nieuws

Nieuw beleid overdrachtsbelasting bij eigendomsverkrijging

bouwbreed

Om cumulatie van overdrachtsbelasting te voorkomen is er recent een Mededeling verschenen die de heffing van overdrachtsbelasting regelt indien de juridische eigenaar van een onroerende zaak tevens de economische eigendom van die zaak verkrijgt. Ook is duidelijk gemaakt hoe de heffing van overdrachtsbelasting verloopt indien de economische eigendom van een onroerende zaak wordt overgedragen die later door de juridische eigenaar weer wordt teruggekocht.

In deze bijdrage wordt een beschrijving gegeven van hetgeen in de Mededeling aan de orde is gekomen (situatie 1 en 2). Ook beschrijven we twee situaties waarbij cumulatie van BTW en overdrachtsbelasting het gevolg kan zijn van een economische eigendomsverkrijging gevolgd door een juridische (situatie 3 en 4).

. Situatie 1: juridische eigendomsverkrijging gevolgd door economische

Indien de juridische eigenaar van onroerende zaak na verloop van tijd eveneens de economische eigendom van die zaak verkrijgt, is de verkrijging van zowel de juridische als de economische eigendom belast met 6% overdrachtsbelasting. Het bedrag waarover overdrachtsbelasting wordt geheven, wordt in beide gevallen berekend over de waarde van de onroerende zaak op het moment van de verkrijging (of de tegenprestatie, indien deze hoger is).

Om te vermijden dat degene die op verschillende tijdstippen achtereenvolgens de economische en de juridische eigendom verkrijgt, twee maal over de volledige waarde (of tegenprestatie) overdrachtsbelasting is verschuldigd, geldt een speciale maatregel.

Het bedrag waarover ter zake van de tweede eigendomsverkrijging overdrachtsbelasting wordt geheven, wordt verminderd met het bedrag waarover ter zake van de eerste verkrijging door dezelfde persoon reeds overdrachtsbelasting naar het gewone tarief (welke niet in mindering heeft gestrekt van recht van successie, schenking of van overgang) dan wel niet – aftrekbare BTW was verschuldigd. Dit betekent dat ter zake van de tweede verkrijging slechts overdrachtsbelasting wordt geheven over de eventuele waardestijging.

Voorbeeld

A. draagt in 1990 de juridische eigendom van een onroerende zaak over aan B. en behoudt zelf de economische eigendom daarvan. Waarde op dat moment: f. 200.000. Overdrachtsbelasting: f. 12.000.

In 1997 draagt A. de economische eigendom van diezelfde zaak over aan B. Waarde op dat moment: f. 300.000. Overdrachtsbelasting: 6% van de waardestijging van f. 100.000 is f. 6000.

. Situatie 2: verkoop economische eigendom gevolgd door terugkoop

De mogelijkheid bestaat dat A., die de volledige eigendom (economische en juridische eigendom) heeft van een onroerende zaak, de economische eigendom overdraagt aan B. Na verloop van tijd draagt B. de economische eigendom van dezelfde zaak weer over aan A., die dan weer de volledige eigendom heeft.

Voor de heffing van overdrachtsbelasting is de economische eigendomsverkrijging door B. belast met 6% overdrachtsbelasting, evenals de daaropvolgende economische eigendomsverkrijging door A..

De staatssecretaris heeft aangegeven dat het bedrag waarover A. ter zake van de tweede transactie overdrachtsbelasting is verschuldigd, kan worden verminderd met het bedrag waarover A. ter zake van zijn oorspronkelijke verkrijging overdrachtsbelasting verschuldigd was. Of en, zo ja, over welk bedrag B. ter zake van zijn verkrijging van de economische eigendom overdrachtsbelasting verschuldigd was, doet niet ter zake.

Voorbeeld

A. heeft in 1981 een onroerende zaak in volledige eigendom verkregen. Waarde op dat moment f. 120.000. Overdrachtsbelasting f. 7.200 In 1996 heeft A. de economische eigendom overgedragen aan B. Waarde op dat moment f. 250.000. Overdrachtsbelasting: f. 15.000.

In 1997 draagt B. de economische eigendom weer over aan A.. Waarde op dat moment: f. 300.000. Verschuldigde overdrachtsbelasting door A.: 6% van f. 180.000 is f. 10.800.

. Situatie 3: economische eigendomsverkrijging gevolgd door juridische

Indien de economische eigenaar van een onroerende zaak na verloop van tijd eveneens de juridische eigendom van deze zaak verkrijgt, verloopt de heffing van overdrachtsbelasting in beginsel hetzelfde als in situatie 1 is beschreven. Over de juridische eigendomsverkrijging is slechts overdrachtsbelasting verschuldigd over de waardestijging. Cumulatie van BTW en overdrachtsbelasting kan optreden indien de economische verkrijging in de bouw – of handelsfase plaatsvindt en de juridische verkrijging later.

De economische eigendomsovergang in de bouw – of handelsfase is belast met 17,5% BTW, waardoor de economische eigendomsverkrijging is vrijgesteld van overdrachtsbelasting. Wordt op een later tijdstip de juridische eigendom verkregen dan is ter zake van de juridische eigendomsverkrijging eveneens 6% overdrachtsbelasting verschuldigd over de volledige waarde (of tegenprestatie). Er geldt slechts een vermindering als de in rekening gebrachte BTW in het geheel niet in aftrek kan worden gebracht.

Om cumulatie van BTW en overdrachtsbelasting te vermijden heeft de staatssecretaris toegezegd een tegemoetkomende regeling te treffen. Deze regeling houdt in dat indien de economische verkrijging plaatsvindt in de bouw – en handelsfase, er wordt gehandeld als ware er overdrachtsbelasting verschuldigd geweest. Bij de opvolgende juridische verkrijging wordt dan slechts overdrachtsbelasting geheven over de eventuele waardestijging. Tot op heden heeft deze toezegging nog niet geleid tot een concrete maatregel, waardoor onduidelijk is welke betekenis de toezegging heeft.

. Situatie 4: eigendomsverkrijging door middel van ABC – transactie

Deze situatie doet zich voor in het geval waarin A. (bijvoorbeeld een gemeente) de economische eigendom van een perceel grond overdraagt aan B. (bijvoorbeeld een projectontwikkelaar) die een gebouw realiseert en de economische eigendom overdraagt aan C. (uiteindelijke koper). De juridische eigendom wordt uiteindelijk rechtstreeks door A. aan C. geleverd. De (economische) overdracht door B. aan C. alsmede de (juridische) overdracht door A. aan C. vinden doorgaans plaats in de bouw – en handelsfase.

De economische eigendomsoverdracht door B. aan C. is belast met 17,5% BTW, waardoor de economische eigendomsverkrijging is vrijgesteld van overdrachtsbelasting (samenloopregeling). Dit houdt in dat ter zake van de juridische eigendomsverkrijging door C. eveneens overdrachtsbelasting wordt geheven, tenzij C. de in rekening gebrachte BTW in het geheel niet in aftrek kan brengen.

Zonder speciale maatregelen zou cumulatie van BTW en overdrachtsbelasting optreden (zie situatie 3). Derhalve is toegezegd dat indien de economische verkrijging door C. plaatsvindt in de bouw – en handelsfase er wordt gehandeld als ware er overdrachtsbelasting verschuldigd geweest. Daardoor wordt ter zake van de uiteindelijke juridische eigendomsverkrijging slechts overdrachtsbelasting geheven over de eventuele waardestijging vanaf het moment van de economische eigendomsverkrijging door C..Ook deze toezegging heeft nog niet geleid tot een concrete maatregel.

Dit artikel is geschreven door mr Gerton Rademaker en mr Hans van Loenen, beiden werkzaam bij Arthur Andersen en Co. Belastingadviseurs te Rotterdam, geassocieerd met Wouters Advocaten. Beide auteurs maken deel uit van de Real Estate Services Group van Arthur Andersen. Bij vragen zijn de auteurs te bereiken onder tel.nr. 010 – 242 16 00.

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels