nieuws

Nieuwe regelgeving voor huur en verhuur van bedrijfsruimte in 1997(1)

bouwbreed

Veel bedrijven oefenen hun bedrijf of dienstverlening uit in onroerend goed dat niet hun eigendom is. Deze bedrijven zitten voor een groot deel in gehuurd onroerend goed. Algemeen bekend is dat de positie van een huurder in Nederland goed beschermd is. Dat kan eind 1997 echter wezenlijk veranderen als een nieuw wetsvoorstel op dat gebied wordt aangenomen.

Dit wetsvoorstel beoogt de positie van de verhuurder van commercieel onroerend goed sterker te laten worden. De bestaande verschillen in verhuur van bedrijfsruimte onder het regime van het Burgerlijk Wetboek en de Huurwet zullen vervallen. Bovendien zal de huurovereenkomst gemakkelijker opgezegd ke worden. Tevens zal er geen sprake meer zijn van een standaardduur van vijf jaar van de huurovereenkomst, zoals dat onder het huidige regime van het Burgerlijk Wetboek het geval is. Daarnaast vinden belangrijke wijzigingen plaats met betrekking tot de mogelijkheid om de gehuurde onroerende zaak onder te verhuren. Tevens zal het gemakkelijker worden om een ander bedrijf in de plaats van de huurder te stellen. Tenslotte zal de huurprijs gemakkelijker herzien ke worden aan de hand van een aantal nieuwe criteria waaronder de marktwaarde.

De wetgeving over huur en verhuur van bedrijfsruimte zal dus binnen afzienbare tijd grondig worden gewijzigd. Om redenen van wetgevingstechnische aard zal de – hierna nader uit te werken – nieuwe regelgeving waarschijnlijk eind (december) 1997 worden ingevoerd. In dit artikel en het hiernavolgende zal een overzicht van de voornaamste wijzigingen in het huurrecht ten aanzien van bedrijfsruimte volgens het aanhangige wetsvoorstel worden gegeven. Wijzigingen in deze nieuwe regelgeving zijn dus nog mogelijk.

Onderscheid tussen 7A:1624- en niet-7A:1624-bedrijfsruimte

Een voorgestelde wijziging betreft het huidige onderscheid tussen artikel 7A:1624 Burgerlijk Wetboek (: “BW”)-bedrijfsruimte en overige bedrijfsruimte. In de huidige regelgeving wordt onder bedrijfsruimte ex. artikel 7A:1624 lid 2 Burgerlijk Wetboek verstaan:

“(…) een gebouwde onroerende zaak (….) bestemd voor de uitoefening van een kleinhandelsbedrijf, van een restaurant- of cafebedrijf (…) een en ander indien in de verhuurde ruimte een voor het publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering van roerende zaken of voor dienstverlening aanwezig is (…).”

Dit wordt ook wel genoemd winkelruimte of middenstandsbedrijfsruimte en heeft als belangrijkste eigenschap dat deze voor het publiek toegankelijk is. Op deze bedrijfsruimten zijn de artikelen 1624-1636b van boek 7A (BW) van toepassing. Alle andere bedrijfsruimte die niet onder de omschrijving van artikel 7A:1624 BW valt wordt genoemd niet-7A:1624-bedrijfsruimte. Daarbij kan worden gedacht aan kantoren, fabrieken, pakhuizen e.d. en hierop is de zogenaamde Huurwet van toepassing. Het is echter niet zo dat alle niet-7A:1624-bedrijfsruimte automatisch onder de Huurwet valt. Het onderscheid tussen beide soorten bedrijfsruimte is van groot belang omdat de wettelijke huurbescherming van een huurder van 7A:1624-bedrijfsruimte onder het huidige huurrecht veel groter is dan die van een huurder van niet-7A:1624-bedrijfsruimte.

Zo heeft de verhuurder die artikel 7A:1624 BW bedrijfsruimte verhuurt, beperkingen in de mogelijkheden tot opzegging en de gronden waarop opzegging kan plaatsvinden. De Huurwet regelt de bescherming van de huurder niet of in veel mindere mate.

1. Een regeling

In het wetsvoorstel wordt in nieuw artikel 7A:1624 BW voorgesteld. Dit geeft een definitie van bedrijfsruimte en aldus een regeling voor de verhuur van vrijwel alle categorieen bedrijfsruimte. Dit leidt ertoe dat onder bedrijfsruimte wordt verstaan de verhuurde gebouwde onroerende zaak, die bestemd is voor de uitoefening van een beroep of bedrijf. Het huidige onderscheid tussen 7A:1624- en niet-7A:1624-bedrijfsruimte valt weg, reden waarom de Huurwet zal worden ingetrokken. Op gebouwde onroerende zaken die noch onder de nieuwe definitie van bedrijfsruimte vallen noch onder die van woonruimte, zijn slechts de algemene bepalingen van het huurrecht (artikelen 7A: 1584-1623 BW) van toepassing.

2. Duur van de overeenkomst en opzeggingsmogelijkheden

Een andere belangrijke wijziging conform het wetsvoorstel ziet op de duur van de overeenkomst en dus op de opzeggingsmogelijkheden van de overeenkomst. Conform de huidige regeling duurt een overeenkomst voor 7A:1624- bedrijfsruimte vijf jaar. Onder omstandigheden is het onder de huidige regeling mogelijk een huurovereenkomst met een duur van twee jaar of korter te sluiten.

Een huurovereenkomst voor 7A:1624-bedrijfsruimte met een duur van bijvoorbeeld drie jaar, wordt van rechtswege omgezet in een huurovereenkomst met een duur van vijf jaar. Ook na die termijn is slechts in beperkte mate opzegging door de verhuurder mogelijk en wordt de duur van de huurovereenkomst vaak automatisch verlengd tot tien jaar. Daarom gaat men vaak uit van een tienjarige huurovereenkomst. Deze termijn was namelijk van nut om de huurder in de gelegenheid te stellen de door hem gedane investeringen terug te ke verdienen en af te ke schrijven. Voor de overige (niet-7A:1624-)bedrijfsruimte geldt een dergelijke bescherming ter zake van de duur van de overeenkomst niet en bestaat er volledige vrijheid met betrekking tot de duur van de overeenkomst. De wettelijke bescherming van de huurder van niet-7A:1624-bedrijfsruimte is beperkt tot een termijn van twee maanden uitstel in verband met schorsing van diens verplichting om het gehuurde na beeindiging van de overeenkomst onmiddellijk te ontruimen.

In het wetsvoorstel vervalt de tweede termijn van 5 jaar en daarmee – een deel van – bescherming zoals die nu voor huurders van 7A:1624-bedrijfsruimte geldt. De opzegging van de 7A:1624-huurovereenkomst door de verhuurder, die in de huidige regeling slechts tegen het einde van de eerste of de tweede vijfjaars-periode kan geschieden, kan in de voorgestelde regeling op ieder moment – schriftelijk – plaatsvinden. De opzegtermijn die men in acht moet nemen, bedraagt een jaar. De enige geldige opzeggingsgronden zijn dezelfde zoals deze nu gelden voor een opzegging na een huurperiode van tien jaar. Dat wil zeggen dat de rechter de opzegging (slechts) op de volgende gronden kan toewijzen:

– indien bij de belangenafweging de belangen van verhuurder prevaleren boven die van huurder (eerst in te roepen na een huurperiode van 5 jaar);

– indien de bedrijfsvoering van de huurder niet is geweest zoals een goed huurder betaamt;

– indien de verhuurder het gehuurde nodig heeft voor dringend eigen gebruik;

– indien de verhuurder krachtens een geldig bestemmingsplan een op het verhuurde liggende bestemming wil verwezenlijken;

– indien de huurder niet toestemt in een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst.

Uiteraard eindigt de overeenkomst te allen tijde indien partijen dit overeenkomen.

De positie van huurders van panden, die onder de huidige regeling onder de Huurwet vallen, wordt dus belangrijk versterkt.

In de volgende artikelen zal worden ingegaan op de nieuwe regelingen ter zake van de onderhuur, de huurprijsvaststelling, de indeplaatsstelling en het overgangsrecht en zal een casus worden gegeven.

Dit artikel is geschreven door mr Ch.P.A.Th. van Goethem en mr A.F.J. Jacobs, beiden werkzaam bij Wouters Advocaten te Amsterdam, geassocieerd met Arthur Andersen en Co. Belastingadviseurs. Beiden zijn lid van de Real Estate Services Group van Arthur Andersen. Bij vragen zijn de auteurs te bereiken onder telefoonnummer 020 – 503 97 97.

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels