nieuws

Kijk uit met erfpacht

bouwbreed

Nog steeds verwachten veel gemeenten alle heil van hun (onzalige) erfpachtsysteem: men verwacht veel inkomsten en winst door mee te profiteren van de waardestijging van het verpachte onroerend goed. Slechts enkele tientallen gemeenten laten halsstarrig dit erfpachtsysteem bestaan, terwijl vele gemeenten het afschaften of de grond voor eeuwig uitgaven aan de erfpachters.

Gemeenten die een gezonde lange termijn visie op het onroerend goed in hun gemeenten hebben, kiezen ervoor om de grond aan huiseigenaren, bedrijven, projectontwikkelaars en bedrijven te verkopen in plaats van erfpachtcontracten te verlengen. Bijvoorbeeld de gemeente Den Haag kiest voor een werkelijk eeuwigdurende erfpacht bij nieuwe uitgifte van grond en bij verlenging van bestaande erfpachtcontracten, hierbij incasseert deze gemeente een aardig som geld in de vorm van de verscheidene afkoopsommen. Erfpachters betalen deze afkoopsommen, die voor de inkomstenbelasting overigens niet aftrekbaar is (de jaarlijkse betaalde canon wel!), graag omdat ze daarna voor altijd van die erfverpachter af zijn. Want ieder weldenkend mens zal indien er een keus is, altijd voor eigen grond of werkelijk eeuwigdurende erfpacht kiezen.

Er bestaan namelijk vele soorten erfpachtcontracten en erfverpachters ken ik ook in vele solide en malafide hoedanigheden. Het zijn niet alleen gemeenten die u als erfverpachter tegenkomt, dit ke ook zijn de rijksoverheid, provincies, waterschappen en in de private sector beleggingsmaatschappijen, projectontwikkelaars en ‘gewone’ particuliere eigenaren van grond. Voor erfpacht is wettelijk weinig tot niets geregeld dit in tegenstelling tot regelingen voor landbouwgrond in de Pachtwet. Zelfs bij de laatste grote wijziging van het Burgelijk Wetboek in 1992 heeft de wetgever nagelaten (of vergeten?) voor erfpacht goede regels op te nemen. Ten gevolge van deze hiaat in ’s lands wetgeving bestaat er een doolhof van vormen, perioden en voorwaarden van erfpacht, waarbij erfpachtcanons vast zijn of bijvoorbeeld iedere vijf jaar ke wijzigen.

Bij een erfpachtcontract van 99 jaar, dat men in de wandelgangen wel eeuwig noemt maar dit door de bepaalde periode zeker niet is, zal de erfpachter de canon na afloop willen herzien. Dit is ook aan de orde bij zogenaamde voortdurende erfpachtcontracten van 50 of 75 jaar. Bij herziening van de canon gaat men uit van de actuele waarde van de grond en vermenigvuldigt men dit bedrag met een gewenst rendementspercentage. De waarde van de grond laat men in de meeste gevallen vaststellen door drie makelaars/taxateur OG; een namens de erfpachter, de tweede namens de erfverpachter en deze twee wijzen de neutrale derde aan. Ten gevolge van deze herziening kan de nieuwe erfpachtcanon 12 tot 25-maal hoger uitkomen en er zijn in Amsterdam-Zuid al gevallen bekend dat mensen om deze reden hun huis dienen te verkopen. Dit is zeker voorstelbaar als iemand nu een canon van f. 3000 betaalt en zich geconfronteerd ziet met een verhogingsfactor van 20, dan wordt de nieuwe canon toch gauw zo’n f. 60.000 per jaar.

Koopt u een pand op erfpacht, dan is het zinvol dat het gebruik van het pand zoals de erfpachtvoorwaarden voorschrijven plus dat hiervoor een planologische dekking bestaat. Komt het gebruik overeen met het bestemmingsplan, heeft u publiekrechtelijk geen probleem. Staat in de erfpachtvoorwaarden de bestemming ‘wonen’ en er is een kantoor gevestigd of u wilt het ontwikkelen tot kantoorpand heeft u een hobbel extra te nemen. Dezelfde gemeente die u publiekrechtelijk een kantoor toestaat kan dit via de privaatrechtelijke weg (erfpachtvoorwaarden) verbieden of aan het nieuwe gebruik een kostbaar prijskaartje hangen. U merkt: het een-loketsysteem werkt nog niet overal…

Hans Broeren

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels