nieuws

Belangrijke nieuwe regeling voor huur/verhuur bedrijfsruimte (2)

bouwbreed Premium

In het vorige artikel (Cobouw, 13 december 1996) is het wetsvoorstel met betrekking tot de huur en verhuur van bedrijfsruimten besproken. Dit voorstel zal waarschijnlijk eind van dit jaar in werking treden. Dan zal het huidige verschil tussen bedrijfsruimte conform artikel 7A:1624 BW, de “middenstandsbedrijfsruimte”, en overige bedrijfsruimte waarop de “Huurwet” van toepassing is, zoals kantoren, pakhuizen e.d. komen te vervallen. In het vorige artikel zijn ook de duur van de overeenkomst en de opzegmogelijkheden weergegeven. In dit artikel worden de nieuwe regeling ter zake van onderhuur en de huurprijsvaststelling behandeld.

1. Onderhuur

In het huidige recht moet bij ontbinding van de onderhuurovereenkomst rekening worden gehouden met de bepalingen van hoofdhuurovereenkomst. Bij ontbinding van de hoofdhuurovereenkomst worden de belangen van de onderhuurder meegewogen en kan de hoofdhuurder jegens de onderhuurder schadeplichtig zijn bij niet-naleving van de bepalingen van onder de huurovereenkomst. Ter zake van de onderhuur geldt voor middenstandsbedrijfsruimte dat deze eindigt zoals de hoofdhuurovereenkomst. Deze kan slechts door opzegging, beeindiging of met wederzijds goedvinden eindigen. Als derhalve de overeenkomst tussen eigenaar en hoofdhuurder door de kantonrechter wordt beeindigd, vindt ontruiming van het gehuurde plaats. Ook de onderhuurder dient in dat geval het veld te ruimen.

Volgens de nieuwe regeling eindigt de onderhuurovereenkomst hetzij onmiddellijk bij beeindiging van de hoofdhuurovereenkomst hetzij na een periode van maximaal drie maanden. In het geval de onderhuurder drie maanden tevoren schriftelijk door de hoofdhuurder van de beeindiging in kennis is gesteld, eindigt de huurovereenkomst op het aangegeven tijdstip. Indien dit voorschrift niet in acht is genomen, eindigt de huurovereenkomst drie maanden na de schriftelijke mededeling.

In geval een onderhuurder zich verzet tegen de beeindiging en de zaak aan de kantonrechter ter beoordeling wordt voorgelegd, zal de kantonrechter de belangen van de bevoegde onderhuurder dienen mee te wegen. Een dergelijke situatie doet zich echter pas voor nadat de onderhuurovereenkomst vijf jaar heeft geduurd. Ook kan worden overeengekomen dat de bevoegde onderhuurder in een dergelijk geval recht heeft op een tegemoetkoming danwel schadeloosstelling. Deze wettelijke schadevergoedingsplicht van de hoofdhuurder kan overeind blijven jegens de onderhuurder, onder meer op grond van onvoldoende belangenbehartiging van de positie van de onderhuurder.

Aangezien bij beeindiging van de hoofdhuurovereenkomst door de eigenaar, de onderhuurovereenkomst ook stopt, hoeft de hoofdhuurder geen vordering tot beeindiging van de onderhuurovereenkomst in te stellen. De hoofdhuurder hoeft dus geen aparte procedure (met alle kosten van dien) te starten om de huurovereenkomst met de onderhuurder te beeindigen. Een en ander leidt daarom tot kostenbesparingen voor de hoofdhuurder. Reden temeer om de duur van de onderhuurovereenkomst synchroon te laten lopen met de duur van de hoofdhuurovereenkomst.

2. Huurprijsvaststelling

Zowel de huurder als de verhuur-

der van middenstandsbedrijfsruimte kunnen de kantonrechter te hulp roepen indien een van hen van mening is dat de huurprijs niet overeenstemt met die van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse. De kantonrechter zal in dat geval als uitgangspunt nemen de huurprijs van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse gedurende een referentieperiode van vijf jaar voorafgaand aan indiening van het verzoek tot vaststelling van de huurprijs. Die regeling bestaat nu uit een groot aantal regels.

In het wetsvoorstel worden alle artikelen met betrekking tot huurprijswijziging vervangen door een artikel. Huurprijswijziging is dan mogelijk na het verstrijken van iedere huurperiode van vijf jaar en/of na een in onderling overleg vast te stellen periode. De huidige kostbare en tijdrovende procedure bij de kantonrechter, meestal met een (kostbaar) advies van Bedrijfshuuradviescommissie, vervalt. Onder het nieuwe regime moet, voordat een der partijen een procedure start, er al advies zijn uitgebracht door een door partijen gezamenlijk te benoemen beedigde deskundige. De huurprijs wordt nader vastgesteld volgens een nieuwe maatstaf, de marktwaarde, in plaats van de referentiehuur in de voorafgaande vijf jaar. De huurprijs kan, indien partijen dit overeenkomen, worden gekoppeld aan de omzet die de huurder in de bedrijfsruimte weet te realiseren. Tenslotte kan de kantonrechter desgewenst bepalen dat er een huurgewenningsperiode ingaat waarbij de huurprijs geleidelijk omhoog gaat. De nieuwe regeling biedt een groot voordeel ten aanzien van de huidige regelgeving waarbij men soms een aantal jaren na indiening van het verzoek met terugwerkende kracht met een (veel) hogere huurprijs wordt geconfronteerd.

Casus

Een ondernemer drijft een broodjeszaak in Amsterdam en overweegt een dergelijke broodjeszaak te openen elders in de stad. Na enig zoeken vindt hij aldaar een geschikte bedrijfsruimte en sluit een huurovereenkomst met de verhuurder met een duur van drie jaar. Na twee jaar ontvangt de huurder per aangetekende post een opzegging van de verhuurder met als opzeggingsgrond “dringend eigen gebruik”. De verhuurder deelt hem mede dat hij de bedrijfsruimte na drie jaar dient te verlaten. Wat is de rechtspositie van huurder ?

Volgens het huidige recht:

Volgens het huidige wettelijke stelsel valt de broodjeszaak onder de middenstands-bedrijfsruimte-definitie als een voor het publiek toegankelijke ruimte waar levering van roerende zaken plaatsvindt. Daarom zijn de wettelijke bepalingen van artikel 7A:1624-1636b BW van toepassing op de huurovereenkomst. De huurder weet zich derhalve in een beschermde positie. Conform de termijnbescherming van het huidige wettelijk stelsel wordt de driejarige duur van de overeenkomst automatisch omgezet in een duur van vijf jaar. De opzegging van de huurovereenkomst zal derhalve worden gezien als een te (vroege) opzegging tegen het einde van de eerste vijfjaars-periode. Als de huurder niet instemt met deze opzegging, zal de verhuurder voor de kantonrechter dienen te bewijzen dat hij het gehuurde – na het verstrijken van deze periode van vijf jaar – dringend nodig heeft voor eigen gebruik.

Volgens het toekomstige recht:

De duur van de overeenkomst bedraagt drie jaar en zal in de nieuwe regeling niet van rechtswege worden omgezet in een duur van vijf jaar. De opzegtermijn bedraagt een jaar en is dus correct. Indien de huurder niet instemt met de opzegging en de verhuurder voor de kantonrechter kan bewijzen dat hij het verhuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik, zal de huurovereenkomst na drie jaar eindigen. Met andere woorden, de huurovereenkomst eindigt na de periode tegen welke de eigenaar de huur heeft opgezegd en deze wordt niet geconverteerd in een duur van vijf jaar.

Dit artikel is geschreven door mr Chantalle P.A.Th. van Goethem en mr Arno F.J. Jacobs, beiden werkzaam bij Wouters Advocaten te Amsterdam, geassocieerd met Arthur Andersen en Co. Belastingadviseurs. Beiden zijn lid van de Real Estate Services Group van Arthur Andersen. Bij vragen zijn de auteurs te bereiken onder telefoonnummer (020) 503 97 97.

Reageer op dit artikel