nieuws

Fiscaal voordeel vastgoed-beleggingsmaatschap

bouwbreed

Bouwondernemers ontwikkelen en bouwen vaak voor eigen risico een kantoor of een winkelcentrum met een aanschafprijs tussen de f. 5 en f. 10 miljoen. Als belegging zijn deze objecten meestal te klein voor de grote vastgoedfondsen en vaak te groot voor een enkele particuliere belegger. Via een vastgoedbeleggingsmaatschap kunnen particuliere beleggers gezamenlijk rechtstreeks beleggen in verhuurd vastgoed. Een gemiddeld effectief rendement van circa 15% per jaar op het geinvesteerde kapitaal, met een veel kleiner risico dan in een aandelenbelegging, lijkt realistisch.

Het doel van de bouwondernemer is de continuiteit van zijn onderneming. Hij wil bouwvolume en werk voor zijn werknemers realiseren. Daarom zoekt hij bijvoorbeeld met de bank als intermediair een groep particuliere beleggers die het bouwobject na realisatie van de ondernemer (eigenaar) kopen en exploiteren.

Een geschikt samenwerkingsverband voor de particuliere beleggers met aantrekkelijk fiscaal voordeel, is de maatschap of de commanditaire vennootschap. De maatschap is een samenwerkingsverband waarin iedere maat (particuliere belegger) kapitaal, arbeid en vlijt inbrengt. Dat ligt ook zo bij de commanditaire vennootschap (cv). Soms wordt voor de cv gekozen omdat de stille vennoten (particuliere beleggers) tevens fiscaal als ‘ondernemer’ kunnen worden aangemerkt en derhalve als extra bij hun aangifte inkomstenbelasting ook van de fiscale ondernemersfaciliteiten kunnen profiteren (investeringsaftrek, FOR, en dergelijke). Om de status van ‘ondernemer’ te kunnen verwerven moet de commanditaire vennoot gerechtigd zijn tot de stille reserves bij een eventuele liquidatie. De vennoot in een cv heeft overigens de keus; hij kan in plaats van ‘ondernemer’ ook kiezen voor de status van ‘belegger’. Dan is hij niet gerechtigd tot de stille reserves bij liquidatie.

Het voordeel van de cv is dat op het moment dat de onderneming wordt gestaakt de commanditaire vennoot met ondernemersstatus – afhankelijk van zijn leeftijd – een stakingsvrijstelling van f. 20.000 of f. 45.000 incasseert. Maar een nadeel is dat de verkoopwinst van deze cv fiscaal is belast, terwijl de verkoopwinst in de maatschap die belegt niet fiscaal is belast. Vanwege de subsidies is een cv voor zogenaamde ‘artsenboten’ wel interessant. Omdat bij vastgoed subsidies ontbreken, is het vaak fiscaal voordeliger te kiezen voor de maatschap die ook veel eenvoudiger is op te zetten dan de cv.

Maatschapscontract

De maatschap koopt namens de gezamenlijke beleggers van de bouwondernemer het vastgoedobject en neemt daarvoor bij de bank (namens de maten) een hypotheek. In het contract van de beleggingsmaatschap worden onder meer afspraken vastgelegd over de winstverdeling, over het beheer van het vastgoed en de winstverdeling bij beeindiging (verkoop). Eenmaal per jaar komen de maten bijeen om op de maatschapsvergadering onder meer de beleggingsresultaten te bespreken.

Het beheer van het vastgoedobject is een vak apart. De beheerder zal zich onder andere bezighouden met het innen van de huur, onderhoud, opvang klachten van huurders. Beheerskantoren nemen tegen een vaste vergoeding (aftrekbare kosten voor de maatschap) de hele beheerszorg van de maten (beleggers) over.

Fiscaal transparant

De ‘crux’ is het fiscaal transparant maken van de beleggingsmaatschap. Dit betekent dat iedere belegger wordt geacht ‘een evenredig deel van het vastgoedobject’ te bezitten en een evenredig deel van de rente en kosten zelf rechtstreeks te dragen. De participaties in het kapitaal van de maatschap zijn buiten de groep maten niet vrij overdraagbaar aan derden.

Zo’n belegging heeft fiscaal de status van ‘particuliere belegging’ met een toekomstig onbelaste vermogenswinst (bij verkoop).

De jaarlijkse rendementen (huuropbrengst) minus de hypotheekrente, kosten en afschrijving van de maatschap worden dus rechtstreeks toegerekend aan de particuliere belegger en zijn bij hem in de IB-sfeer aftrekbaar. Voor beleggers met een belastbaar inkomen in de 60%-schijf is het fiscaal interessant ervoor te zorgen dat de huuropbrengsten uit het vastgoed de jaarlijkse kosten ongeveer compenseren of zorgen dat er een gering verlies ontstaat.

Dat kan eenvoudig worden aangestuurd met de keuze in de verhouding tussen de inbreng van het eigen vermogen (belegger) en vreemd vermogen (bank) in de participaties van de beleggingsmaatschap. Overigens is elke participant in de maatschap voor een gelijk deel hoofdelijk aansprakelijk voor de hypotheekschuld van de maatschap.

Rekenvoorbeeld

Een beleggingsmaatschap koopt van een bouwondernemer een kantoorpand van f. 10 miljoen en geeft daarvoor 100 participaties uit van elk f. 100.000. Iedere belegger brengt per participatie f. 30.000 eigen geld in. De bank verstrekt de resterende f. 70.000 als hypotheek aan de maatschap met als onderpand het kantoorpand.

Het pand wordt verhuurd en rendeert een jaarlijkse huur van f. 8000 per participatie. De jaarlijkse beheerskosten bedragen circa f. 1000 per participatie.

Voor de particuliere belegger met een belast inkomen in de 60% IB-schijf, ontstaat nu de volgende situatie.

– Huuropbrengst (belast) – 8000

aftrekposten:

– Hypotheekrente*

5% van f. 70.000: – 3500

– Beheerskosten

(onderhoud): – 1000

– Afschrijving 3%

per jaar: – 3000

+/+ – – – – –

– 7500

-/- – – – – –

– Belast jaarlijks

rendement – 500

(60% IB – f. 300)

* De hypotheekrente kan worden aangemerkt als bronrente en valt niet onder de beperkingen voor consumptief krediet die in 1997 van kracht zijn geworden.

Het fiscaal voordeel van de particuliere belegger is dat hij jaarlijks op zijn prive inkomen een extra aftrekpost van f. 3000 aan afschrijving creeert. Dat bespaart hem in zijn 60% IB-schijf jaarlijks f. 1800 belasting naast een jaarlijkse waardestijging van – stel – circa 3% van zijn vastgoedbelegging.

Na acht jaar verkoopt de beleggingsmaatschap het vastgoedobject (per participatie) voor f. 124.000. De hypotheek bij de bank a f. 70.000 wordt afgelost. De boekwaarde van het object na afschrijvingen is inmiddels f. 76.000. Het totale rendement per participatie bedraagt derhalve f. 24.000 + f. 14.400 (8x belastingvoordeel f. 1800) = f. 38.400. Van die opbrengst gaat het fiscaal belaste rendement af van f. 300 per jaar ( – 2400 in acht jaar). Resteert een effectief rendement op een investering van f. 30.000 eigen geld van circa f. 36.000 in een periode van acht jaar met een gemiddeld netto rendement van circa 15% per jaar.

Dit voorbeeld is bedoeld om de gedachten te bepalen. Met een contante waardeberekening is het mogelijk de cijfers te nuanceren. Het netto-rendement wordt sterk bepaald door de huuropbrengst en het afschrijvingspercentage.

Fiscus kritisch

In de loop van 1997 is met de fiscus een discussie ontstaan over de hoogte van het afschrijvingspercentage van vastgoedbeleggingsmaatschappen. De fiscus heeft oude jurisprudentie uit de kast gehaald. Het komt erop neer dat als de geschatte restwaarde van een pand zodanig is gestegen dat de huidige boekwaarde wordt overtroffen, verdere afschrijving niet is toegestaan. De fiscus accepteert dan in het geheel geen afschrijving (in de prive-sfeer) van de particuliere belegger of tegen een laag percentage.

Ongetwijfeld is de kans aanwezig dat de te schatten restwaarde van een tien jaar geleden aangeschaft pand inclusief ondergrond, thans hoger ligt dan de boekwaarde. Toch is dit een vreemde redenering van de fiscus. Wat wordt afgeschreven is de opstal. De waarde van de grond – die niet aan slijtage onderhevig is – vinden we terug in de restwaarde. Hierover wordt niet afgeschreven. De stijging van vastgoedprijzen is vaak voornamelijk toe te schrijven aan de waarde van de ondergrond. Bij de fiscale afschrijvingen dient echter de opstal en de ondergrond als een geheel te worden behandeld. Daarom kan het zo zijn dat de gestegen waarde van de (niet afschrijfbare) ondergrond de verdere afschrijving van de (wel afschrijfbare) opstal kan frustreren.

Voor vragen over accountancy en belastingzaken kunt u bellen met Mr. Leo Wallinga. Moret Ernst en Young Sectorgroep Bouw en Vastgoed, Leeuwarden.Telefoon (058) 298 12 34.

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels