nieuws

Zinloos Vinex-gebabbel maskeert problemen rond stadsvernieuwing Rotterdamse pauperwijken aan het infuus

bouwbreed Premium

Het welles-nietes-gezeur over Vinex moet afgelopen zijn. Het gepraat drukt een veel groter probleem weg: herstel van de binnensteden. Alle wijken van voor de Tweede Wereldoorlog hebben grote problemen met vernieuwing. Zo ontbreken de financiele middelen om huizen die nog geen douche hebben, te slopen en te vervangen door nieuwbouw. Het is een utopie te veronderstellen dat eind 2004 het opknappen van vooroorlogse wijken achter de rug is. Stadsvernieuwing mag daarom niet worden gezien als een eindig proces.

Bij Rotterdamse corporaties gaan steeds meer stemmen op om geld en energie eerst te steken in renovatie van het bezit in vooroorlogse wijken. Het Woningbedrijf Rotterdam (WBR) voert de groep aan. Deze grootste corporatie in de Maasstad wil tot over de eeuwgrens niets te maken hebben met buitenstedelijke Vinex-zaken. Een tocht met directeur Frans Erkens en districtsmanager Willem Klos door Rotterdam Zuid geeft een goed beeld van de plannen. Twee aannemers, Volker Bouwmaatschappij en Bontenbal, tonen hun kunnen in een andere wijk, de Oleanderbuurt, die nog lang niet klaar is. Ook hier speelt een corporatie een belangrijke rol.

Woningbedrijf Rotterdam financiert opknapbeurt uit verkoop

Het Woningbedrijf Rotterdam (WBR) verkoopt meer woningen dan voorzien. In eerste instantie ging de grootste corporatie in de Maasstad uit van drieduizend woningen. Maar inmiddels wil men tegen de vijfduizend huizen afstoten. De uiteindelijke opbrengst van over f. 400 miljoen, gaat in zijn geheel naar een ambitieus en gedurfd verbeteringsprogramma, ‘Haal de buurt binnen!’

Directeur Frans Erkens drukt zijn borsalino stevig op zijn hoofd. De wind in het sombere binnengebied probeert greep te krijgen op de gleufhoed. In deze verder desolate omgeving zijn de enige kleuren die van een paar speeltoestellen. Moederziel alleen schommelt een meisje, onderwijl een vrolijk liedje zingend. “Vind je dit een gemeentelijk monument?”, vraagt Erkens.

In een van de meest gehavende gebieden op Zuid, op steenworp afstand van De Kuip, staat iets wat nog met meest lijkt op ‘Oostblokarchitectuur’; het Stulemeijer-complex. Het grijze woongebouw vormt de kern van de Walravendriehoek, een gebied tussen Bloemhof-Zuid, Rieder-Zuid en Vreewijk. Als het aan het WBR ligt, gaat het complex tegen de vlakte, om plaats te maken voor ruime huur- en koopwoningen.

“Het gebouw is niet gefundeerd op heipalen, maar op staal,” zegt WBR-districtsmanager Zuid, Willem Klos. Dat is te zien: op sommige plaatsen hangt de gevel ongeveer 30 centimeter uit het lood. “De gemeente heeft het bestempeld als monument, omdat deze bouwtechniek nergens anders in Rotterdam voorkomt. Stulemeijer was directeur van een bouwbedrijf, en ontwikkelde in 1920 een systeem van holle muren van een soort beton. Maar in de loop van tientallen jaren zijn de blokken door vocht en zwammen zo aangetast, dat zij eigenlijk niet meer zijn op te knappen. Onderhandelingen met de gemeente en een technisch onderzoek zullen uitwijzen wat de toekomst gaat worden van dit complex. Intact laten is onhaalbaar. De woningen zijn te klein.”

Voordat Erkens de tocht naar de Walravenbuurt onderneemt, legt hij op zijn kantoor in het centrum van Rotterdam het nieuwe plan ‘Haal de buurt binnen!’ uit. Met grote precisie bracht de corporatie 24 gebieden in kaart waar zij actief is. “Zeg maar dat deze unieke matrix de DNA van een wijk is. Onze doelstelling is de kwaliteit van de woningen en het leven in die 24 gebieden te verbeteren”, aldus Erkens. “Voor de Walravenbuurt betekent dit dat de druk op de wijk aanzienlijk moet verminderen. We bereiken dat door sloop, nieuwbouw, renovatie en de verkoop van delen van ons bezit. Met de extra opbrengsten van de verkoop, de boekwinst, financieren we niet-rendabele investeringen, zoals in leefbaarheid.”

Veel mensen

De druk in deze volkswijk is voelbaar. Eenmaal buiten de bescherming van het Stulemeijer-complex vallen mensen, hoofdzakelijk allochtonen, over elkaar: zo intens wordt er gewoond. De straten in de Walravendriehoek zijn smal en somber, en door de vele auto’s is er nauwelijks ruimte om te lopen. Ondanks de schemer klinkt er muziek uit auto’s waaraan wordt gesleuteld. Een aantal panden is dichtgetimmerd. Op het enige pleintje ligt huisvuil.

“De bevolkingssamenstelling is gevarieerd, maar naar opleidingsniveau en welstandsklasse zeer eenzijdig. Huurders hebben lage inkomens. De werkloosheid is hoog”, valt te lezen in ‘Haal de buurt binnen!’.

“Ook in een wijk als deze willen mensen hun huis kopen,” stelt Frans Erkens. “Mensen met een koophuis hebben een grotere betrokkenheid bij hun wijk. Overigens is het niet zo dat we hele blokken verkopen. We hebben het maximum gesteld op 40 procent per blok. Op deze manier krijgen we geen getto’s waar alleen huurders zitten met weinig of geen inkomen. Ook blijven wij betrokken bij het onderhoud. Voor de koop hebben we ‘Maatschappelijk Verantwoord Eigendom’ (MVE) uitgebreid met een aantal randvoorwaarden, waardoor koop toch voor veel mensen mogelijk wordt. Voor aspirant kopers gaan we nog een stap verder. We sluiten als corporatie een contract met een verzekeringsbedrijf, omdat de premie voor een cascoverzekering lager is dan wanneer kopers zelf een verzekering afsluiten. Ook gaan we naar een notaris die de goedkoopste is; bij een aantal staan nu offertes uit. Overigens merken de achterblijvende huurders financieel niets nadeligs van ons verbeteringsprogramma. Hun huren staan voor de komende vijf jaar vast. Helderheid naar deze groep is erg belangrijk. Zo blijven ze betrokken.”

Bloemgordijntjes

Een bejaarde loert schichtig door haar gordijntje. Een paar huizen verderop gaat een deur open. Een oude mevrouw kijkt nieuwsgierig om ’t hoekje. In het zo goed als uitgestorven en uitgeleefd complex is elk mens verdacht, en al helemaal een met een gleufhoed. In deze uithoek van Rotterdam Zuid bezit het WBR bejaardenwoningen, Woonpark Nachtegaal, die net na de Tweede Wereldoorlog zijn neergezet. Nachtegaal ligt een 15 minuten rijden van Walraven.

In de woningen hangt de muffe lucht van leegstand. Het is onvoorstelbaar dat hier mensen hebben gewoond. Er is nauwelijks ruimte voor een typisch Nederlands interieur. Klos: “Technisch is er niets meer met het complex te beginnen. Het staat op staal. Als we er bouwkundig iets aan doen, raakt het gebouw uit evenwicht. Daarom wordt het in zijn geheel gesloopt.”

Vijf architecten zijn gevraagd schetsontwerpen te maken. De opzet is weer een zorgcomplex te bouwen, maar nu met negentig huur- en koopappartementen. “Daarnaast komen er nog dertig eengezinswoningen”, zegt Klos. “Hierdoor is het mogelijk de realisatie van de huurappartementen voor senioren te vereffenen.”

Erkens vult aan dat zijn corporatie voor dit complex ook een zorgconcept aanbiedt. “In de buurt van het woonpark staat al een bejaardentehuis. Daarmee zijn we in gesprek. Het tehuis kan mogelijk extra voorzieningen leveren. Zorgen voor die voorzieningen hoort ook bij het werk van een corporatie. Als volkshuisvester gaan we deze problemen dus niet uit de weg. Door het aanbieden van koopwoningen gaan we ook nog eens segregatie tegen.”

Afspraken

Voordat Woningbedrijf Rotterdam met de plannen in Zuid kan beginnen, moet de corporatie een woud van gemeentelijke ambtenaren door. Van ‘one-stop-shopping’ in de Maasstad is geen sprake. “Een lange adem en investeren in mensen. Alleen dan kunnen we plannen realiseren,” zegt Klos nuchter.

Daarnaast verwacht het WBR een financiele bijdrage van de deelgemeenten, het stadhuis en de Stadsregio. Erkens maakt met zijn nota ‘Haal de buurt binnen!’ een rondgang langs ‘tout’ politiek Rotterdam. “We willen convenanten sluiten met deelgemeenten,” zegt hij strijdvaardig op zijn kantoor. “Daarin leggen we onze prestaties vast, maar ook die van de deelgemeenten. Begin volgend jaar moeten de overeenkomsten zijn getekend. Op de financiering van de leefbaarheid bestaat een tekort van tegen de f. 60 miljoen. Dat moet uit een pot van de overheid komen. De wijken moeten veilig zijn, dat betekent meer blauw op staat. Als ze niet bijdragen? Dan is er een probleem. Wij leveren ons werk af. Wij steken onze nek uit. Ga dan maar eens aan de wijkbewoners verkopen dat de straat niet wordt gerepareerd.”

Er vindt nog steeds klein onderhoud aan het Stulemeijer-complex plaats. De voorgevel staat achterin 30 centimeter uit het lood.

Aannemers blazen haveloze Oleanderwijk nieuw leven in

Het gebied op de Zuidelijke Maasoever bruist van de bouwactiviteiten. De straten in de Oleanderbuurt op Rotterdam Zuid liggen er haveloos bij. Bewoners en paupers struikelen over diepe kuilen in de weg en het trottoir. Een groep betonstortende bouwvakkers houdt ze vanaf een bouwsteiger in de gaten. De radio staat keihard aan en vult de straat met muziek.

Twee aannemers, Volker Bouwmaatschappij en Bontenbal Bouw, zijn in de Oleanderbuurt volop bezig met stadsvernieuwing. Het gebied ligt op steenworp afstand van Walraven, waar Woningbedrijf Rotterdam (WBR) grootse plannen heeft. Terwijl het idee heeft postgevat dat de stadsvernieuwing achter de rug is, bouwen deze aannemers een compleet nieuwe woonbuurt. Het project, met de naam ‘Olea 1 tot en met 4’, stamt nog uit de tijd dat Pim Vermeulen wethouder Stadsvernieuwing was. “In het kader van 650 jaar Rotterdam vroeg hij corporaties, ontwikkelaars, aannemers en architecten bepaalde gebieden te adopteren,” weet Cees Hartman, directeur Volker Bouwmaatschapij (HBG-aannemer), zich nog te herinneren. “Samen met Bontenbal adopteerden wij het Oleandergebied in Bloemhof. Voorts duurde het nog vijf jaar tot we in 1995 konden beginnen met de bouw.”

De Oleanderbuurt is tussen 1920 en 1925 gebouwd. Na meer dan zeventig jaar wonen verkeren de huizen in een slechte staat. Eind jaren tachtig sloegen vandalisme en verkrotting toe. Dat had weer een aanzuigende werking op junks. Om deze neerwaartse spiraal om te buigen, besloten de toenmalige eigenaar GWR (later WBR), die zijn bezit overdeed aan woningstichting Bouw- en Volkshuisvesting Patrimonium, tot een forse ingreep. Het heeft erin geresulteerd dat Olea, de naam van de bouwcombinatie van Volker en Bontenbal, tot midden volgend jaar aan het bouwen is. Er komen 375 woningen, een buurthuis, bedrijfsruimten en een parkeergarage. Hartman: “Zo verminder je de druk in de wijk.” De architect was Groosman Partners, met Boudewijn Mannot als projectarchitect. De kosten van dit stadsvernieuwingsplan lopen tegen de f. 50 miljoen.

Meer lucht

Net als de WBR in Walraven, sloopt Olea meer huizen dan er voor terugkomen. Zo krijgen de bewoners meer ‘lucht’ in deze overvolle volkswijk. De dichtheid was namelijk 123 woningen per ha. Ter vergelijking: in de nieuwste wijk van Rotterdam, Prinsenland, staan tussen de 20 en 30 woningen per ha. De opgeknapte Oleanderbuurt krijgt uiteindelijk 72 woningen per ha. De straten worden breder, en er komen ruime pleinen, die weer het domein van kinderen kunnen zijn.

Een betere woonomgeving kost geld, veel geld. “Opdrachtgever Bouw- en Volkshuisvesting Patrimonium wil gelukkig in de kwaliteit van wonen en leven investeren,” aldus Hartman. “Dit is nog zo’n corporatie die in de binnenstad investeert en niet alleen maar kijkt naar de nieuwe Vinex-gebieden. Met die extra middelen is het niveau van deze stadsvernieuwing omhoog gegaan.”

Bouwen in een dergelijke buurt is leuk, maar beslist niet makkelijk. “Het doet je goed om voor zo’n buurt goede huizen neer te zetten,” vult Fred Kerkhof, directeur Bontenbal, aan. “Eindelijk kunnen we iets terugdoen. Maar er is ook veel vandalisme. In het begin gooide de jeugd veel ruiten in. Een aangestoken brand zorgde er bijvoorbeeld voor dat het nog in aanbouw zijnde woonblok beschadigd raakte. Melkertbaners bewaken nu de bouwprojecten 24 uur per dag.”

Winst maken

Een uitdaging voor de twee aannemers is om in deze kleine buurt de vier objecten te realiseren. “De bouwplaats is niet erg groot”, zegt Kerkhof nuchter als we over het werk lopen. “Het komt erop neer dat logistiek en organisatie meer dan goed in elkaar moeten steken. Er wordt ook een groot beroep gedaan op onze sociale vaardigheid, omdat je in dergelijke wijken alleen kunt werken met veel praten en uitleggen. De wijkagent en de opbouwwerker doen allemaal mee.”

Een andere uitdaging is het resultaat. Hartman: “De bouwprijzen in de sociale woningbouw zijn uiterst scherp. Het vergt alles van je om iets over te houden. Er wordt veel in prefab opgetrokken. Goede mensen is hier het sleutelwoord en in deze bouwcombinatie hebben we die. In dit samenwerkingsverband bestaan geen onduidelijkheden. We vullen elkaar aan. 1+1=3.”

Reageer op dit artikel