nieuws

ABP-topman Frijns op het jaarlijkse EIB-congres: ‘Nog volop belangstelling beleggers voor vastgoed’

bouwbreed Premium

Is de institutionele belegger een uitstervende diersoort aan het worden in het dierenrijk der aannemerij? Ja, zegt de bouwer. “Ik zie hem niet meer.” Nee, zegt de belegger in onroerend goed ferm. “De laatste jaren hebben zich veranderingen is onze sector afgespeeld; daardoor zijn we minder zichtbaar geworden voor die aannemerij. Maar er vloeien in Nederland nog steeds miljarden richting vastgoed. Voor ABP blijft onroerend goed in ieder geval een interessante beleggingscategorie.”

Professor dr. Jean Frijns greep de jaarlijkse bijeenkomst van het Economisch Instituut voor de Bouwnijverheid (EIB) gisterenmiddag aan om de uitvoerende bouw min of meer een kijkje te gunnen in de keuken van de grootste belegger en financier van vastgoed in Nederland, ABP. Frijns behoort bij deze pensioeninstelling, samen met de van het SFB afkomstige Neervens en ex-Shell-topman Maassen, tot de bestuurstop.

Zowel Neervens als Frijns hadden de achterliggende jaren geconstateerd dat er een kloof gaapte tussen de twee werelden en die moest overbrugd worden. Want de een kan in dit geval niet zonder de ander. “Er hebben gesprekken plaatsgevonden tussen AVBB/VGBouw en de beleggers en die gingen niet over de kwaliteit van het bouwen. De Nederlandse aannemer bouwt zeer efficient. In de gesprekken is onze wijze van beleggen en financieren uit de doeken gedaan. De bouw heeft begrepen waarom de beleggingsstrategieen zijn veranderd. Wat wel tijdens de gesprekken opviel was dat de aannemerij ons een belangrijke rol toedichtte bij de financiering van infrastructuur. ABP vindt evenwel dat dit een primaire taak is van de overheid.”

Frijns kon het niet nalaten toch een opmerking te maken over dit probleem. “Ik sta veel in de file. Het betekent dat onze beleggingen, kantoren en winkels, dan niet goed te bereiken zijn en dat mag en kan niet. Een tolweg van Eindhoven naar Amsterdam wil ik best financieren, maar dat mag niet. Het is in strijd met het kabinetsbeleid; het terugdringen van automobiliteit.”

Rendementen

Dat de beleggers minder zichtbaar zijn geworden is wel een feit, dit in tegenstelling tot de tachtiger jaren. In die “gouden-jaren-van-het vastgoed” profileerden institutionele beleggers zich zelfs als projectontwikkelaars.

“We waren in die dagen een hele zichtbare en dominante speler in de bouwnijverheid”, weet Frijns zich te herinneren. “Maar in de jaren negentig is onze wijze van beleggen in vastgoed totaal veranderd. We zijn nu rendementsgedreven bezig. Het accent is verschoven van een volumebeleid, men dacht in die jaren aanzienlijke waardestijgingen te kunnen realiseren, naar een hoog aanvangsrendement: ‘cash is king’. Het resultaat is wel dat de honger van belegger naar vastgoedprojecten fors is afgenomen vergeleken met de overspannen jaren tachtig.”

Vastgoed is en blijft voor ABP een interessante belegging. Frijns: “Al was het alleen maar uit oogpunt van evenwichtige spreiding en daardoor risicoverdeling van onze belegde gelden. Een ander argument ten gunste van vastgoed is de betere bescherming tegen inflatie dan bij de andere categorieen.”

Intensief

Bij ABP heeft men beleid en uitvoering uit elkaar getrokken. “Ik heb geen netwerk in de bouw. Niemand daar kent Frijns. Het is wel zo dat de directies van onze drie vastgoedbeleggingsbedrijven intensieve contacten hebben met de branche”, aldus Frijns. “In de drie vehikels zit de kennis van het managen van vastgoed. Want het beheren van vastgoed is een zeer (management) intensieve activiteit die niet samen gedaan kan worden met beleggingen in aandelen en obligaties. OG-managen heeft zijn eigen cultuur.”

Het pensioenfonds van de ambtenaren sluist haar gelden via fondsen richting kantoren – Kantoren Fonds Nederland (KFN) – , winkels – Winkel Beleggingen Nederland (WBN) – en woningen – ABP Woningfonds. Daarnaast investeert men via gespecialiseerde buitenlandse fondsen en vastgoedmaatschappijen in Europa, Amerika en de opkomende economieen in Zuidoost Azie.

In Amerika is men een grote aandeelhouder in bijvoorbeeld Rouse Comp. Het bedrijf ontwikkelt en beheert winkelcentra. “Op deze wijze spreiden we onze risico’s. Onroerend goed blijft een cyclische bezigheid”, aldus Frijns, die met dit beleid tot de eeuwgrens naar een belegd vermogen moet gaan van tegen de f. 30 miljard.

In de drie Nederlandse OG-bedrijven heeft het ABP nog een belang van 100 procent. “Het toelaten van derden zal dit jaar nog niet gebeuren”, meent Frijns. “Eerst moet een track record worden opgebouwd. Vanaf 1998 gaan we overwegen om de fondsen te openen. Na die datum gaan ook wij kijken of onze gelden daar heen zullen vloeien, of we misschien niet een deel laten lopen via andere fondsen. Bij het ABP Woningfonds onderzoeken we overigens nu op wat voor manier we daar van op afstand kunnen gaan staan.”

Met name KFN viel het achterliggende jaar op door de opening van het WTC op Schiphol en het nieuwe hoofdkantoor van Libertel in Maastricht. Frijns: “Door de lage rentestand is financial lease aantrekkelijker dan huur. Daarom komt KFN met producten die, of heel groot en duur zijn, zoals het WTC, of met gebouwen die heel flexibel zijn. Dat lease een forse concurrent is voor huur vind ik niet erg, omdat we veel lease maatschappijen financieren.

Verzadigde markt

“Winkels is een verzadigde markt. Het is een politieke keus geweest om de binnenstedelijke winkelcentra te behouden ter versterking van de stad. De groei is daardoor beperkt. Alleen door overnames van andere fondsen kan WBN nog in omvang groeien. Aardig voor de bouwnijverheid is dat veel centra gerenoveerd moeten worden.”

“In de woningbouw krijgen we een steeds kleiner stuk van de taart. Door de enorme koopwoede is de huurwoningenmarkt uit. Door ons bezit nu te verbeteren trachten we de huurders vast te houden. We treuren daar niet om, omdat er vast weer een periode zal komen dat er weer meer vraag zal zijn naar huurwoningen. Om toch betrokken te blijven bij woningontwikkelingen gaat het ABP Woningfonds met gemeentes en woningbouwcorporaties meerjarenafspraken aan. In stedelijke uitleggebieden, Vinex, zijn we nauwelijks actief. Door de verschrikkelijk dure grond zijn er geen goede rendementen te behalen.”

Reageer op dit artikel