nieuws

Vooruitzichten Europese woningbouw ongunstig

bouwbreed

Het aantal in West-Europa gebouwde woningen was de laatste jaren niet onbelangrijk groter dan het totaal van de groei van het aantal huishoudens en de aantallen onttrokken woningen. Met behulp van beschikbaar cijfermateriaal kan worden berekend dat ook de woningvoorraad groter is dan het aantal huishoudens. De cijfers doen vermoeden dat de leegstand toeneemt en dat is een weinig gunstig perspectief voor de Westeuropese woningbouw.

Het bouwmarktonderzoek en daarvan vooral het onderzoek van de markt voor de nieuwbouw van woningen kent twee invalshoeken: het onderzoek van trendmatige ontwikkelingen en dat van de conjuncturele bewegingen. Tot in de jaren zeventig werd de markt voor woningbouw in verscheidene Westeuropese landen beheerst door woningtekorten en een snel groeiende bevolking. De invloed daarvan op de bouwactiviteit was een vraagstuk op langere termijn. Het onderzoek was daardoor vooral gericht op trends; via verwachtingen voor de bevolkingsgroei en de gezinsverdunning trachtte men de ontwikkeling van de behoefte aan nieuwe woningen te ramen. Die behoefte was veelal groot en manifesteerde zich in verschillende landen, gesteund door overheidsbeleid, nadrukkelijk als vraag. Zeker in ons land berustte het bouwbeleid van de overheid op trendonderzoek, dat de basis was voor de bouwprogrammering (de Nota-Bogaers uit 1963 was daarvan een sprekend voorbeeld) en die programmering was een bruikbaar marktgegeven. De mogelijkheid van verstoringen van de trend door de conjunctuur werd weliswaar niet uitgesloten, maar aangenomen werd dat de vraag zo groot was, dat zij die verstoringen zonder grote stagnaties zou ke weerstaan. Dat bleek ook langdurig het geval te zijn; tot in de jaren zeventig bleef de woningbouw op een hoog peil.

Conjunctuur

In het begin van de jaren tachtig begon dat beeld te veranderen. De bevolkingsgroei vertraagde en de woningtekorten werden ingehaald. Trendmatige ontwikkelingen waren niet meer de belangrijke determinanten van de markt en enkele recessies lieten ook duidelijke sporen na op de markten voor woningbouw. Daardoor groeide de belangstelling van onderzoekers voor de samenhang tussen conjunctuur en woningbouw, met als belangrijke gegevens de gezinsinkomens, het rentepeil en de bouwprijzen.

Er zijn met redelijke resultaten onderzoekingen gedaan om de samenhang tussen de conjunctuur en de woningbouw vast te leggen. Sedert enige tijd lijkt het er echter op dat ook deze verbanden weer verstoord zijn. Ondanks een niet bepaald ongunstige conjunctuur, een lage rente en in verscheidene landen nauwelijks stijgende bouwprijzen neemt de woningbouw in West-Europa nog maar weinig toe. Die merkwaardige verstoring van het verband tussen conjunctuur en woningbouw vraagt om een verklaring en die zou wel eens daarin ke schuilen, dat de vraag niet meer gesteund wordt door een grote behoefte aan nieuwe woningen. Het antwoord op die problematiek brengt ons weer bij de oude modellen van onderzoek van de trend. Het zou namelijk ke zijn dat door de verminderde groei van de bevolking en het in de meeste landen ingehaalde woningtekort de behoefte geringer is geworden en daardoor het niveau van de vraag is gedaald.

Gegevens

De documentatie van Euro-construct verschaft ons informatie over de ontwikkeling van de aantallen huishoudens, de woningvoorraad en de woningbouw in Europa en met deze gegevens is het mogelijk enig inzicht te krijgen in de actuele behoefte aan nieuwe woningen in de onderscheiden landen. Wel hadden wij bij de bestudering van de cijfers, die wij bovendien op onderdelen moesten bijschatten, in enkele gevallen twijfels. Die twijfels betreffen vooral de gegevens die een beeld moeten schetsen van de volkshuisvesting in de onderscheiden landen: het aantal huishoudens en de woningvoorraad in hun onderlinge verhouding. Dat Belgie bijvoorbeeld over niet meer dan 3,45 miljoen woningen zou beschikken voor 4,06 miljoen huishoudens lijkt ons weinig waarschijnlijk.

Belgie zou geconfronteerd moeten worden met een enorm woningtekort, waarvan wij geen bevestiging vinden. Omgekeerd vermeldt de documentatie dat in Frankrijk voor 22,8 miljoen huishoudens 27,6 miljoen woningen beschikbaar zouden zijn en dergelijke getallen impliceren een enorme leegstand. Een relatief grote woningvoorraad vonden wij ook voor de Zuideuropese landen. Waarschijnlijk berusten dergelijke verschillen op niet in alle landen dezelfde definities van de begrippen huishouden en woning. Het zou wel eens ke zijn dat in Frankrijk en de Zuideuropese landen vakantiewoningen mede tot de voorraad zijn gerekend. In de overige landen lijken de cijfers echter redelijk betrouwbaar. Het aantal huishoudens is een bruikbare indicatie van de woningbehoefte, dat men als globale norm kan aanvaarden. Weliswaar gaat men dan voorbij aan verschijnselen als blijvende samenwoning en de bewoning van “andere ruimten” (woonboten en dergelijke), maar daar staat tegenover dat ook geen rekening wordt gehouden met het aantal woningen dat nodig is voor de “normale” leegstand.

De woningbehoefte wordt daarom met het aantal huishoudens redelijk goed geraamd. Blijkens die cijfers, vergeleken met de woningvoorraad, zijn er nog maar weinig landen waar van een woningtekort gesproken kan worden. Alleen in Belgie – en daar hadden wij reeds onze twijfels – Duitsland en Nederland is de woningvoorraad geringer dan het aantal huishoudens en de verschillen zijn niet groot meer. Voor geheel West-Europa berekenden wij een woningreserve van 10%. Dat cijfer mag dan geflatteerd zijn door de twijfelachtige Franse en Zuideuropese gegevens, maar dan nog hebben ook verscheidene andere landen een soms ruim overschot. Over het geheel genomen wordt de Europese woningmarkt blijkbaar niet meer beheerst door tekorten.

Groter dan vraag

Gedurende de afgelopen vijf jaar werden in West-Europa ruim 8,8 miljoen woningen gebouwd. De groei van het aantal huishoudens berekenden wij echter op ruim 6,3 miljoen, zodat rond 2,5 miljoen woningen meer gebouwd werden dan voor nieuwe vraag nodig was. Deze woningen zijn dus beschikbaar voor vervanging.

Van vervanging kan echter pas worden gesproken, wanneer hetzelfde aantal woningen aan de voorraad onttrokken werd en dat is bij lange na niet gebeurd. Blijkens vergelijking van de produktie met de feitelijke verandering van de voorraad zijn ongeveer 1,15 miljoen woningen aan de voorraad onttrokken, dat is 1,35 miljoen minder dan voor vervanging beschikbaar was.

Dat betekent dat de leegstand met hetzelfde aantal moet zijn toegenomen. Nu mag zeker worden verondersteld dat een groot deel van die leegstand bestaat uit oude woningen, waarvan onttrekking gewenst zou zijn. Dat gebeurt echter blijkbaar niet, ten koste van de vraag naar nieuwe woningen. De produktie is blijkens onze berekeningen reeds groter dan de vraag en de vooruitzichten zijn voor verscheidene landen derhalve verre van gunstig. De cijfers voor Nederland steunen vooralsnog een wat positiever verwachting voor ons land. Een dergelijke uitzonderingspositie zou echter wel eens snel ke veranderen.

Kengetallen Westeuropese woningbouw

huishoudens woning- groei ’90-’95 groei ’90-’95 woningprod. woningen

voorraad huishoudens voorraad per

huishouden

x 1 milj. x 1 milj. x 1000 x 1000 x1000 Belgie 4,06 3,45 140 152 227 0,85 Denemarken 2,40 2,43 135 72 75 1,01 Duitsland 36,50 35,86 1500 2060 2019 0,98 Finland 2,17 2,35 130 130 171 1,08 Frankrijk 22,80 27,60 1000 1363 1430 1,21 Ierland 1,08 1,23 56 78 120 1,14 Italie 20,31 25,80 658 1000 1331 1,27 Nederland 6,49 6,27 394 373 435 0,97 Noorwegen 1,81 1,90 54 80 94 1,05 Oostenrijk 3,06 3,06 42 259 227 1,00 Portugal 3,24 4,40 88 275 308 1,36 Spanje 12,82 15,60 800 1075 1111 1,22 Ver. Kon. 23,00 23,80 1100 790 893 1,03 Zweden 3,94 4,34 109 297 193 1,10 Zwitserl. 3,00 3,23 135 176 191 1,08 totaal 146,68 161,32 6341 8180 8825 1,10

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels