nieuws

Aannemers bij beleggingsinstelling in traditionele rol Wereldhave ontwikkelt vastgoed met inzet eigen bouwbureau

bouwbreed

“Werken in bouwteam, zo komt namelijk de kennis van de aannemerij het best tot uiting. De aannemerij al bij de ontwikkel- en ontwerpfase aan boord halen vinden wij niet noodzakelijk. Daar trekken we specialisten voor aan.” Ing. Gijs Verweij en mr. Rob de Ruijter vormen samen de bestuurstop van de beleggingsinstelling Wereldhave NV. In een gesprek met deze krant lichten zij hun wijze van werken toe.

In de wereld van vastgoedbeleggingen vormt Wereldhave NV uit Den Haag een buitenbeentje. Terwijl de recht-toe-recht-aan-belegger een vastgoedobject van de markt haalt of van een poontwikkelaar betrekt, ontwikkelt Wereldhave een belangrijk deel van haar bezit zelf. De achtergrond van deze werkwijze is simpel. Op deze manier is men veel beter in staat aan de wensen van de klant nu en in de toekomst te voldoen. De trend van flexibele kantoren is in een vroegtijdig stadium onderkend en nu biedt men deze kantoren dan ook aan.

Wereldhave signaleert over een aantal jaren een chronisch tekort aan goedgelegen locaties voor bedrijfsgebouwen. Dat gegeven was voor de instelling aanleiding Ypenburg van Fokker te kopen, en van Nedlloyd elf distributiecentra met bijbehorend bedrijfsterrein over te nemen. “Een gewone belegger was hier niet aan begonnen”, is de nuchtere constatering van Verweij.

Om zo te ke werken beschikt de beursgenoteerde instelling onder andere over een deskundige afdeling bouwzaken en marktonderzoek. Het in bouwteam werken vereist namelijk dat de opdrachtgever, in dit geval Wereldhave, over voldoende kennis van het proces beschikt om zo het maximale rendement uit de bouwteamaanpak te halen. “Bouwzaken en Marktonderzoek zijn als ondersteunende afdelingen centraal gehuisvest in Den Haag, evenals het Bedrijfsbureau. Dit te onderdeel houdt zich met name bezig met het doorrekenen van nieuwe investeringen volgens een in eigen huis ontwikkeld model. Hiermee worden rendementspoies gemaakt voor een periode van vijf jaar, op basis van veronderstellingen over zaken als exploitatiekosten, toekomstige investeringen in het gebouw, onderhoudskosten en dergelijke. Aan de hand van de uitkomsten kan dan worden beoordeeld of een po aan de rendementsdoelstellingen voldoet en welke prijs er voor betaald kan worden. Want de prijs van het uiteindelijke gebouw bepaalt of we het met winst ke verhuren”, legt Verweij verder uit.

Winkelcentrum Luik

“Als gevolg van het feit dat we meer aan poontwikkeling zijn gaan doen en gaan doen, wordt de afdeling Bouwzaken, die nu uit zes medewerkers bestaat, nog enigszins uitgebreid”, vult De Ruijter aan. “In het voortraject van de bouw zit voor ons de winst. Door kennis te hebben van de aangewende materialen ke we in de toekomst meer hergebruiken, zodat de afvalstroom minder wordt.”

Architecten trekt Wereldhave van buiten aan. Het is overigens niet zo dat deze beroepsgroep eindeloos mooie ontwerpen kan maken. Verweij: “Er zijn fantastische ontwerpers, de Fransen bijvoorbeeld, maar de zaak moet wel uitvoerbaar zijn en het moet na oplevering ook tientallen jaren goed zijn te onderhouden. Het moet er wel goed uitzien. Een slechte detaillering kan leiden tot onnodig veel onderhoud.”

De twee Wereldhave-topmensen geven aan de hand van twee poen aan hoe zij ongeveer te werk gaan. Beide poen zijn gesitueerd in Belgie. “In Luik hebben we van een poontwikkelaar een plan voor de bouw van een winkelcentrum overgenomen”, zegt Verweij. “Naast een technische schouwing van het po is er ook een demografisch onderzoek uitgevoerd.” De Ruijter vult aan dat ze meer dan eens hebben rondgelopen over het lege terrein. “Cijfers en tekeningen zeggen niet alles. We willen zelf weten wat voor locatie het is, ook al heeft onze Belgische organisatie een positief verhaal gemaakt.”

Het Luikse winkelcentrum werd door Bouwzaken onderhanden genomen. Zo moest het stalen dak plaats maken voor een lichte betonconstructie, “minder onderhouds gevoelig”, en werd het dak van de parkeerkelder aanzienlijk verhoogd, “verhoogt het veiligheidsgevoel van met name onze vrouwelijke bezoekers”.

Minder sloopafval

In Brussel werd van een Zweedse belegger een kantoorpand gekocht dat geheel zal worden gerenoveerd. Hiervoor heeft men kennis ingebracht die men heeft opgedaan met de ontwikkeling van een kantoor dat het milieu na eventuele sloop minder belast. “Met een aantal partijen – TU Delft, een aannemer en een architect – zijn we een onderzoekspo gestart naar minder milieubelastend bouwen. We zoeken materialen die we later ke hergebruiken”, aldus Gijs Verweij. “Dat doen we om twee redenen. Ten eerste zien we de kosten voor het verwerken van sloopafval toenemen. Hierdoor worden sloop en renovatie steeds kostbaarder. Daarnaast doen we het uit maatschappelijke verantwoordelijkheid. Een lage milieubelasting is goed voor iedereen.”

“Het is overigens niet zo dat we aannemers selecteren op de laagste prijs, omdat we het proces goed in de vingers hebben. Iedereen werkt om er aan te verdienen. Een positief resultaat op een werk zorgt ervoor dat de aannemer ook de volgende keer graag met ons wil werken. Het komt de kwaliteit van het object ten goede. Maar het is niet zo dat we de bouwnijverheid al in de beginfase bij een po halen. Aannemers hebben deskundigheid op het vlak van de logistiek en de uitvoering en die knowhow gebruiken we.”

Grillige consument

Wat is het voordeel om deze kennis in eigen huis te hebben. Deze kennis is toch ook van buiten te halen?

De beiden heren denken even na. Verweij: “We bekijken risico’s anders dan institutionele beleggers. Door deze benadering zijn we in staat eerder problemen uit te sluiten. Het po in Luik heeft door onze technische inbreng een hoger aanvangsrendement.”

Verweij, die tien jaar bij Bam heeft gewerkt, ziet in het bouwproces overigens niet het grootste risico voor Wereldhave. “De markt met zijn huurders is veel moeilijker voor ons in te schatten. De consument vertoont een grillig koopgedrag. Wat voor effecten heeft Internet op retail? Maar ook de overheid is een moeilijk in te schatten partij. Je kunt wel als ontwikkelaar/belegger anticiperen op de vorming van een stadsprovincie, maar je weet nooit hoe het afloopt. We hebben geen gebouwen in Amsterdam en Rotterdam, dus wel of geen stadsprovincie treft ons gelukkig niet.”

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels