nieuws

‘Aannemers moeten maar wennen aan onze manier van werken’ Villawijk concurrerend ondanks kettingbeding

bouwbreed

“We hebben van te voren overleg gehad met alle partijen. Veel investeren in het voortraject en een kwalitatief hoogwaardig produkt leveren met als uitgangspunt een totaal uitgewerkt masterplan. Dat is de kracht van onze aanpak. Ze mogen ons dan ‘slimme jongens’ vinden, maar ze zullen in Nederland moeten wennen aan deze manier van werken”, vinden de heren Vlessing en Uilkema van Stamborg projektontwikkeling.

De poontwikkelaar uit Heerenveen hoopt deze zomer te beginnen met de bouw van veertig woningen en appartementen in Bakkeveen. Met de bouw is een investering van ruim f. 9 miljoen gemoeid.

De gemeente Opsterland heeft een kettingbeding gesteld aan de verkoop van de recreatiewoningen. De woningen mogen alleen als tweede huis worden gebruikt. Onder bepaalde voorwaarden is permanente bewoning toegestaan. Alleen mensen buiten de Friese Wouden mogen de woning direct betrekken voor permanente bewoning. Pas over vijf jaar vervalt die voorwaarde. Dit beding is gesteld omdat het villapark niet mag concurreren met de regionale woningmarkt.

De gemeente had eerst het plan om het gebied een hotelfunctie te geven met verblijfsrecreatie als uitgangspunt, maar daar bleek te weinig animo voor. “Het moest wel realiseerbaar en verkoopbaar zijn.”

Als trend voor Friesland en eigenlijk het hele Noorden is de groeiende druk op de buitendorpen. “Joure, Leeuwarden en Drachten zijn zo’n beetje volgebouwd waardoor het weidse karakter van Friesland in het gedrang komt. Wij moeten dan ook zorgvuldig omgaan met de resterende ruimte”, vindt Edwin, president-directeur van Vlessing Holding Ltd., waar Stamborg deel van uitmaakt.

Verrassingen

“In overleg zijn we tot dit plan gekomen. Vanaf het allereerste begin is er overleg geweest met alle betrokken partijen. Dat uitgangspunt hebben we bij al onze poen. Zorg dat er goede afspraken liggen voordat je gaat bouwen dan kom je niet gauw voor onaangename verrassingen te staan. We steken altijd relatief veel tijd en aandacht in het voortraject en proberen dan tot overeenstemming te komen met alle partijen, in dit geval dus met zowel de gemeente als de omwonenden. We hebben van de zomer een presentatie gehouden in een sporthal in de buurt waar inwoners van de aangrenzende wijk konden zien wat we van plan waren en zo de kans kregen om hun zegje te doen. Omdat een aantal mensen bang waren dat de nieuwbouw te dicht zou komen bij de bestaande bebouwing zijn de plannen iets aangepast en komt er een extra groenstrook”, aldus Sies Uilkema, directeur Poontwikkeling van Stamborg.

‘Parachuteren’

“Het po is zo opgezet dat de kopers een soort permanent vakantiegevoel moeten krijgen. De Saksische boerderijen uit de omgeving hebben als inspiratie gediend voor de opzet van dit po. De dakhelling is 55 procent en er is uitsluitend gebruik gemaakt van rode dakpannen. Je moet altijd eerst naar de omgeving kijken; hoogbouw was hier echt uitgesloten; dat had de doodsteek betekend voor het aangezicht”, aldus Auke de Vries, architect van het po.

Hij vervolgt: “Bij veel van dit soort uitbreidingspoen wordt nauwelijks aandacht besteed aan het totaalplan. Er worden zoveel mogelijk woningen los ‘geparachuteerd’ in het landschap zonder te kijken naar de omgeving.”

Het bungalowpark ‘Bos en Duin’ is 2,5 hectare groot, waarvan 1,5 hectare wordt bebouwd. De huizen komen in het groen te staan en krijgen een halfopen karakter. Om dat te waarborgen zijn een paar strikte voorwaarden gesteld. Er mogen geen dwingende erven komen en rijen dikke coniferen zijn dus uit de boze.

De bebouwing gaat bestaan uit tien vrijstaande woningen, acht halfvrijstaand en 22 geschakelde appartementen.

Geen concurrentie

“We denken de concurrentie aan te ke. Het kettingbeding is opgesteld opdat de bouw geen directe concurrentie oplevert voor de aangrenzende gemeentes. Wij denken dat we een produkt op de markt zetten waarmee we weinig last zullen hebben van dat kettingbeding”, aldus de ontwikkelaar, die vier jaar geleden in Nederland aan de slag is gegaan.

Het kettingbeding brengt het risico met zich mee van eenzijdige bewoning. De mogelijkheid bestaat dat er veel oudere kopers af zullen komen op het project. Stamborg denkt dat het zo’n vaart niet zal lopen. Sies Uilkema vervolgt: “De reacties die we tot nu hebben gekregen, zijn voor 40 procent van mensen buiten de provincie en voor 40 procent van jonge mensen. Het resultaat zal hopelijk een mix zijn.”

Er zijn hoge eisen gesteld aan de kwaliteit en het afwerkingsniveau. “Met alle respect voor de collega’s hoor, maar veel recreatiepoen in de buurt komen niet boven het niveau van premie A uit; seriematig en zoveel mogelijk. Dat hebben we hier niet willen doen.”

Afwerking

Uilkema: “Onze produkten hebben een toegevoegde waarde voor de consument. We besteden relatief veel aandacht aan de afwerking. Er komt standaard een mooie keuken en badkamer in. En ook het hang- en sluitwerk is geen sluitpost op de begroting. De materialen die we gebruiken komen bijna altijd uit het buitenland. We willen inspelen op de nieuwste trends en kopen direct bij de leverancier. In Nederland gaat dat altijd via via en iedereen wil graag een procentje of wat meepikken. De lokale aannemers zijn niet zo blij met het directe inkoopbeleid van ons.”

Edwin Vlessing voegt daar aan toe: “Ze voelen zich gepasseerd en geven ons het predikaat ‘slimme jongens’ die een stuk van hun werk afpikken. Maar zo werkt het in het buitenland ook niet. Wij ke de klant een mooier pakket leveren voor het zelfde geld en je moet je weten te onderscheiden. Aannemers zullen er aan moeten wennen dat het in Nederland ook niet altijd meer zo gaat als zij dat wensen.”

Masterplan

De poontwikkelaar werkt graag met een geintegreerd masterplan. “Wij ontwikkelen graag van A tot Z. We hebben via de holding een po in de Verenigde Staten lopen ten noorden van Palm Springs. Daar hebben we het po Rancho Royale ontwikkeld voor een complete wijk met 10.000 woningen en alle bijbehorende voorzieningen. Een po van meer dan een miljard dollar. Dergelijke grote poen zullen in Nederland niet snel voorkomen maar ik zou graag eens rond de tafel willen zitten met een gemeente die uitbreidingsplannen heeft voor 1000 of 2000 woningen. Laat zij de randvoorwaarden maar bepalen en wij ontwikkelen de plannen totdat het er daadwerkelijk staat. We gaan graag dat soort uitdagingen aan. Zo gaan we bij Leidschendam in recreatiegebied de Vlietlanden een paar honderd recratiewoningen bouwen Na overleg met alle betrokken partijen hebben we daar een plan voor gemaakt”, besluit Edwin Vlessing.

Bungalowpark ‘Bos en Duin’ beslaat 2,5 hectare, waarvan 1,5 hectare wordt bebouwd.

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels