nieuws

Twijfels over wijzigingen in wet voorkeursrecht gemeenten

bouwbreed

Sinds 1 januari 1985 kent Nederland de wet voorkeursrecht gemeenten (WVG). Op dit moment wordt een wetsvoorstel in de Eerste Kamer behandeld tot wijziging van de Wet Voorkeursrecht Gemeenten. Dit wetsvoorstel heeft tot doel de voorkeurspositie van gemeenten te verbeteren met betrekking tot aankoop van gronden in Nederland.

Dit zal tot gevolg hebben dat de vrijheid van poontwikkelaars, beleggers en bouwaannemers tot het kopen van gronden en gebouwen (onroerende zaken) drastisch wordt beperkt. De wetswijziging treedt waarschijnlijk voor het einde van dit jaar in werking.

‘Aanwijzen’

De WVG schepte tot op heden de mogelijkheid voor gemeenten om een voorkeursrecht te vestigen op bepaalde onroerende zaken. De gemeente moet daartoe een besluit nemen en de desbetreffende onroerende zaak ‘aanwijzen’. Een eigenaar in een aangewezen gebied mag zijn onroerende zaak niet aan een derde verkopen voordat zij/hij het aan de gemeente heeft aangeboden en het recht op eerste onderhandelingen aan de gemeente heeft verstrekt. De thans geldende wet is uitsluitend van toepassing op stadsvernieuwingsgebieden (dat wil zeggen bebouwde of braakliggende stadsgebieden die worden gerenoveerd, vernieuwd of herbebouwd).

Wijzigingen

Bij gemeenten is de behoefte ontstaan om ook voor stadsuitbreidingsgebieden (zoals agrarische grond die wordt bebouwd ter vergroting van het stedelijk grondgebied) gebruik te maken van het voorkeursrecht. De oorzaak hiervan is dat in nieuwe uitbreidingslocaties de grond in belangrijke mate in handen van derden terecht is gekomen. Een versterking van de rol van gemeenten en een verbetering van hun onderhandelingspositie blijkt noodzakelijk om in de komende jaren grote woningbouwlocaties op Vinexlocaties te ke realiseren. Dit kan onder meer worden bereikt door uitbreiding van het voorkeursrecht, zoals nu voorgesteld. Het wetsvoorstel behelst, zoals tot nu heden bekend, de volgende wijzigingen:

A. Verruiming van de werkingssfeer. Het voorkeursrecht gaat gelden voor bijna het volledige grondgebied van gemeenten en niet meer uitsluitend voor stadsvernieuwingsgebieden. Het wetsvoorstel bepaalt dat alleen gemeenten waaraan ‘uitbreidingscapaciteit’ is toebedacht zelfstandig besluiten tot vestiging van het voorkeursrecht mogen nemen. Is geen uitbreidingscapaciteit toebedacht dan kan een besluit alleen door de gemeenteraad worden genomen nadat van Gedeputeerde Staten vooraf een verklaring van geen bezwaar is verkregen. Met dit voorstel wordt het voorkeursrecht van gemeenten enigszins ingeperkt.

Wel blijft de eis gelden dat het gronden betreft met een (nieuwe) niet-agrarische bestemming en dat het gronden betreft die momenteel niet in overeenstemming met het plan worden gebruikt.

B. Het tijdstip van vestiging van het voorkeursrecht wordt vervroegd. De gemeenteraad krijgt de bevoegdheid (in plaats van de Kroon) om bij besluit gronden aan te wijzen voor vestiging van een voorkeursrecht wanneer zelfs nog geen ontwerp structuur- of bestemmingsplan aanwezig is. De termijn van de ‘voorbescherming’ is twee jaar.

C. Voorbereidingsbescherming wordt ingevoerd. Om de gemeente nog slagvaardiger te ke laten optreden is aan het college van burgemeester en wethouders de bevoegdheid toegekend om in een vroeg stadium, wanneer er nog geen ontwerpstructuurplan of -bestemmingsplan aanwezig is, een voorstel in te dienen bij de gemeenteraad tot vestiging van een voorkeursrecht. De termijn is acht weken.

D. Geen wijziging treedt op in de handelwijze van de verkoper en de vrijwilligheid van aan- en verkoop van onroerende zaken (zoals vermeld).

Optie

E. Om een onroerende zaak in eigendom te verkrijgen kan een koper eerst een optie vestigen. Volgens de gewijzigde wet moeten opties voortaan worden geregistreerd in de openbare registers. De eis dat opties moeten worden afgesloten in de vorm van een notariele of geregistreerde onderhandse akte blijft gelden. Voorts moeten opties, zoals thans het geval is, rechtsgeldig zijn gevestigd voordat een ontwerp-bestemmingsplan of -structuurplan ter inzage is gelegd.

F. Volgens het overgangsrecht blijven opties, welke op juiste wijze zijn gevestigd voor inwerkingtreding van de gewijzigde wet, rechtsgeldig. Dit betekent dat onder meer (po)-ontwikkelaars kan worden aangeraden op korte termijn, althans voor inwerkingtreding van de wet, gewenste opties op gronden te vestigen zonder dat daartoe inschrijving in het register vereist is.

G. Koopovereenkomsten ke in de toekomst, zoals thans het geval is, worden gesloten voordat besluiten ter vestiging van een voorkeursrecht in werking zijn getreden. Koopovereenkomsten ke derhalve op een later tijdstip worden afgesloten, in tegenstelling tot vestiging van opties.

Versterking

Geconcludeerd kan worden dat de wetswijziging een versterking van de positie van gemeente oplevert daar een voorkeursrecht kan worden gevestigd op een eerder tijdstip en op bijna het gehele grondgebied van gemeenten. De vrijheid van poontwikkelaars, beleggers en bouwaannemers tot het aankopen van onroerende zaken wordt dientengevolge drastisch beperkt.

Echter, indien het wetsvoorstel al door de Eerste Kamer wordt aangenomen, moet nog worden bezien of gemeenten er daadwerkelijk gebruik van zullen gaan maken. Met name het inachtnemen van de vele termijnen kan voor gemeenten een probleem opleveren.

De vaste commissie voor ruimtelijke ordening en milieubeheer bestaande uit leden van verschillende politieke partijen, heeft op 10 april 1996 een voorlopig verslag betreffende de WVG vastgesteld. Resumerend stelt de commissie dat zij ernstige twijfel heeft of de wet voldoet aan de criteria van effectiviteit en evenredigheid. Daarbij houdt de commissie rekening met de aanzienlijke lasten die voor gemeenten voortvloeien uit hantering van het voorkeursrecht. Voorts let de commissie op de diep ingrijpende consequenties die de wet voor het functioneren van de onroerendgoedmarkt en voor het functioneren van individuele eigenaren kan hebben. Het standpunt van de Vaste Commissie lijkt duidelijk. Wat uiteindelijk de Eerste Kamer over het wetsontwerp zal beslissen, moet worden afgewacht.

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels