nieuws

Tommel doet maximaal beroep op rijkdom sociale huursector

bouwbreed Premium

Staatssecretaris Tommel verwacht van de woningcorporaties dat zij tot 2010 f. 73,8 miljard investeren, waarvan f. 28,5 miljard onrendabel, in nieuwbouw, woningverbetering, duurzaamheid en leefbaarheid. Ook moeten de huren verder worden gematigd, tot beneden de 3,5 procent uit het bruteringsakkoord.

Dat is de opgave waartoe de bewindsman van VROM de sociale huursector in staat acht. Hij baseert zijn verwachting op het langverwachte prognosemodel, waarvan de definitieve versie tegelijk met de begroting voor 1997 naar de Tweede Kamer is gestuurd.

Het prognosemodel laat zien dat de corporatiesector na brutering financieel gezond is. De algemene bedrijfsreserve bedraagt na brutering f. 12 miljard, wat neerkomt op een solvabiliteit van 7 tot 8 procent.

Bij die reserve kan voor de periode tot 2010 worden gerekend op de inkomsten uit de huren, gevoegd bij de opbrengst van de verkoop van circa 200.000 huurwoningen: f. 19,8 miljard, waarvan f. 10,3 miljard kan worden gebruikt als vergoeding van de onrendabele investeringen, en de ‘inkomsten’ uit rijkssubsidies: in totaal f. 5,1 miljard.

Veel te doen

Met dat geld kan en moet veel gedaan worden, aldus Tommel. Corporaties moeten investeren in de bouw van 217.500 betaalbare woningen, dat wil zeggen met een aanvangshuur van f. 700 (kosten f. 32,4 miljard, waarvan f. 3,1 miljard onrendabel), in woningverbetering en herstructurering (kosten f. 33 miljard, waarvan f. 19 miljard onrendabel), duurzaam bouwen (kosten f. 3,2 miljard) en leefbaarheid ( – 5,2 miljard). Alles bij elkaar goed voor een investering van f. 73,8 miljard ( – 54,1 miljard als de opbrengst van de verkoopoperatie eraf wordt getrokken), waarvan f. 28,5 miljard onrendabel ( – 18,2 miljard als daar f. 10,3 miljard uit de verkoopactie vanaf wordt getrokken).

Hierbij moet dan nog worden opgeteld de f. 70 miljard voor regulier onderhoud, f. 15 miljard aan extra noodzakelijk onderhoud, en f. 3,5 miljard aan erfpacht.

Scenario’s

Volgens Tommel is er, uitgaande van de huidige economische omstandigheden en voorspellingen, tot 2010 sprake van een financieel gezonde sociale huursector.

Een sector, die zowel de hierboven vermelde investeringen kan plegen, als de huren verder kan matigen, tot beneden het minimum van 3,5 procent uit het bruteringsakkoord.

Daarbij is het uitgangspunt een huurstijging van bij aanvang 4,6 procent, afnemend tot 2 procent, een inflatie van 2 procent, een gemiddelde reele huurstijging van 1,1 procent en een rente van 6,6 procent. De ABR groeit in dit scenario tot f. 19 miljard, de solvabiliteit wordt 13 procent.

Bij andere scenario’s ziet het er iets minder rooskleurig uit. Worden de parameters bijvoorbeeld van het bruteringsakkoord gehanteerd (huurstijging van 3,8 procent, inflatie van 3 procent, een gemiddelde reele huurstijging van 0,8 procent en een gemiddelde rente van 7 procent) dan slinkt de ABR tot f. 5 miljard en daalt de solvabiliteit tot 4 procent. En wordt in deze variant de huurstijging gematigd tot 3 procent, dan zakt de sector echt ver terug. De ABR wordt f. 15 miljard negatief, de solvabiliteit wordt f. 13 procent.

Gevoelig

De staatssecretaris geeft toe dat de financiele positie van de sociale sector “erg gevoelig” is voor niet beinvloedbare externe factoren als rente en inflatie. Daarom ke er ook geen onvoorwaardelijke beleidsconclusies voor de lange termijn uit het prognose-model worden getrokken, en daarom moet de ontwikkeling van de sociale sector ook goed in de gaten worden gehouden.

Ook is hier sprake van een landelijk beeld. Dat is de reden om het prognosemodel los te laten op de regionale situatie. De Tweede Kamer zal over de uitkomsten daarvan begin 1997 worden geinformeerd.

Dat neemt niet weg dat Tommel rekent op de prestaties die van de corporaties met hun maatschappelijke kapitaal wordt verwacht. “In gevallen dat individuele corporaties in gebreke blijven bij het invullen van hun sociale taak, zal ik niet aarzelen de te leveren prestaties af te dwingen.”

De twee investeringsprogramma’s uit het prognosemodel

Aantal Investering Onrendabel

(dzd.) (mld.) (mld.)

Nieuwbouw 217,5 32,4 3,1

Herstructurering

ù verbetering 825 22,311,6

ù verb. aangekocht bezit 52,5 4,23

ù verkoop 198 -19,8-10,3

ù aankoop 120 4,22

ù onttrekkingen 113 2,42,4

Duurzaam bouwen divers 3,2 3,2

Leefbaarheid divers 5,2 3,2

Totaal basisprogramma 54,1 18,2

Extra nieuwbouw 11,2 1,7 0,2

Extra duurzaam bouwendivers 5,3 4,0

Extra leefbaarheid divers 1,3 0,2

Totaal plusprogramma 62,4 22,6

Tommel verwacht van de woningcorporaties dat zij f. 28,5 miljard onrendabel investeren in nieuwbouw, woningverbetering, duurzaamheid en leefbaarheid.

Foto: Ton Borsboom

‘Sociale sector erg gevoelig voor externe factoren’

Reageer op dit artikel