffingsgrondslag. De lage bedrijfsresultaten waren hierbij dus maatgevend.

De bedrijfswaarde was ook maatgevend bij de bepaling van de heffingsgrondslag van een met verlies geexploiteerde 9-holes golfbaan. De Hoge Raad was hierbij van oordeel dat deze onroerende zaak moest worden afgewaardeerd op de bedrijfswaarde, die lager was dan de GVW-berekening van de gemeente. Ook hierbij waren de bedrijfsresultaten maatgevend. De toepassing van de vaak lagere bedrijfswaarde komt tot uitdrukking in een extra hoge correctie voor functionele veroudering.

Hoewel het begrip bedrijfswaarde steeds vaker om de hoek komt kijken, is de toepassing als waarderingstechniek nog steeds minimaal. Dit heeft grotendeels te maken met de onbekendheid van de waarderingsmethode bij gemeentelijke taxateurs.

In het onderstaande wordt het verschil tussen de gecorrigeerde vervangingswaarde en de bedrijfswaarde weergegeven.

GVW

Bij de gecorrigeerde vervangingswaarde (GVW) wordt uitgegaan van de waarde die de onroerende zaak voor de eigenaar zelf heeft.

Deze waarde wordt vastgesteld door uit te gaan van de stichtingskosten van de onroerende zaken. Deze stichtingskosten worden gecorrigeerd voor de technische en functionele veroudering van het pand. Met name de functionele veroudering is moeilijk vast te stellen. Hiervoor is een aantal richtlijnen opgesteld. In principe mag met de volgende elementen van functionele veroudering rekening worden gehouden:

– de economische veroudering; – de verandering in bouwwijze; – de belemmering in gebruiksmogelijkheden; – de excessieve gebruikskosten.

De elementen van functionele veroudering zijn vaag en moeilijk kwantificeerbaar. In principe moet de taxateur rekening houden met de bovengenoemde elementen terwijl een onderbouwing moeilijk te vinden is.

De functionele afwaardering zal derhalve bij de waardebepaling altijd leiden tot grote discussies. Bij de bedrijfswaardemethodiek zit dit wel in de waardering verwerkt, namelijk in de bedrijfsresultaten. Dit geeft een betere onderbouwing van functionele correcties en daarmee een nauwkeuriger bepaling van de heffingsgrondslag.

Alternatief: Bedrijfswaarde

Ook de bedrijfswaarde is een subjectieve benadering. De methode sluit echter beter aan bij de waarde die het voor de eigenaar heeft. De waarde wordt bepaald op basis van kasstromen en niet, zoals bij de GVW, op basis van stichtingskosten.

Deze kasstroombenadering is bedrijfseconomisch een meer valide vorm van waardebepaling dan de gecorrigeerde vervangingswaardebenadering. Indien de onroerende zaak minder geschikt is voor de uitoefening van de activiteiten, moet dit bij de GVW tot uitdrukking komen in de functionele correcties. Dit is vaak slechts op basis van forfaitaire percentages te bepalen. Bij de bedrijfswaarde komt de mindere functionaliteit direct tot uitdrukking in de bedrijfsresultaten en daarmee is de bedrijfswaarde goed vast te stellen.

Onder de bedrijfswaarde wordt verstaan de waarde, ten tijde van de waardering, van het aan goed of samenstel van goederen toe te rekenen deel van de netto-omzet die kan worden verkregen met de uitoefening van het bedrijf waartoe het dient of is bestemd. De bedrijfswaarde wordt afgeleid uit de nog verwachte netto-omzet van het bedrijf zolang dit nog wordt voortgezet. Hebben de goederen naar verwachting bij het staken van het bedrijf nog een opbrengstwaarde, dan wordt deze in de bedrijfswaarde begrepen. De opbrengst en de verwachte opbrengstwaarde bij vereffening worden contant gemaakt om zo te komen tot de bedrijfswaarde.

Het vaststellen van de heffingsgrondslag voor de OZB op basis van een gecorrigeerde vervangingswaarde leidt tot veel discussie door de arbitraire vaststelling van de correctiefactoren. De bedrijfswaardeberekening zal wellicht eveneens niet tot eenduidige conclusies leiden omtrent de waarde. Discussie zal bijvoorbeeld ontstaan over welk deel van de netto-omzet aan de onroerende zaak kan worden toegedeeld.

De waarderingsmethodiek van de bedrijfswaarde sluit echter beter aan bij de gangbare waarderingstechnieken dan de GVW. In die zin is een nader onderzoek naar de toepassing van de bedrijfswaarde voor de Wet woz zeker zinvol indien de bedrijfswaarde op het oog lager zal zijn dan de door de gemeente berekende GVW. De besparing die een controleberekening kan opleveren is het overwegen meer dan waard.

Dit artikel is geschreven door drs M. Voskuilen, werkzaam bij Arthur Andersen Real Estate Services BV te Amsterdam. De auteur maakt deel uit van de Real Estate Services Group van Arthur Andersen, geassocieerd met Wouters Advocaten. Bij vragen is de auteur te bereiken onder telefoonnummer 020 – 503 94 94.

Reageer op dit artikel