nieuws

Duurdere woningen moeten corporaties uit het slop halen

bouwbreed Premium

De herstructurering van bestaande steden vergt fors extra geld. Dat heeft te maken met de sloop van vaak nog niet afgeschreven woningen die ruimte moeten maken voor duurdere huizen. Daarvoor zou een sloopfonds kunnen worden ingesteld. Een andere mogelijkheid is corporaties toe te staan duurdere koopwoningen te bouwen. “De onzinbepaling dat corporaties niet duurder mogen bouwen dan f. 242.000 moet zo snel mogelijk verdwijnen.”

NCIV-directeur Willem van Leeuwen is stellig in zijn mening dat er niets van de herstructurering terecht komt als corporaties geen extra geld krijgen. “Ik constateer een sterke stijging naar kwalitatief betere woningen. Die vraag wordt gestimuleerd door het fiscale beleid (aftrek hypotheekrente, red.) en de economische groei. Om aan die woontechnische vraag in stedelijk gebied te voldoen is sloop nodig. Anders roei je tegen de markt in. Sloop betekent een desinvestering. De vraag is dan waar je de rekening neerlegt. Ik leg die niet direct elders neer.”

“Maar een tweede vraag is dan wel of de kosten van de desinvestering niet ten koste gaan van de investeringsruimte van corporaties. Bovendien moet je kijken naar de opbrengsten van de duurdere koopwoningen. Als corporaties niets zien van de winst, doordat gemeenten de voorkeur geven aan projectontwikkelaars, dan blijft Nederland zitten met een snel verouderende woningvoorraad.”

Opslag

Zijn oplossing voor dit dilemma is even simpel als doeltreffend: “Regel via het Ruimtelijke Ordeningsinstrumentarium een opslag op de grondprijs waarmee je een sloopfonds kunt opzetten. Een andere mogelijkheid is corporaties de dure koopwoningen te laten bouwen. Met de daaruit behaalde winst kunnen ze de desinvesteringen betalen”, aldus Van Leeuwen die eraan toevoegt dat hij het nu nog niet op de politieke agenda zet.

Hij wijst daarbij op de f. 10 miljard onrendabele investeringen die de herstructurering nu al vraagt van de corporaties. De werkelijke investeringen zijn zo’n f. 30 miljard. Corporaties moeten sinds de brutering werken als ondernemingen waar – afgezien van beperkte onrendabele investering voor hun ‘publieke’ taak – geen geld over de balk gesmeten kan worden. Dat geldt ook voor de herstructurering die volgens Van Leeuwen meer inhoudt dan alleen maar volkshuisvesting.

“Je denkt toch niet dat corporaties ‘in the blind’ stenen gaan stapelen of herstapelen zonder dat er afspraken zijn gemaakt met andere partijen. Veiligheid, werkgelegenheid en onderwijs zijn minstens zo belangrijk als onroerend goed. De druk en de noodzaak van herstructurering zijn zo groot dat er andere vormen van samenwerking moeten komen. De rol van de gemeente daarin is belangrijk. Wie uiteindelijk het voortouw neemt zal mij worst wezen . Maar het is duidelijk dat afspraken verder moeten gaan dan alleen beleidsnota’s.”

Tariefdifferentiatie

De stijging van de woonlasten baart Van Leeuwen zorgen. Daarbij is het punt van de stijgende onroerendezaakbelasting voor hem nog geen afgesloten hoofdstuk. Juist de kernvoorraad sociale huurwoningen verdient een aparte behandeling. “Ik zou het hartstikke legitiem vinden als er een verlaging komt van de OZB-tarieven voor sociale huurwoningen. Wij laten op dit moment uitzoeken door de Universiteit van Amsterdam wat de mogelijkheden zijn. Eerlijk gezegd zie ik weinig ruimte in de politiek om de waardebepaling voor sociale huurwoningen te verlagen. Maar een tariefdifferentiatie zoals die ook bestaat tussen woningen en bedrijfsruimten, moet mogelijk zijn. Daarbij gaat het nadrukkelijk om een van tevoren af te spreken hoeveelheid woningen uit de kernvoorraad.”

Daarmee zijn de problemen in corporatieland wat hem betreft nog niet teneinde. Het bouwen op Vinex-locaties is daar een voorbeeld van. Ook daar bouwen levert de corporaties een onrendabele investering op van f. 30.000 per woning die ineens moet worden afgeschreven. Van Leeuwen zet alleen daarom al vraagtekens bij de haalbaarheid van de afgesproken 30 procent sociale woningbouw op de Vinex-locaties: “Het zou wel verstandig zijn, maar de vraag is of het haalbaar is. De geluiden die mij bereiken baren mij steeds grotere zorgen.”

Toekomst

Vooral op het punt van de kwaliteit kan dit consequenties hebben. “De exploitatie staat zo onder druk dat er een prijs/kwaliteitsverhouding gebouwd moet worden, waarvan je je moet afvragen hoe lang de markt dat trekt. Wat ik hoor van projectontwikkelaars en ook van onze leden is niet: ‘wij stropen de mouwen op en gaan bouwen’. Ook daar zie je dat iedereen het probleem erkent. Je mag verwachten dat er oplossingen voor worden gevonden.”

Wat de toekomst van de corporaties betreft voorspelt Van Leeuwen een toenemende schaalvergroting. “We zullen toegaan naar grote bedrijven met brede volkshuisvestingsdiensten. In 2010 zullen er misschien nog zo’n 100 corporaties over zijn met heel autonome ‘front offices’, die dicht op de markt zitten. De koepels van woningcorporaties zullen dan steeds meer als brancheorganisaties optreden.”

De veranderingen in volkshuisvestingsland zijn de afgelopen jaren veel en snel geweest. De manier waarop de corporaties zich daaraan hebben aangepast, is voor Van Leeuwen een voorbeeld voor velen. “Ik ben apetrots op de sector. Natuurlijk valt er nog wat te verbeteren, maar dat is begrijpelijk gezien het waanzinnige tempo waarin het is gebeurd. Menig Raad van Bestuur kan daar een puntje aan zuigen.”

Belachelijke grens

is geen dogma

De in de ogen van de corporaties ‘belachelijke’ grens van f. 242.000 die geldt als maximum waarvoor corporaties koopwoningen mogen bouwen, is voor staatssecretaris Tommel “geen dogma”. Nu al is die grens geindexeerd.”Het zou mij niet verbazen als die grens in de toekomst verder naar boven gaat. Maar we moeten wel oppassen dat de corporaties geen te grote risico’s gaan nemen door koopwoningen te bouwen in een te duur segment van de woningmarkt. De grens is destijds ingesteld om rare uitwassen te voorkomen.”

Reageer op dit artikel